2024上海虹口【天潼198】官網測評|戶型分析+價格對比|房天下
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北外灘核心鑽石地段
建面約249-641㎡風貌大平層
總價約：4000萬~1.3億
建面約850-1200㎡合院別墅
地上建築面積約502-907㎡
總價約1.8億-2.8億（驗資看房）
項目基本信息
項目名稱：天潼裡
行政區域：虹口區北外灘
物業類型：住宅
在售體量：洋房50套，合院15套
在售面積：洋房建面約233-641平，合院建面約500-800平
總價：洋房總價約3500萬-1.3億，合院總價約1.8億-2.9億
定金要求：洋房500萬，合院1000萬
梯戶比：1梯1戶/2梯2戶/2梯 1戶
付款要求：首套30%，二套50%， 洋房可以正常貸款；別墅接受全款，貸款最多貸5千萬
竣工時間：2027年底
得房率：86%
物業公司：新湖綠城物業
總層數：洋房 9層，別墅4層
層高：洋房層高3.15米，合院層高3.6米
物業費：洋房約20元，別墅約25元（暫定）
綠化率：30%
交房時間：2027年底
項目推售詳情
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住宅產品戶型圖特別多，達到42種。包含面積段約209-641㎡高層住宅，面積段約231-400㎡多層住宅，面積段約㎡高層住宅110-433㎡疊加別墅（含平層），面積段約502-907㎡合院別墅。
共125套住宅單元，從圖示來看，全部是風貌住宅產品。以下爲首開樓棟圖示，59套小高層+15套合院別墅：
項目戶型圖如下▼
項目由GOA大象設計創始人陸皓先生操刀，汲取外灘西式古典建築風格，以紅磚爲主材，復刻老石庫門的浪漫風貌，力求打造爲一處“新時代里弄別墅”。
項目區位配套
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項目具體坐落於天潼路以北，武昌路以南，吳淞路以東，乍浦路以西。獨佔江（黃浦江）河（蘇州河）交匯上佳鑽石地段，距離外白渡橋僅200餘米。
項目佔地面積約18950㎡，總建築面積約113000㎡，容積率2.98，由多層、高層住宅、商業、配套用房及三層地下室組成。
工地實景照片
規劃有8幢4層里弄住宅，1幢7層多層住宅，1幢9層小高層，及底商和酒店；未來將供應38套疊墅&27套里弄合院別墅&59套小高層。
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位於上海一江一河（黃浦江與蘇州河）黃金交匯處，距離外白渡橋約300米，與外灘的直線距離約600米，緊鄰外灘歷史文化風貌區，陸家嘴的城市天際線近在咫尺,是上海百年一遇，且今後不再有的絕版寶地！
該項目還可以步行至外灘，享受外灘的夜晚美景和頂級配套。
上海時尚新地標——外灘源，可以說是在項目門口。圓明園路上的真光大樓、蘭心大樓、青年協會大樓等14幢歷史保護建築，都是人文底蘊深厚且不可複製的！
在保留原始風貌的前提下，外灘源將融入時尚現代元素，打造成多功能的高雅文化與時尚生活的中心。
當然，最值得關注的還是北外灘的政策規劃：2020年2月20日公示了關於《虹口區北外灘街道控制詳細規劃修編（公示參與草案）》，規劃要將北外灘建設具有全球資源配置能力和國際競爭力的頂級中央活動區！
北外灘是繼1990年陸家嘴開發建設之後，上海最大規模的城建規劃，將對標紐約、倫敦、東京等國際大市，建成爲“世界級會客廳”、“頂級中央活動區”、具有全球影響力的世界級濱水區，與外灘、陸家嘴共同構築上海“黃金三角！
1、與外灘和陸家嘴錯位聯動，居職相融、孵化創新思維的新時代頂級中央活動區；
2、匯聚現代化國際大都市核心發展要素的世界級會客廳閃亮的一幅畫卷；
3、全球超大城市精細化管理的典型示範區！
同時，它也是距離外灘萬國建築保護羣最近的高端低密居住區！項目秉承“中外文化交相輝映，規劃小高層、疊拼/平層、合院等產品。
項目具體坐落於天潼路以北，武昌路以南，吳淞路以東，乍浦路以西。
交通配套方面：附近有地鐵2號線、10號線和12號線，出行十分便捷。
教育資源方面：1公里左右，有7所幼兒園、5所小學、5所中學，教育資源豐富，文化氛圍濃厚。
醫療資源方面：3公里左右，有7所三甲醫院，爲住戶的健康生活保駕護航。
北外灘核心鑽石地段
【新湖·天潼裡198】
