兩套6000萬元的豪宅,被全款拿下!但近50%的項目選擇降價,這座一線城市樓市會怎麼走?

“限時拼團秒殺”“穿底清盤”“15萬團購優惠倒計時”“新出50套工抵房”

“小陽春”開局後,廣州的開發商們都在抓緊促銷出貨,過往主要集中在外圍區域的拼團購房、工抵房等優惠促銷也開始出現在海珠、天河等中心區。

據合富研究院,3月廣州全市推貨共3400套,是自2023年5月以來的高位,但較去年同期仍有34%的差距。

3月廣州部分項目單價一覽

越秀、華潤、中海、新世界等位於天河、海珠的項目紛紛新開推售,這些項目都屬於高總價豪宅,戶型較大且基本不限購,每平方米開盤價則普遍低於吹風價0.4萬-1萬元不等。

克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示,3月廣州新房成交約60萬平方米,環比大增139%,創造了一季度最好成績,但同比減少45%,顯示今年“小陽春”較去年成色有所不足。

兩套6000萬的豪宅被全款拿下

中國鐵建·招商蛇口西派天河序項目的入市速度創造了廣州豪宅新紀錄。

2023年10月11日,廣州天河牛利崗北街以西地塊經過40輪競價後,觸及上限地價59.79億元,最終中國鐵建在搖號環節勝出。扣除配建後,該地塊實際樓面價超過5.2萬元/平方米,闖進廣州樓面價TOP5。

3個月後,該項目就已開放臨時展廳,市場吹風價8萬-9.5萬元/平方米。項目3月24日正式開盤,開盤價最低去到6.9萬元/平方米,最高約9萬元/平方米,官方數據首開銷售約18億元。

鏈家平臺信息顯示,緊鄰該項目的二手房信達金茂府建成時間約2016年,2024年以來成交單價在7.3萬-8.4萬元/平方米。

同時,緊鄰西派天河序的還有越秀天河和樾府,其在3月推出清棟專場一口價房源,單價7字頭起,正面“對打”。

廣州一項目推出一口價房源

每經記者採訪瞭解到,天河和樾府3月底單日去化最多達到15套。

此外,越秀觀樾項目前期吹風價在8萬-10萬元/平方米。但3月17日,項目正式開盤,首開均價跨度比預期大,在6.85萬-9萬元/平方米。

4月5日,記者以購房者身份從售樓處瞭解到,項目均價在7萬-9.3萬元/平方米,個別特價房源7萬元/平方米左右。

這一定價在市場看來非常有誠意。

要知道,該項目所在的牛奶廠板塊前幾年二手房均價都能去到7萬-8萬元/平方米,而附近的二手小區天河公館今年最新成交的一套戶型均價約5.9萬元/平方米。

鏈家數據顯示,天河公館同戶型房源2021年成交均價約7.5萬元/平方米。4室2廳戶型今年1月成交了一套,均價6.3萬元/平方米,而2022年成交的一套同朝向房源均價約8.2萬元/平方米,兩年時間單價滑落近2萬元/平方米。

在合富研究院的統計中,越秀觀樾是3月重點住宅推新項目中去化最高的。記者瞭解到,3月該項目銷售已達到20億元。

有意思的是,西派天河序還發了海報祝賀越秀觀樾首開告捷,稱“提振豪宅樓市新紀元”。

整體來看,廣州豪宅市場仍然有一定的購買力。記者瞭解到,華潤置地位於荔灣的白鵝潭悅府,近日有兩套總價約6000萬元的房源被全款拿下,單價超過13萬元/平方米。

近50%項目選擇降價

天河還有一個不得不說的新盤——華潤天河潤府。

從市場端反饋的情況看,天河潤府的開盤價與吹風價差距僅在0.5萬元/平方米以內,未觸及市場預期。

但事實上這個項目拿地成本並不低。去年7月,華潤置地底價拿下天河岐山路AT1010008、AT1010010地塊(吉山倉地塊),總價約45億元,但需配建南沙全民文化體育綜合體項目,建設金額爲30億元,摺合算下來地塊樓面價約3.8萬元/平方米。

記者綜合市場信息瞭解到,天河潤府目前總認購套數接近100套,認購額約6億元,均價約5.3萬-5.8萬元/平方米。

緊鄰天河潤府的珠江花城3月推出了一批特價房,76平方米的3+1房總價390萬元起,86.7平方米的總價450萬元起,上車總價低於天河潤府。天河潤府自然也坐不住,開盤後不久就推出“銀行整單折扣團購,90平方米南向三房470萬起”的優惠。

廣州部分項目開盤均價一覽

中海大境則是近期唯一一個在海珠首開的豪宅項目,其以超出市場預期的價格入市,首開銷售額33.6億元,超過上述幾個項目。

廣州一豪宅項目首開銷售額33.6億元

海珠已有多個項目均價去到10萬元/平方米以上,因此市場普遍預計中海大境開盤價格最高也會到10萬元/平方米,但開盤價最低僅7萬元/平方米,最高9.8萬元/平方米,未刺破10萬元的天花板。

新開項目低價入市,在售項目自然也不能“坐以待斃”。

一位番禺在售項目房企人士也告訴《每日經濟新聞》記者,3月他們項目加大營銷力度後,成交確實較之前有起色,有時候一天能有5套成交。

據合富研究院,3月廣州近50%的項目有“讓利優惠”動作,爲近年來數量最多的月份。庫存壓力相對較輕的區域(比如天河、海珠、荔灣、黃埔),主要通過“工抵房、拼團購房、渠道專場”等活動促進成交,優惠幅度普遍處於5%-10%,其中珠江花城、保利天匯成交顯著改善。

而庫存壓力較大(可售面積150萬-200萬平方米)、去化緩慢的區域以價換量動作則更積極,個別規模大盤讓利幅度突出。熱點項目如亞運城降10%-15%並配合渠道高佣金,還有保利悅公館、越秀大學星匯城等項目營銷力度加大,降價5%-8%,成交效果較好。

廣州樓市近五年三月份供銷規模表現

肖文曉認爲,3月廣州二手房網籤量再次回到9300套之上。自認房不認貸、增值稅5改2等政策利好落位之後,廣州二手房交易趨於活躍,這有利於對改善客佔比增大的新房市場形成反哺效應,預測今年二季度走向會較去年平穩,不會出現去年“小陽春”之後斷崖式降溫的情形。

記者|黃婉銀