2024年9月北京商品住宅銷售排行榜

01 市場分析

9月北京樓市遇冷，成交表現不及預期

2024開年至今，北京樓市呈現出複雜而多變的特點，一季度末小陽春姍姍來遲，成交迎來一波放量。隨着二季度北京發佈優化調整房地產市場政策，下調購房首付比例和房貸利率，市場信心得到了進一步提振，成交繼續回升。然而，新政利好效應在進入三季度後逐漸減弱。不過，隨着9月美聯儲宣佈降息後，央行也宣佈降息，北京也於9.30發佈最新限購放鬆政策，進一步降低購房門檻，激發購房需求，這也爲四季度的北京樓市帶來新的期待。

因爲“金九銀十”是樓市傳統旺季，9月的市場數據往往很受關注，但9月的北京樓市卻異常冷清，首先土拍市場接連遭遇延期、終止出讓，新房市場又有項目大力度折扣，二手房市場也不溫不火。9月北京新建商品住宅成交2398套，銷售總量創下年內第2低，排在9月後面的是地產淡季——過春節的二月。二手房成交12723套，數據也僅高於今年1月和2月。

9月份北京5個新房項目開盤，分別是華曦府現房、和光煦境現房、住總青年ONE、中海長安源境、龍湖觀萃。在樓市下行期，部分房企選擇延長蓄客時間推後開盤。

從4個一線城市政策對比來看，廣州成爲本輪調控中第一個全面取消限購的一線城市，上海、深圳和北京則有針對性地優化調整住房限購政策，其中深圳放鬆力度更強。此前北京在房貸利率、首付比例已經進行多輪調整，930新政終於在限購放鬆上更進一步。一系列政策支持，不一定帶來超預期的效果，但必定會有增量需求進入樓市。

近一年來，北京每一次政策放鬆都會帶來成交量的小幅波動，但對市場的長期拉動效應有限。底層原因是整體經濟形勢尚不明朗，市場信心缺失，企業拿地信心、推盤力度和積極性下降。這一波樓市新政的力度能持續多久，是一舉將北京房產市場拉動起來，逆轉市場形勢？還是短暫刺激市場，之後恢復到常規狀態？這一點，還需要時間和市場的檢驗。

02 榜單解讀

中海京華玖序、保利·朝央和煦、保利·天匯榮登1-9月北京項目銷售金額榜前三建發觀堂府、中海京華玖序、中建玖玥府位居1-9月北京項目銷售面積榜三甲

中建玖玥府、中海寰宇未來、建發觀堂府位列9月北京項目銷售金額榜前三

建發觀堂府、中建玖玥府、中海寰宇未來榮膺9月北京項目銷售面積榜三甲

熱點項目成交下挫，底部行情尚待扭轉

2024年9月北京TOP30項目共實現成交額64.31億元，環比8月下跌27.9%。

分城區來看，2024年9月城六區商品住宅項目成交金額排行榜中，位於朝陽區的和光悅府榮登榜首，實現了3.02億元的銷售額。近郊區成交金額排行榜中，大興區的中建玖玥府位列第一，實現了3.74億元的銷售額。遠郊區成交金額排行榜中，延慶區的中建·上源府位列第一。

分環線來看，2024年9月五環內商品住宅項目成交金額排行榜中，位於大興區的中建玖玥府登頂榜首，五至六環昌平區的中海寰宇未來，六環外昌平區的建發觀堂府位列第一。

回顧今年北京樓市表現，1月市場處於低位維穩的狀態，2月恰逢春節長假，樓市成交大幅縮水，3月小陽春樓市終於迎來一波升溫，4月樓市成交量有所回落，5月市場相對平穩。6月新政利好，再加之各個項目發力年中衝刺，取得了不錯的成績，而在7、8月後，傳統淡季市場，迴歸平靜後，熱門項目成交額有所下滑。進入9月份，之前430和626政策的效應已基本消失，家長們也在9月開學之前解決了學區房的問題，市場再度陷入困難時刻。此外，二手房市場對客戶的分流也衝擊着新房市場。