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建面約249-641㎡風貌大平層
總價約：4000萬~1.3億
建面約850-1200㎡合院別墅
地上建築面積約502-907㎡
總價約1.8億-2.8億（驗資看房）
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01丶房價不允許跌
這麼多年，國家沒有出臺過任何一個房價下跌的政策。
說得最多的遏制房價快速上漲。
是的，國家不允許房價下跌。
但是要明白不僅僅是國家，就連很多百姓都不允許房價下跌。
很多人要的不是便宜的房子，而是隻允許自己購買到便宜房子，他們懷着一種投機暴富的心理。
持有大量的房子的人不希望房價下跌。
持有一個房子的人也不希望房價下跌。
甚至只持有四五十平米蝸居的貧民，也不希望房價下跌……
因爲，他們從心理上都會覺得，房價下跌了，自己就虧大了。
02丶全款買房的問題
千萬別想着全款買房，房子是這個社會上唯一一個可以30年分期付款買的東西，這是制度給到每個人的紅利，有便宜不佔可能是道德高尚，但是國家制度給的紅利不佔，那就是腦袋缺根筋，單純的傻了。
03丶銀行都沒怕崩盤，你怕它幹啥？
央媽放水是常規操作，你憂國憂民說房價又要漲了，貨幣化安置收緊，你興高采烈說房價又要降了。
事實上……你連房子都沒買，降價漲價跟你一毛錢關係都沒有，口口聲聲怕崩盤，有啥必要呢？
你首先要記住，銀行幫你付了80％，都沒怕樓市崩盤！
其次，香港經驗的確告訴我們：泡沫過高，樓市是會崩盤的。
同時，此時此刻的現狀，香港再次告訴我們，崩盤不過是浮雲，一兩年之後，老子的房價依舊是天下第一。
04丶政策，與剛需無關
於剛需客而言，你需要的是多賺錢想盡各種方法上車，請記住，無論什麼時候，剛需客越早上車就越好。
05丶房價棚改政策收緊，不會降房價
寄希望於棚改貨幣化安置收緊而降房價的，還是洗洗睡吧，棚改是手段，可以推動快速房價上漲，但是並不能降房價，小城市沒有投資價值，也就意味着沒有下跌的餘地，當達到一個頂點之後，只會橫盤，懂了嗎？
06丶別忘記通貨膨脹
很多人談論中國房價，總喜歡談收入比，其實，人口與國土面積決定了，在中國談論收入比沒有任何意義。
況且，收入不是死水，是活的，是可持續增長的。
不可能你三年前工資3000，房價3000，三年後你工資漲到了15000，房價還是3000吧？
通貨膨脹和房價，本來就是一對雙生兄弟。
07丶XX園
不要聽到網上說哪裡的XX園塌了，其實，xx園全國有兩千多個項目，在合理的概率論範圍之內，我們也不能一棍子打翻一羣人。
現在碧x園被各種炮轟，事故頻發是原因之一。
但是比起小城市的本土開發商，無論是戶型景觀配套，還是要強一些的，更何況，萬一真有了啥事，還有說理的地方。不至於連個維權的地方都找不到。
08丶買房要理智
自己買房，要學會自我篩選信息，那些到處砸錢做廣告推銷的，要麼不是產品太差，要麼就是營銷費用狂砸，記住羊毛出在羊身上的理兒。
去了售樓部，千萬別被置業顧問的糖衣炮彈給砸中。
多走走，多多比較，要有獨立思考的能力，對了，看房的最佳時間是晚上。
09丶別信勸你不買房的偶像們
95後的年輕人，不必說自己還小，時間還多，還等得起。
我以前也相信反正還年輕這種鬼話。
北京房價1萬的時候就說北京的房價要跌，結果現在漲到了均價5萬了還沒跌。
更關鍵的是，過不了幾年，你就會發現，結婚，要孩子，就會是很現實的問題了。
至於那些勸你年輕人不要被房子拖累的人，比如高曉鬆，高曉鬆不買房，追求詩與遠方，那是因爲他們即便不買房，也有足夠多的錢天天滿世界的跑，跑到哪裡都可以住五星級大酒店的總統套房，哪天想買了，分分鐘就能買20套房，他自然不着急，一輩子不買房也無所謂啊，他們肯定不會擔心媳婦不高興，孩子沒學上的問題。
所以，你覺得自己也應該這樣。
但是在概率論上來說，99%的人最後都會後悔自己的選擇，牛逼的人說什麼都是對的，哪怕他滿嘴胡扯。
10丶爲什麼要買房？
套用周星馳《國產凌凌漆》裡頭的話來說，這不是買房子，買的是房子的附加值，也就是隨房而生的非賣品。
買房子送周邊醫療配套，買房子送教育資源，買房子送居住環境，買房子送保險，送抗通脹，送現金流，送鄰居……
以上這些東西，除了買房子，還有第二條途徑可以獲得嗎？
沒了。
11丶別用羊的思想去揣摩牧羊人
有人說房價已經這麼高了，中央絕對不會不管的，一定會出臺政策，打壓房價。
