暴雷房企，看到曙光了

週六《地產頭條》，網羅每週房地產行業的大事要聞。這周，房地產行業有哪些動態？明源君幫大家彙總起來了，下面一起來看看吧。

天津全面取消限購

僅餘4地仍有限購政策

日前，天津出臺《天津市人民政府辦公廳轉發市住房城鄉建設委等六部門關於進一步優化房地產政策更好滿足居民合理住房需求若干措施的通知》。

在取消住房限制性措施方面，《通知》提出，一是取消本市新建商品住房和二手住房購買、轉讓等方面的限制性措施。不再對新建商品住房銷售價格上限實施指導。二是取消本市普通住房和非普通住房標準。

解讀：10月1日，明源君就在《房地產，這次真穩了》一文中提到，廣州作爲首個全面解除限購的一線城市，具有非常強的風向標意義，後續不排除深圳、天津、海南等地區，全面跟進解除限購。

果不其然，半個月之後，天津也全面取消了住房限制性措施，旨在吸引更多購房者進入市場。銷冠都在用的盤客神器，點擊瞭解AI智能工牌PRO

截至10月16日，全國僅剩北京、上海、深圳和海南部分地區仍有住房限購政策，相信用不了多久，上述城市便會有優化動作。

金茂騰挪旗下資產

又一豪華酒店掛牌待售

10月15日晚間，中國金茂發布公告稱，董事會批准了一項待售股份及出讓相關債權計劃，待售股份爲公司間接全資附屬公司金茂三亞的全部股權，相關債權爲海南金茂對金茂三亞於2024年11月14日的債權餘額，相關債權預計約5846.1萬元。

公告顯示，金茂三亞成立於2003年8月29日，由金茂集團及海南金茂分別持有其39%及61%股權。金茂三亞僅持有金茂三亞希爾頓酒店，該酒店爲一家五星級酒店，於2006年開業，擁有492間客房。

中國金茂表示，金茂三亞希爾頓酒店自2006年投入運營至今已近20年，裝修及設施設備較爲陳舊，需持續改造投入。本次採取股權出售方式，在目前市場情況下，是以合理價格實現酒店整體銷售的良機。潛在出售事項帶來的現金流及利潤，將有助集團財務狀況及營運資金優化。

點評：今年以來，包括碧桂園、瑞安房地產、金融街、新華聯、華僑城、萬科等在內的多家房企，都紛紛將旗下酒店類資產擺上桌面。

一方面，出售酒店這樣的大宗資產，可以快速獲得現金流，改善房企的財務狀況。另一方面，一些房企可能認爲酒店業務不再是公司未來發展的重點，因此選擇出售以優化資產結構，集中資源和精力發展主營業務。降低空置損失，資產應租盡租，戳此瞭解

融創拿到一筆救命錢

10月17日上午，融創中國（HK01918，股價2.650港元，市值228.67億港元）公告稱，擬按每股2.465港元價格，配售4.89億股股份，認購事項所得款項總額爲12.05億港元。

融創中國在公告中表示，此次配售募集資金，將主要用於支持境內公司債的長期解決方案落地及一般營運資金，相關債務風險的化解也更有利於保交付工作的完成和經營恢復。

一位業內人士表示，由於房企股價持續低迷，股權融資很難落地，上一次行業配股已經是一年多以前的事。融創中國此番成功實現股權融資，也是資本市場對房地產行業信心回暖的標誌性事件。

點評：儘管此次配售能爲融創補充一定資金，但其現金流壓力仍然存在。

公告顯示，截至今年8月底，融創仍有超過1000億元的逾期債務。所以未來幾年，融創或許仍會持續出售旗下資產，這樣才能繼續留在牌桌上。

百家企業入局代建

“惡性競爭”苗頭開始萌芽

自2019年以來，隨着地產銷售的下滑、企業投資能力“喪失”，讓原本利潤微薄的代建成爲了諸多房企眼中“香餑餑”，競相入局，代建行業也迎來一波快速擴展期。

從企業數量上看，截止到2024年9月，已經有超過100家房企入局代建或承接代建業務。由此可見，當前市場上有意願、有能力的企業幾乎全部“下場”做代建，競爭程度進一步加劇。有些企業爲了增加利潤增長點，早早佈局，有些企業則是“夾縫求生”快速入局。

CRIC數據顯示，2024年前三季度代建新增規模TOP20企業新增簽約建面12040萬平方米，較二季度末增長40%。

具體到企業來看，綠城管理新增規模依然斷層第一，2024年前三季度新增2720萬平方米，同比增長1.8%；旭輝建管、藍城集團分別以952萬平方米、938萬平方米分列第二、三位。

