萬科股東大會透露新的戰略計劃，未來聚焦三大主業
4月30日，萬科企業股份有限公司（下稱“萬科”，股票代碼：02202.HK，000002.SZ）在深圳召開2023年度股東大會，公司管理層在會上透露，萬科調整公司經營戰略，將“降槓桿”的目標規劃到了未來五年，與此同時，爲了“瘦身”，萬科明確告別過去多元化的發展模式，計劃騰出有限資源，聚焦綜合住區開發、物業服務、租賃公寓三大主業。
對於投資者關心的股價波動問題，萬科董事會主席鬱亮表示，管理團隊的命運和公司命運綁在一起，自1994年成爲萬科董事後，30年間只買入，從未賣出。股價目前表現肯定達不到股東要求，完全接受股東批評，目前正制定增持管理團隊股票計劃方案。
鬱亮表示，提振股價最關鍵還是要把公司做好，對此，萬科制定了三個目標。首先是“降負債”，未來兩年削減付息債務1000億元以上，未來五年付息負債總規模要降一半以上，相比今年3月末首次提出的“降槓桿”計劃，萬科增加了一個五年計劃，可以看出萬科“降槓桿”的決心；第二個目標是，完成“融資模式轉型”，從統借統還、主體信用爲主的模式，逐步轉向以項目、資產信用爲主的融資模式。第三是完成“聚焦主業”，騰出有限資源做好做強綜合住區開發、物業服務、租賃公寓三大主業。
自2014年開啓多元化業務發展以來，萬科管理層曾多次反思多元化業務探索成本太大的問題，這次明確表示聚焦三項主業，鬱亮表示，未來房地產高質量發展的主要內容是好房子、好社區、好服務，萬科聚焦的三大業務屬於“市場有前景，社會有需求、萬科有優勢”。
對於如何實現上述三大目標，萬科制定了一攬子方案。鬱亮表示，方案大致分爲兩個階段。第一階段將堅定瘦身，調整融資模式，降解風險。具體來看，除上述三項主業外，將退出其他業務，清理和轉讓非主業的財務投資。堅決大力度推進商辦等大宗資產交易，計劃每年完成200億元。同時，主動完成融資模式轉型。第二階段是，萬科將聚焦主業，做精業務，成爲行業產品和服務的標杆。“一攬子方案並非只是收縮、壓降方案，也是發展進取的方案。第一階段的瘦身，是爲第二階段聚集資源、打基礎。”鬱亮說。
股東大會上，對於外界普遍關注的投資回報和大股東支持等問題，萬科大股東深鐵集團董事長辛傑表示，萬科的一攬子舉措體現了管理層堅決的態度，行業冬天下，萬科銷售業績一直能保持行業前三，實屬難能可貴，說明萬科管理層頂住了壓力，作爲萬科公司的長期股東，深鐵集團的態度和立場一直沒有變，會一如既往支持萬科的良性發展，不會因市場波動而動搖。
同時，辛傑表示，除了認購今日在深交所上市的中金印力公募基金，深鐵與萬科的其他合作項目都在以市場化、法治化的方式，積極謀劃和推進，一旦落地，萬科將予以公告。
會上，對於當前市場高度關注的萬科融資進展和銀團貸款落地情況，萬科總裁祝九勝表示，得益於銀行支持和自身努力，融資已逐漸好轉，對後續進展充滿信心。
今年3月末的業績會上，祝九勝提到萬科面臨“三座大山”——銷售回款減少，工程付款依舊比較多；經營性業務收益率還不足以覆蓋融資成本；融資模式從“總對總”轉變爲具體的項目。今日的股東大會上，祝九勝透露，對於上述三項挑戰，公司也有三項工作重點。一是不折不扣落實房地產融資協調機制（白名單），能報盡報，能上盡上，目前集團已有59個項目申請納入白名單；二是大力推進經營性物業貸，這既可以解決歷史上的存量問題，也可以階段性地獲取新的流動性；三是銀團貸款，目前取得了衆多銀行的支持，可以提升銀企合作的效率，目前正在積極推進中。
此外，對於近期傳言萬科將打包1300億元資產向銀行申請貸款的問題，祝九勝也進行了迴應。他表示，過去萬科90%的貸款都是信用貸款，去年底開始，萬科開始談論抵押物的問題，即梳理資源，盤點資產，爲新的融資模式準備好抵押物品，其中就包括請評估公司對萬科的一些資產進行價值評估，銀行後續會爲萬科落實項目制抵押的融資模式。
祝九勝還提到，銀行也有問到一個問題，即萬科的資產抵押物是否能夠覆蓋截至2023年年底約3200億元的有息負債。“我們覺得大體上是夠的，我們的資源是充足的，資產也基本是合格的，只是現金流上有些壓力，這取決於銀行給我們的抵押物打多少折，如果打折太多，就顯得不夠，如果打折力度鬆一點，則資產價值是非常充足的。祝九勝透露，今年以來，萬科已新增融資提款168億，境內新增融資平均成本3.33%，公司銀行端的融資渠道保持通暢。
4月29日晚間，萬科發佈了今年的一季度報告顯示，2024年第一季度，萬科營業收入615.9億元，同比下降10.05%，淨虧損3.62億元，同比去年同期14.46億元的淨利潤，下降125.04%。萬科在報告中披露，淨利潤虧損，主要是受結算規模下降和開發業務毛利率下滑的影響。
萬科還披露了截至一季度末的負債情況，即扣除預收款後的負債率爲64.9%，相比2023年底下降0.6個百分點，淨負債率59.3%;持有貨幣資金830.7億元，可以覆蓋短期借款和一年內到期有息負債。