屬於琶洲的豪宅時代來了
自2015年起，先後出讓30多宗商地引入總部，如今的琶洲商務區漸趨成熟，儼然廣州新封面。
CBD氛圍拉滿，住宅，也跟上了節奏。
前有海珠天珺；
現有琶洲南TOD、保利天斯項目；
即將有赤沙二期地塊、石榴崗地塊；
曾經惜地如金的琶洲宅地市場無視寡淡市場氛圍，逆勢發力。
動輒10萬+的吹風價，大有接棒廣州豪宅市場之勢，未來空間令人遐想。
從5月5日要開拍的地塊來看，琶洲南板塊、石榴崗板塊將在未來兩年分庭抗禮，擔起琶洲樓市雙戰場。
琶洲南TOD 大盤碾壓
第一太平戴維斯數據顯示，一季度，琶洲成爲跑贏珠江新城、天河北、越秀，唯一租金指數同比增長的商務區。騰訊、阿里巴巴、唯品會、小米、復星、YY...等行業巨頭的總部大樓爭奇鬥豔，也形成強大虹吸力。
讓隔“涌”相望的赤沙TOD兩地塊，底氣更足。
琶洲南TOD+赤沙二期地塊
儘管市場氛圍冷淡，無阻琶洲南TOD項目（品越華府）成爲今年最受市場關注的項目之一，其實它就是赤沙地塊一期，名字帶上琶洲，營銷很會。將在五一後出讓的赤沙二期地塊與之相鄰，前者計容面積30萬方，後者40萬方，相當於58個足球場，連片發展，想象空間巨大，再次推高關注度。
俯瞰琶洲南TOD+赤沙地塊現狀
琶洲南的看點，
一是離琶洲西區商務區近，直線距離500米，走路不到20分鐘。
二是貴。最早吹風8-9萬/你過着廣州豪宅限價放寬，直指10-14萬/平。以140-310平方米的大戶型爲主，入市門檻至少約1500萬。已開發城市展廳，目前驗資要求500萬，採取預約制來訪。
三是琶洲太缺貨了。去年四季度，琶洲東區新項目招商保利海珠天珺，別說認籌，連進售樓中心都要提前搶預約，以9萬多元/平開盤獲得了極高的去化率。可見市場對區域的渴望。
最後是規模大。30萬㎡的品越華府，在如今寸土寸金的市中心，極其罕見，16棟住宅，約1400多套貨，再加上二期赤沙地塊的40萬方，板塊大盤提前預定。
根據實地探訪可見，目前有部分樓棟已建至十多層，陽光家緣上也錄入了項目信息，隨時準備拿預售證。
截圖：陽光家緣
一期積極入市也讓貨架上的赤沙二期地塊更顯金貴。
赤沙車輛段二期地塊
土地性質：公共交通場站用地兼容商業商務用地、二類居住用地
宗地面積：166331㎡
計容面積：419462㎡
起拍總價：945400萬元
起拍樓面價：22538元/㎡
競拍條件：接受聯合競買，限馬甲，自有資金
地塊位於位於海珠區北部，西臨黃埔涌，東至華南快速。與琶洲西區僅隔一條黃埔涌。
起拍總價爲本批最高，超94億元，最高限制地價超百億。
宗地競買人須具有地鐵線網建設、運營、管理經驗。基本鎖定廣州地鐵。琶洲南TOD同樣爲越秀地產和廣州地鐵合作開發，連片發展成爲大概率事件。兩者也將成爲未來幾年琶洲一手的主力供應。
截圖：百度地圖
周邊二手則集中在黃埔涌另一邊磨碟沙的畔江花園、海港花園，均價都在7萬/㎡以上。雖然樓面價起拍樓面價2.2萬明顯低於石榴崗地塊的3萬/㎡，但其離琶洲更近，可以與品越華府連片營銷，價格不會低。
配套上看，交通優越，地處地鐵12號線赤沙站（在建）的地鐵上蓋，18號線沿線，距赤沙站500米。
