115資產腰斬掛牌仍流拍 周大福上海朱家角項目的恆大焦慮

觀點網上海青浦，朱家角。

恆大御瀾庭這座由恆大、香港周大福集團共同建起的項目，似乎絲毫未受到開發公司上海豐濤置業資產流拍的影響，依舊佇立在澱山湖旁的古鎮。

作爲項目開發商，上海豐濤置業的財務構成較爲清晰，2009年成立，註冊資本9.2億元，隸屬於香港周大福集團，鄭裕彤的長子、許家印的好牌友鄭家純曾經擔任公司法定代表人。

然而，市場風雲難測，15年光陰流轉，上海豐濤置業已進入破產程序，公司旗下其他應收款進行了四次拍賣，仍然是流拍的結果。

觀點新媒體瞭解到，本次拍賣標的賬面總金額約爲114.88億元，賬齡在三年以上的金額82.91億元，而拍賣起價僅58.82億元。

這其中，合計72戶爲恆大集團關聯方，涉及金額合計達到114.66億元。

腰斬的價格

事實上，上海豐濤置業有限公司破產清算要從2023年5月說起。

彼時上海市第三中級人民法院剛剛裁定受理債務人，並指定上海市華誠律師事務所爲管理人。彼時表示，公司所開發項目大部分房屋已售出，有部分車位、商鋪、辦公樓未售出，未售出的房屋爲價值評估對象；公司拖欠相關工程款，如有施工是對所需評估房產的施工，需單獨對該等施工對應形成的附屬物價值進行評估。

六個月後，上海豐濤置業正式將“其他應收款”、“預付賬款”兩項進行首次拍賣。

其他應收款拍賣中，首次起價約114.88億元，二拍起價約91.9億元，三拍起價約73.52億元，加上第四次起價58.82億元，這宗拍賣標的皆因無人出價流拍。

另據審計機構出具的審計報告，截至2023年5月15日，上海豐濤置業賬上還有339.41萬元預付賬款，背後預付關聯方依舊與恆大相關，分別包括深圳恆大材料設備有限公司及恆大園林集團有限公司，涉及材料款190.20萬元、工程款119.41萬元。

值得注意的是，儘管同樣經歷四次流拍，上海豐濤置業卻沒有特意改變起拍價格，預付賬款拍賣起拍價一直穩定在14.99萬元。所涉及賬面金額爲29.29萬元，遠低於其他預付款。

但拍賣公告中明確表示，該預付賬款真實性、合法性存在瑕疵，可能已超過訴訟時效、執行時效或喪失相關的法定期間或因其他原因已部分消滅或成爲自然債導致存在無法收回，可能存在不符合約定的付款條件、付款期限未屆滿、被質押、被轉讓等風險。

也就是說，上海豐濤置業如今的窘況，基本上是因爲恆大財務巨雷拖累。

回到恆大全盛發展時期，在全國各地開花建設樓盤，但自有資金仍不充裕，有部分項目都是選擇與其他公司合作開發，上海豐濤置業開發的“恆大觀瀾庭”便是其中之一。

曾有市場聲音表示，在項目開發中，恆大會選擇挪用項目公司的資金，恆大觀瀾庭也不例外。

恆大的陷落

2024年1月，香港高等法院正式對中國恆大頒佈清盤令：由於債務重組方案欠缺進展，公司資不抵債，正式頒令恆大清盤。

主持該案的大法官事後還向外界解釋爲何判決恆大清盤：“發出清盤令是適當的。這件事已經拖了一年半多了。”

她表示：“在上次聽證會上，我表示我希望看到一份完整的提案，該公司也承認了這一點，並表示將與債權人討論並根據當局的要求提出修訂後的提案。如果恆大清算，管理層將由其他人接管，清盤後仍可協商重組。”

自2021年債務違約以來，恆大方面對清盤聆訊前前後後提出7次延期，拖延至2024年，而償債計劃卻始終不見蹤影。

2月，恆大通過公告向外界坦露了即將溢出的債務焦慮：“公司面臨多項財務壓力，具體數據顯示，涉及金額3000萬元以上的未決訴訟案件達2073件，累計金額約5025.96億元。”

此外，恆大未能清償的到期債務累計近2978.10億元，逾期商票累計額約爲2050.04億元。

值得注意的是，2023年恆大通過股權轉讓、土地及在建工程轉讓、信託、代持等方式，已完成過戶的房地產項目已達到80個。

2024年2月，恆大又將位於江蘇無錫的恆大新之城商業綜合體掛上拍賣臺，起拍價約16.2億元，資產評估價約23.07億元，將於2024年3月8日正式開拍。

據瞭解，無錫恆大新之城商業綜合體總建面約15萬平方米，於2011年開業，併成爲彼時無錫新吳區面積最大的商業綜合體；2023年8月，該項目還曾與上海庚澈商管公司達成意向合作，將建設一個面積約2萬平的餐飲聚集地。

如今，該項目已被多家法院查封，等待拍賣轉手。