此觀點錯誤之處在於，用羊的思想去揣摩牧羊人。
羊希望日子越來越好，吃得好，睡得好，少剪毛，少擠奶，不被送到屠宰場。
而牧羊人的想法是：在一定面積的草原上維持合理數量的羊，在不影響羊羣正常發展的前提下，剪更多的羊毛，擠更多的羊奶，賣更多的羊肉。
12丶別寄希望於房價下跌
很多人在觀望，期盼着房價下跌再出手買房。
這麼想的人，其實很傻，別忘記了基本面三個字。
別說房價不會跌，哪怕真的暴跌，在暴跌的基礎上往往已經暴漲好幾輪了，舉個例子，2016年廣東佛山魁奇路地鐵站的地鐵房只要7000起步價，2018年有些地方漲價到了3.5萬了，2年時間漲幅500%。
就算暴跌50%，那也還是1.8萬，是兩年前的2.5倍！
換而言之，漲幅是250%。
問題是，你覺得中國房價可能暴跌50%嗎？
能跌個20%，已經可以去燒一株高香了，20%是多少？也不過是從3.5萬降到了2.8萬而已，再加上首付提高利率上浮等各種軟刀子……
即便跌了，你也是越來越買不起。
13丶別想着一口吃成一個胖子
很多人說買不起房，其實不是真的買不起，而是缺一套自己最嚮往的房子，有錢的去北上廣深這樣的大城市去買，實力一般就回老家小城市買，小城市都買不起的話，那還是別怪房價漲得快了。
對了，買房子這事跟吃飯差不多，千萬別尋思着一口吃成一個大胖子，學會量體裁衣，買不起一百多平米的闊綽三房，可以先買個兩室一廳的公寓，你要明白剛需和改善性住房的概念。
給自己點喘息的空間，以後一定能越換越大。
一開始想要一步到位把自己壓的喘不過氣的，那麼這輩子差不多也就剩這一口氣了 。
14丶心若沒有安放的地方，在哪裡都沒有自由
買得起房的不一定牛叉，但是買不起房肯定不是啥光榮的事情，也不要覺得有房子就是有面子，房子，說到底只是生活得更好的基本保障而已。
不要覺得貸款買房就失去了自由。
過幾年之後，你就會明白，當初你一心想追求的自由不過是僞自由。
更何況，連一個安身立命之所都沒有，去哪裡都是無根之萍，身體都沒地方安放，談什麼自由？
15丶有時候，問題出在自己身上
很多普通人在北上廣深埋頭幹上幾年，錢省着點花，雖然不能在一二線上車，但是回老家付個首付是完全沒問題的。
如果老家的小房子都買不起的話，只有三個原因。
1、你貪圖安逸的生活，吃不了大城市朝九晚五的孤苦，在家鄉拿着三四千的工資假逍遙。
2、跑堂的身子少爺的心，也就是俗稱的眼高手低。
3、吃不了苦，缺乏耐力，不能堅持，不會理財，或者說花錢大手大腳。
有時候，老家都付不起首付之時，就別怨天尤人，多考慮自己的原因，至於想炒房的，目前這種大環境下，還是洗洗睡吧。
最後，別問上車的最佳時機是什麼時候？
對於剛需而言，永遠都是越早上車越好！
買房小知識產權年限：房屋爲永久產權，但土地出讓年限有限。商品住宅土地使用年限爲70年，商業地產爲40年，工業用地爲50年等。五證：開發商需要取得《商品房銷售(預售)許可證》、《建設工程施工許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設用地規劃許可證》、《國有土地使用證》才能建設和銷售房屋。戶型選擇：購買期房時，除了看戶型圖，還要看項目規劃圖和單元平面圖。各種“金”：買房時涉及多種費用，如意向金、訂金、定金等，其中定金具有法律效力。贈送面積：如飄窗、露臺等可能作爲贈送面積，陽臺分爲凸陽臺和凹陽臺，凸陽臺一般計入產權面積。層高和開間進深：層高是指建築結構的高度，淨高是指下層地板面到上層樓板下表面的距離；開間越大，進深越小，採光越好。收入證明：向銀行申請貸款時需要提供個人收入證明，可以通過工作單位出具或銀行流水來證明。貸款額度：銀行貸款一般是整數，即使首付30%，貸款70%，也需要多繳納一部分首付。買房資格：部分城市執行限購政策，需要確認自己是否有在本城市買房的資格。具體的買房建議和注意事項選擇合適的樓層：避免一樓、二樓、四樓、十四樓、十八樓和頂樓。優先考慮現房或準現房：避免購買期房可能帶來的風險。選擇邊戶：在相同的面積段下，優先選擇邊戶。注意物業：好的物業公司能夠確保房屋的增值和保值。考慮開發商信譽：選擇央企或國企開發的房產，謹慎選擇小私企開發的房產。經濟適用量力而行：根據自己的經濟情況作好預算，每月月供額度最好不要超過家庭月收入的30%。注意交房時間：購買期房時，要考慮到可能延期交房的情況，做好準備。慎買純小戶型社區的房子：選擇大小戶型都有的社區，避免資源不合理分配。