北京核心區域的項目對於購房者依然具備吸引力，與之相比，外圍剛需剛改樓盤的去化不盡如人意。受“新房破發”影響，猶豫觀望情緒愈發濃重，尤其是具備投資屬性的客戶，除了明顯的地段價格優勢，很難讓其下定決心。而一部分有自住改善需求的客戶又被二手房套住，無法進入下一步的買房置換環節。目前中心城區以外，流速還保持在高位的，基本都是產品力優秀、配套完善且疊加優惠的項目，整體市場“去庫存”壓力仍在。在市場的調整週期中，高品質兌現、安心交付才能撬動有限的買房人。

03 典型項目

中建玖玥府

9月北京項目銷售金額榜第一。

中建·玖玥府位於大興區西紅門板塊，9月份，中建·玖玥府實景示範區及會所開放，高品質的兌現讓購房者更加安心。約1500平方米的下沉庭院會所裡，精緻卡座、綠景點綴之外，打造了約12米的垂天之瀑。西紅門在售的新房項目有橡樹灣一,二，三期，御景星城，中建玖玥府，和8月31日開盤的御景星城二期元啓，共6個項目。加上此前成交的興創6030地塊，西紅門即將迎來七盤大戰。

中海京華玖序

1-9月北京項目銷售金額榜第一。

中海京華玖序是中信城五期項目，一期錦園、二期沁園、三期禧園、四期都闕臺，都取得了不錯的成績。一期錦園爲2009年北京樓市銷冠，去年四期都闕臺“開盤即清盤”。

中海京華玖序位於二環內西城區板塊，寸土寸金的二環土地供應極少，西城區近10年只供應了3個住宅項目，京華玖序更顯稀缺。項目距離7號線虎坊橋站700多米、4號線菜市口站900多米，步行僅需要10多分鐘。此外，2站抵達西單、5站平安裡、7站西直門，串聯金融街、中關村、西單和城市副中心，接駁北京西站、北京北站等鐵路樞紐。

中信城項目是中信地產多年前做危舊房改造拿下的大吉片區土地。2016年，中海地產以310億元併購中信地產，裡面就包括中信城項目。

保利·朝央和煦

1-9月北京項目銷售金額榜第二。

總建築面積56001㎡，容積率2.8，綠化率30%，於今年1月首次開盤。規劃9-17層的小高層。位於朝陽十八里店板塊，於去年8月拿地，出讓底價25億元，由上海成通京置業溢價率15%，28.75億元摘得，成交樓板價51858元/㎡，網籤均價約7.76萬/㎡。

項目距離17號線十八里店地鐵站僅400米左右，步行6分鐘可到達。17號線含金量較高，由南到北串聯了亦莊、國貿、望京、未來科學城等產業區。目前，一路之隔的人大附現在已經開工，一期是小學和初中，預計2025年交付使用；二期是高中部，2026年建成並投入使用。

建發觀堂府

1-9月北京項目銷售面積榜第一。

建發觀堂府位於昌平區南邵板塊，項目距離地鐵昌平線北邵窪站約500米，7站直達西二旗，西側是白浮泉公園，周邊還有悅薈廣場、路勁世界廣場，以及區域認可度較高的十二年一貫制名校清華附昌平學校。

建發·觀堂府大門沿用的是一貫擅長的新禪境中式風格，共分東西2個地塊，0018、0023地塊共規劃19棟住宅樓、1108戶，層高在9-15層，容積率2.2、控制高度45米，配建社會停車場、社區養老服務驛站和12班幼兒園。建發·觀堂府是建發在京的第七個項目，從珺和府、長安和璽、文源府、璟院、養雲再到觀雲，擅長打造新中式建築的建發，每個項目大門都是前期宣傳時的重要賣點。

04 總結展望

新政之後“銀十”可期

9月30日，北京樓市新政終於和大家見面。不論預期如何，高層救市的決心是不容置疑的，也必定會反映在未來的數據裡。所以對於十月的北京樓市，我們依然保有期待。

北京樓市剛需和置換改善羣體的買房需求，是市場穩定的基本盤。從9月底政策連發來看，如此多重磅政策密集落地非常罕見，目前“銀十”開局表現“超預期”，核心城市市場“回穩”態勢明顯，居民置業信心開始恢復，預計短期內新政將繼續顯效，同時假期認購數據的回升也將逐步在網籤數據中體現。接下來，推動經濟基本面改善仍是穩地產、穩預期的關鍵，四季度若政策持續發力、經濟加快復甦，核心城市樓市或將築底企穩，全國市場企穩亦可期待。（來源：克而瑞）