租金攀升長期化 恐令Fed誤判通膨

Fed強調近期物價走高是解除防疫限制,經濟重新開放後的暫時性現象。但專家認爲未來十二個月通膨率會否能拉回至Fed的2%目標,可能要視乎租金與房價等變化。

勞動部公佈,7月消費者物價指數(CPI)較一年增加5.4%,與6月相同,均爲2008年8月以來最大年增率。

房貸機構房利美(Fannie Mae)認爲,近期美國租金上漲趨勢拉長將不是暫時性,未來幾年上漲壓力會增加。該機構6月報告預測,未來幾年居住通膨率會從5月約2%上升至4.5%。若房價上漲熱度沒降溫,該率會漲更高。

房利美預測明年底居住費用爲核心個人消費支出物價(core PCE)指數貢獻1個百分點,爲1990年來貢獻幅度最大。

居住費用(包含房客租金、屋主繳交房稅和房貸)在計算通膨率裡是重要項目,佔核心PCE指數比率約18%,佔消費者物價指數(CPI)比率約三分之一。

美國主管機關把買房視爲長期投資而非消費品,不計入通膨項目裡,只會計算居住費用。

去年疫情令租金下滑,但今年情況已轉變。美國最大獨棟住宅出租公司Invitation Homes第二季把租金調漲8%,14%租約是籤給新租客,公司逾98%物件已出租,反映租屋市場的供應極緊張。

專家認爲租約是籤一年,因此租金有延後反映在通膨率裡的特性。今年來隨着房東看好需求上升而調高租金,勢必推高未來通膨率。

房價升值推高房屋稅,房東可能把增加負擔轉嫁給租客。

房價漲不停讓買不起房子的人只能繼續租屋,令租屋需求有增無減而增加租金上升壓力。專家認爲租金持續上升,可能令人誤判未來通膨趨勢。