從項目類型來看，商品住宅項目仍是代建的主要業務類型，佔比達到56%，其次公建配套類項目佔比達到22%，商辦、產業園等其他類項目佔比13%，保障房僅佔8%。

解讀：之前明源君在《地產代建，漲不動了》一文中提到，隨着越來越多房企押寶代建，這條賽道不可避免的陷入“過熱”風險，“惡性競爭”的苗頭開始萌芽。

比如有的企業爲了拿到訂單，以壓低代建費率，承諾項目實現高利潤爲條件誘導簽約，最終引發了委託方欠費或者解除合作的糾紛。

另外按照克而瑞的統計，雖然佈局代建企業數量突破新高，但從規模和擴張意願上看，僅有四成企業代建業務形成了一定的規模和利潤貢獻。

所以，在代建行業競爭加劇的背景下，企業還是應該不斷創新和提升技術水平，以應對日益激烈的市場競爭。

無錫“以舊換新”升級

增加上海、南京等城市

10月16日，據“樑溪城發集團”官方公衆號消息，爲滿足長三角客羣的置換需求，江蘇省無錫市樑溪城市發展集團有限公司將“以舊換新”升級爲4.0版本。

公告顯示，基於“以舊換新”原公告中，樑溪城發集團指定主體收購無錫市存量二手商品住宅、優質公寓、優質商鋪，以及蘇州、常州等城市存量二手商品住宅。此次再次擴大如下範圍：一是增加對無錫全市優質產業載體（含所有權爲法人單位）的收購；二是增加對上海、南京等長三角城市範圍內存量二手商品住宅的收購；三是增加新樓盤溪上月（光電園C地塊）、詩語溪境（二泉地塊）參與。

點評：無錫推出“以舊換新”跨城政策，不僅可以吸引周邊城市的居民到無錫置業，促進人才和居民在不同城市間的流動，還能在一定程度上降低本市房地產庫存，緩解當地房地產市場的下行壓力。

不過，該政策可能面臨一些挑戰和問題，比如：跨城置換涉及不同城市的房產政策、稅收政策等，執行起來有一定難度。另外，市場對於這一新政策是否買單，還需要進一步觀察。

招商基金蛇口租賃住房REIT即將上市

10月17日，招商基金管理有限公司宣佈，招商基金招商蛇口租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱”招商基金蛇口租賃住房REIT"）將於2024年10月23日在深圳證券交易所上市交易。

公告顯示，招商基金蛇口租賃住房REIT的基金份額總額爲5億份，運作方式爲契約型封閉式，存續期限長達52年。該基金募集期間爲2024年9月19日至20日，發售價格爲每份2.727元，募集資金總額約爲13.63億元人民幣。

在持有人結構方面，機構投資者持有比例高達98.35%，個人投資者持有比例爲1.65%。深圳市招商公寓發展有限公司作爲前十名持有人中持股比例最高的機構，持股比例爲25.06%。

點評：最近兩年，隨着公募REITs政策環境逐漸完善，持有優質存量資產的房企也陸續開始試水。

比如招商基金蛇口租賃住房REIT的底層資產就包括位於深圳市南山區的太子灣項目和林下項目，這兩個項目均屬於招商蛇口旗下“壹棧”系列的人才租賃住房，運營成熟且出租率高，能夠產生持續的現金流。

太子灣項目運行已滿4年，林下項目運行已滿8年，2024年1-6月平均出租率分別達到94.66%和97.24%。

所以，招商基金蛇口租賃住房REIT在網下詢價階段也受到了資金的極大青睞，認購倍數達到了103.66倍，刷新了2024年以來全市場共15個詢價REITs項目的最高倍數。

險資熱衷投資長租公寓

近日，戴德樑行發佈報告稱，雖然目前投資市場持謹慎態度，但是投資人認可長租公寓/服務式公寓的抗風險能力。特別是公募REITs（不動產投資信託基金）的引入，有利於實現長租公寓/服務式公寓的“投融管退”，從而提升其交易關注度。從投資者類型來看，險資機構、不動產私募基金爲長租公寓/服務式公寓投資的主力軍。

對此，戴德樑行北京估價及顧問服務部助理董事、資本化率報告主編張愷玲表示，長租公寓/服務式公寓在所有資產類型中最受投資者歡迎，特別是在北京和上海。其次爲購物中心和商務園區，而甲級寫字樓的投資關注度有所下降。

點評：最近兩年，受益於國家大力發展租賃市場以推動房地產新模式，爲長租公寓市場提供了堅實的政策基礎和增長潛力。點擊瞭解，數智保障房

此外，公募REITs的引入也爲投資者提供了退出渠道，提升了長租公寓的投資吸引力。

首單民營產業園區REIT正式成立

近日，首單民營產業園區REIT——中金聯東科技創新產業園封閉式基礎設施證券投資基金（下稱“中金聯東科創REIT”）正式成立。戳這裡，讓園區招商找得準、引得來、留得住！

根據公告，中金聯東科創REIT募集期間有效認購份額5億份，淨認購金額16.17億元。據悉，該基金將自10月18日起開通基金場外轉託管至場內業務。

公開資料顯示，中金聯東科創REIT通過投資於基礎設施資產支持證券並持有其全部份額，穿透持有的底層資產爲位於北京市大興區、順義區和房山區合計3處新型標準工業廠房產業園區，合計建築面積19.84萬平方米。

點評：中金聯東科創REIT的成功發行，有助於民營企業盤活存量資產，提高資金使用效率。同時，也爲後續同類項目提供寶貴經驗，有望吸引更多民營企業參與其中。

來源：第一財經、經濟參考報、克而瑞、丁祖昱評樓市、觀點網、新京報等，特此感謝。