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保利華創都薈天珺

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廣州保利華創都薈天珺房產分析報告

一、項目概況

保利華創都薈天珺，作爲保利地產傾力打造的又一高端住宅項目，坐落於廣州市這一繁華都市的心臟地帶，佔地面積約1.41萬平方米，建築面積約3.82萬平方米，精心規劃了約166戶尊貴住宅，預計於2027年3月正式交樓。該項目不僅繼承了保利地產一貫的高品質標準，更在設計與服務上力求創新，旨在爲城市精英提供一個集居住、休閒、教育、醫療於一體的全方位高品質生活空間。

二、地段優勢與發展潛力

保利華創都薈天珺的地段優勢尤爲顯著，項目地處城市重奢商圈核心，周邊環繞着重奢商業購物圈，直線距離僅約5公里即可覆蓋太古匯、天環廣場、K11、領展廣場、IGC、萬菱匯、花城匯、天河城、正佳廣場、維多利廣場等衆多國際品牌商場，爲居民提供了豐富的購物、餐飲及娛樂選擇。此外，項目距離廣東省博物館、廣東省圖書館、廣州大劇院、海心沙等國家級人文藝館約4公里，文化氛圍濃厚，藝術生活觸手可及，極大地提升了居住品質。

更重要的是，項目緊鄰黃埔大道，這條城市主幹道不僅連接了廣州東西兩翼，更便捷地接駁珠城（珠江新城）和金融城兩大CBD，使得居民能夠輕鬆享受城市中心的便捷生活，無論是商務出行還是日常通勤，都能享受到無與倫比的交通便利性。

三、教育配套資源

在教育資源方面，保利華創都薈天珺同樣表現出色。項目周邊多所國際教育學校林立，如華穎外國語學校、天河愛莎外籍人員子女學校等，爲國際家庭提供了優質的教育選擇。同時，項目也不乏百年公辦名校，如石牌小學，這些學校以其悠久的歷史、優良的教學質量和豐富的教育資源，爲孩子的成長奠定了堅實的基礎。完善的教育配套，不僅滿足了居民對高質量教育的需求，也爲項目的長期價值增添了保障。

四、商業與醫療配套

商業配套方面，保利華創都薈天珺幾乎囊括了廣州最頂級的購物休閒場所，從高端奢侈品到日常消費品，從國際美食到本土小吃，應有盡有，滿足了不同消費者的多元化需求。此外，項目周邊的藝術館、博物館等文化設施，也爲居民提供了豐富的精神文化享受，提升了生活的品質感。

醫療配套方面，項目周邊擁有多家三甲醫院，如武警廣東省總隊醫院、中山大學附屬第六醫院等，這些醫院不僅醫療技術先進，服務周到，而且交通便利，能夠在緊急情況下迅速響應，爲居民的健康安全提供了堅實的後盾。

五、交通配套與出行便利性

交通是保利華創都薈天珺的另一大亮點。項目周邊三橫三縱的交通網絡四通八達，無論是自駕還是公共交通，都能享受到極高的便捷性。天河公園站作爲三地鐵交匯點（11號線、13號線二期在建，預計2024年底開通），以及未來的白馬崗站（13號線二期在建），將極大地縮短居民前往廣州各大區域的通勤時間，無論是前往珠江新城、金融城等商務區，還是前往白雲機場、廣州南站等交通樞紐，都能輕鬆實現快速通達。

六、小區環境與在售戶型

保利華創都薈天珺在小區環境設計上同樣下足了功夫，小區內綠樹成蔭，景觀優美，爲居民提供了一個寧靜舒適的居住環境。首推的1號樓洋房，採用精裝標準，2梯3戶的設計保證了居住的私密性和舒適度，20層的建築高度搭配每層層高3.15米，使得空間感更加開闊。

戶型方面，涵蓋了157㎡、196㎡、253㎡三種四房設計，起步價格約爲9萬/㎡，無論是三口之家還是三代同堂，都能在這裡找到理想的居住空間。戶型設計精巧，功能分區合理，空間利用率高，充分滿足了現代家庭對居住品質的追求。

七、總結

綜上所述，保利華創都薈天珺憑藉其卓越的地段優勢、豐富的教育資源、完善的商業醫療配套、便捷的交通網絡以及優美的小區環境和多樣化的戶型設計，成爲了廣州高端住宅市場中的一顆璀璨明珠。對於追求高品質生活、注重教育資源和交通便利性的城市精英而言，保利華創都薈天珺無疑是一個不可多得的選擇。隨着周邊區域的不斷髮展和項目自身的不斷完善，其投資價值和生活品質將進一步凸顯，成爲廣州房地產市場中的一道亮麗風景線。

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3、本宣傳資料對項目周邊幼兒園、學校等教育資源的介紹旨在提供相關信息，並不意味着我方對就學安排作出承諾。教育資源的名稱、辦學性質、辦學規模、學位設置、開學（班）時間、招生條件、收費標準及招生區域存在調整的可能，應以政府教育主管部門及辦學方頒佈的政策規定爲準。

