奧園引入“神秘”中東資本戰投,郭梓文難言脫身

久未有消息的奧園發佈了一則吸引眼球的新聞。

中國奧園近日公告,中東投資集團Multi Gold Group Limited成爲新的戰略投資方,並進入董事局獲取董事局主席席位。

受此消息帶動,中國奧園股價9月23日暴漲。截至收盤,中國奧園報0.27港元/股,上漲126.89%,總市值爲10.18億港元。

雖然在情緒上表現出十足的利好,但是奧園這宗交易的主要目標以及核心數據都十分不清晰,這主要表現在奧園的戰投方在公開渠道中難以確認身份,而且交易中股份轉讓的對價乃至付款方式等都未進行披露,這讓交易的實質變得撲朔迷離。

這宗交易爲奧園帶來的最大變化,是其創始人郭梓文讓出了控制權,其由執行董事調整爲非執行董事並不再擔任董事會主席。

因爲這些不確定的因素,投資者對奧園的這宗交易也保持謹慎。眼下的奧園經營狀況也仍然不佳,雖然債務重組有一定進展,但目前奧園境內債已經進行第二次展期,自有現金流也非常緊張。

對於這樣一家民營房企,中東資本入主奧園的動機的確值得投資者關注。

中東資本入局

奧園此次轉讓後,郭梓文所持有股份佔比將繼續降低。

根據公告,奧園主要股東Ace Rise Profits Limited同意轉讓6.22億股普通股予Multi Gold Group Limited。

交易完成後,Ace Rise及Multi Gold將分別持有奧園5.02億股及6.22億股,分別佔總股本的約13.31%及16.48%。

至此,奧園創始人郭梓文將通過Ace Rise以及Joy Pacific持有奧園16.38%的股份,Multi Gold的持股比例超過郭梓文,成爲奧園的單一最大股東。

值得留意的是,奧園未在公告中披露這宗交易的詳細交割方式以及債務的從屬關係,甚至連交易對價都未對外披露。

Multi Gold帶來的最大變化,或許只是奧園董事長換人了。隨着Multi Gold的入局,郭梓文將由奧園的執行董事調任爲非執行董事,並不再擔任董事會主席,不過郭梓文將繼續就奧園的發展策略給予指導,每年也將從奧園領取40萬港元的董事袍金。

隨即,奧園還委任Multi Gold的實控人Alobeidli爲董事會主席,其將領取到的董事袍金是80萬港元。

根據奧園的公告,Alobeidli在多個領域擁有逾20年的經驗,其中包括科技、房地產及戰略諮詢領域。自2023年以來,Alobeidli擔任Magnuvest Investment的總經理。在此之前,Alobeidli分別於2001年至2015年期間及2015年至2023年期間擔任M5 Telecom及M5 Consultancy的行政總裁。

上述Alobeidli的從業經歷很難從公開渠道中找到佐證,所提及的企業也並非知名企業,Alobeidli本人也不是知名投資人,這是投資者對之持保留態度的原因之一。

一位評級機構的人士對21世紀經濟報道記者表示,鑑於奧園當前的經營狀況,這樁交易是不是“真金白銀”投出去還有待觀察。“不排除是資本運作的手段之一。”

一位私募機構的董事長也持相同的態度,他告訴21世紀經濟報道記者,因爲奧園未披露具體的交易條款,所以對這宗交易的具體性質持觀望態度。“只有看到具體條款這些落到實質性的客觀事實,纔可以看出這宗交易雙方交換了什麼。”

奧園未出低谷

中東資本的到來推漲了奧園的股價,但這家房企當前的生存狀況以及經營質量均不容樂觀。

今年上半年,憑藉債務重組成功,奧園一度錄得賬面浮盈。根據奧園2024年中報,期內中國奧園實現營業額46.43億元,淨利潤爲221億元,歸母淨利潤爲223.12億元。

這與體感不符合。截至2024年6月末,中國奧園的總資產1886億元,總負債1904億元,淨資產已經爲負值,涉及未償還的境外債務金額達450.83億元,處於嚴重的資不抵債的狀態。

此外,奧園今年上半年的銷售額僅58億元,也未有公開的大宗收入,也難以貢獻有效利潤。奧園解釋稱,這是由於完成了境外債務重組所帶來的盈利,如果剔除這一影響,奧園上半年仍然錄得虧損。值得留意的是,奧園是罕見的通過這種會計方式處理債務重組的房企。

與此同時,奧園債務壓力也未消減。截至今年6月底,中國奧園的現金及銀行存款約16億元;而截至2024年8月31日,奧園集團未能清償的到期債務本金約爲430.77億元,較上月末增加了約1.66%。面臨的未決訴訟涉訴金額約爲569.51億元。

由於現金流幾乎斷流,奧園公開債務的兌付也不太樂觀。去年奧園境內債整體展期成功後仍未能按照新的兌付方案進行,今年上半年,奧園境內債也尋求再次展期。

9月10日,中國奧園也發佈公告,宣佈境外債務重組計劃的持有期延長6個月至2025年3月20日。

在淨資產爲負值加之債務清償未達到預期的背景下,奧園的生存前景仍然難以明晰。這種背景下,中東資本入主奧園能否改善局面,仍存較大不確定性,投資者和資本市場對這宗交易也將繼續觀望。