教育主要指望隔壁品越華府項目內自帶有36班九年一貫制學校及12班幼兒園，另外周邊有海珠區育華學校（市一級九年制民辦學校），海珠春蕾實驗學校（民辦）。
石榴崗火速動工 同臺對壘
另一大供應，集中在石榴崗。
去年12月成交的保利天斯地塊已經火速動工，今年首輪供地石榴崗再次釋放一宗宅地，兩者僅相距不到1公里，合計計容面積16.5萬方。琶洲南VS石榴崗對打局面基本形成。
天斯地塊施工現場（左側）
實地探訪可見，天斯項目施工證熱火朝天，處於挖地基階段。近期規劃也出爐，無論是戶型還是吹風價，都是與琶洲南不相伯仲。
俯瞰天斯項目現狀
左擁一線石榴崗河景，右抱海珠溼地園景，當然要抓住，規劃4層疊墅+14-16層小高層，市中心做到容積率2.9的低密度，還要建疊墅，稀缺賣點。
圖源：廣州市規劃和自然資源局
4.4萬/平廣州地8貴的地價，當然要走高貴路線，產品主推建面約127、142、200平大平層，吹風10萬+，門檻也在1300萬+。
有意思的是，豪宅價要有一半房源限售剛需家庭，客羣上會有一定限制，坐等富二代剛需發力了。
五一後出讓的另一宗地，則放開了客羣限制，且是地鐵上蓋，1站到琶洲。
截圖：百度地圖
海珠石榴崗南側臺涌地塊
土地性質：二類居住用地兼 容商業用地/商務 用地/城市軌道交通用地
宗地面積：35654㎡
計容面積：70097㎡
起拍總價：210724萬元
起拍樓面價：30062元/㎡
配建：5010平方米政府統籌用房，9000平方米商業物業
競拍條件：接受聯合競買，限馬甲，自有資金
地塊位於海珠區中部，北鄰新滘中路，南鄰石榴崗，龍潭東環街東側，靠近華南快速幹線。整體建築面積35654㎡，計容面積7萬㎡。
起拍價看似3萬可遠不止，出讓條件苛刻，需配建5010平方米政府統籌用房，9000平方米商業物業，期間競得人需每月支付超85萬元臨遷費給海珠區政府，直至安置商業物業建成交付。算下來起拍樓面價是37938元/㎡。
受限於面積，該地塊未來將建成獨棟高層住宅、底層配套商業，定位中高端。
俯瞰石榴崗地塊（綠幕布部分及周邊）
地塊周邊正是廣州地鐵在建18、22號線工程，業內預估地塊被廣州地鐵拿下可能性很大。
雖石榴崗在琶洲直線距離、周邊城市面貌上比不上赤沙，但自然資源是一個賣點，南望海珠三大公園，三地鐵加持。
石榴崗地塊現狀
交通上，距離琶洲西區商務區僅10分鐘車程。臨近地鐵8號線、在建的地鐵11號線和18號線，規劃有赤沙站、龍潭站（石榴崗站）。到龍潭地鐵站不足100米，未來可以實現一站到琶洲，兩站到珠江新城。
該地塊周邊教育優勢明顯，有赤崗東小學、赤沙小學、海珠中學、聚德中學等重點院校且周邊還有軍醫院和骨科醫院。
自然資源方面，約10分鐘車程可到海珠溼地公園，南望海珠湖公園、龍潭果樹公園。
但聚焦到地塊所在的石榴崗區域，更像是繁華背後待開發的窪地，區域內以城中村、老小區、創意園爲主，未形成系統的開發規劃。地塊周邊暫無在售新盤，二手盤價格在3-5萬元/㎡不等，樓齡較老，如聚德花苑、 花季華庭、恆鑫御雅庭、金豐花園、信步閒庭等。
無論你是否做好準備，琶洲豪宅戰場已徐徐拉開帷幕，五一後的廣州今年首批集中供地，將進一步印證。
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