4、文章中文字和圖片之間無必然聯繫，僅供讀者參考。

5、本文所述內容和意見僅供參考，不構成市場交易依據和投資建議。

10月21日，

最新一期LPR公佈，

與房貸利率相關的5年期以上LPR

從3.85%下調至3.6%。

在LPR超預期大幅下降25個基點後，

全國多地商業銀行房貸利率

將步入“2”時代。

廣州具體情況

首套房貸主流利率爲2.85%~2.9%

有銀行接到要求

房貸商貸利率不能低於公積金利率

10月23日，記者以客戶身份向銀行網點工作人員諮詢發現，廣州房貸利率整體下調，目前首套房貸主流利率爲2.85%~2.9%。

具體看，四大行爲2.9%，資質優質或能申請到2.85%。中小銀行相對較低，如民生銀行2.8%，資質好特殊申請能到2.75%；招行爲2.65%；華潤銀行爲2.74%。

有貸款中介告訴記者，LPR降息後，這兩天廣州地區銀行的房貸利率調整得比較頻繁，多家銀行紛紛上調了加點部分，以致於沒有達到原本預期的低位。另有業內人士透露，銀行接到要求，房貸利率不得低於公積金貸款利率。爲此銀行也在上調降息後的房貸利率。

某商業銀行廣州分行相關人士也向記者表示，LPR降息後，首二套房貸利率調整爲LPR-75BP，具體利率爲2.85%。據瞭解，LPR降息前，該銀行廣州地區首套房貸利率爲3.0%（3.85%-85BP）。另一家股份制銀行廣州分行則表示：“房貸利率加減點調整中，即將公佈。”

公積金利率或將調整

值得注意的是，不少城市商貸利率突破了住房公積金利率的下限，出現了利率倒掛，其中就包括了廣州。

“低成本，低利率原本是公積金的核心優勢，當與商貸持平時，競爭優勢則大大被削弱。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉預計，後續公積金利率還將會繼續調降。

廣州大源按揭總經理鄭大源也表示，低利率使得公積金一直是購房者的熱門選擇，但由於額度有限，所以很多購房者選擇“公積金+商貸”的組合貸款模式，如今，市場環境的變化，這種組合貸款優勢反而不如純商貸。“不過，考慮到房貸期限長達20年~30年，未來的利率環境可能會發生變化，當利率處於上升通道時，商業利率跟隨LPR上下浮動的頻次更高，而公積金則調整緩慢，尤其是一直以來公積金都是處於較低利率，所以，這也是公積金的優勢之一。”鄭大源如此認爲。

存量房貸利率25日批量下調

降至3.3%還需再等待

10月25日，惠及1.5億人口的存量房貸下調將完成首次批量調整，包括廣州在內的全國大部分地區存量房貸利率都將下調至LPR-30BP。人民銀行副行長陶玲日前在國新辦新聞發佈會上介紹，大部分房貸客戶10月26日就可以通過貸款銀行的指定渠道查看調整結果。部分中小銀行完成調整的時間可能會略晚，總體預計會在10月31日前全部完成。

近日，多家銀行手機銀行已悄然上線了“存量房貸利率調整”專屬模塊。根據10月21日公佈的最新數據，5年期以上LPR報價爲3.6%，據 “LPR-30個基點”計，利率爲3.3%。不過，廣州市民陳小姐10月24日查詢後發現，調整後的利率將從4.2%下調至3.9%，並非3.3%。“而且同在廣州，我和朋友的利率卻出現不同，朋友調整後的利率卻是3.55%，怎麼回事呢？”陳小姐表示不解。

記者瞭解到，本輪調整僅調整LPR加減點，不同時進行貸款重定價。也就是說，貸款重定價日（借款人與銀行約定利率調整的日期）未到，LPR值不會進行重定價，仍沿用原有LPR值。

工商銀行指出，由於不同貸款重定價日不同，存量房貸採用的5年期以上LPR值（定價基準）就不同，分別爲3.85%、3.95%、4.2%，雖然調整後的利率都是按LPR-30BP計算，但調整後相應的利率分別爲3.55%、3.65%、3.9%，不同客戶的利率下降幅度也不完全一樣。

交通銀行也表示，因客戶貸款重定價日不同，使得貸款利率在本次批量調整時可能未進行重定價，但到了貸款下一個重定價日後，參考此次批量調整的貸款利率將調整至同一水平。據瞭解，一般而言重定價日爲每年1月1日，也可能是貸款發放日。

提醒1：固定/基準利率定價的，需要申請轉換

絕大多數借款人可通過網上銀行、手機銀行完成“一鍵式操作”，無需提出申請或提供材料，無需到商業銀行網點辦理。不過，如果當前爲固定/基準利率定價的貸款，需要先主動申請轉成浮動利率，然後再進行存量利率調整。申請方式可以線上或線下向銀行申請。

各家銀行表示，10月25日（含當日）之後轉換完成的，將在轉換完成的次日進行集中調整，利率調整後於當日起按新的利率水平執行，此前利息均按原合同利率水平計算。

提醒2：是否還要提前還貸需綜合評判

克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉表示，存量房貸利率下調後，提前還貸的必要性進一步減少。對於普通市民而言，評估是否有提前還貸的必要，如果投資理財的收益率可以覆蓋貸款成本，則建議綜合評判後再做決策。

另外，肖文曉還提醒，提前還貸都只有在貸款早期纔有節省利息的意義。“當等額本息已還期數超過貸款週期的1/2、等額本金已還期數超過貸款週期的1/3，大部分利息已支付了。”