北京城建在通州送陽臺，建投國貿瑨上更難了

北京城建發展一改慢悠悠的作派。

在通州宋莊雙埠頭項目上，從9月27日拿地到11月5日出圖，它只花費了40天，創造了非內定者的新速度。但沒有出案名。

這宗地由三個地塊組成，TZ03-0403- 6008、6015居住用地、A334托幼用地，由北京城建興通置業有限公司以15.96億元底價摘得，地上建面8.02萬平方米，銷售指導價4.7萬/㎡。

如果一切順利的話，城建宋莊項目可以趕在年底開盤。

和建投國貿·瑨上、金地北京壹街區兩個鄰居相比，北京城建是有後發優勢的。

主要在於它南向贈送了開敞陽臺。這是通州少有帶陽臺的樓盤——帥府·京彩世界南北帶開敞陽臺。但包括縵雲ONE、萬科東廬、招商·璀璨公元，都只有飄窗贈送。

花姐預計，城建宋莊項目將全面開啓通州的陽臺面積贈送時代。最近金隅在通州土橋拿下的地塊，大概率也會跟上。

北京沒有陽臺贈送的區域，只剩下海淀、房山了。

3個電動自行車地上停車場

先來看看它的區位。

城建宋家莊項目大範圍地處通州區宋莊鎮，小範圍東至徐宋路，南至北堤北三路，西至徐宋西路，北至北堤北五路。

它的總建築規模約12.05萬平方米，其中地上約8.02萬平方米，容積率均爲1.8，建築高度32.95米——限高36米。

爲什麼不頂着限高建，而選擇32.95米呢？

目的還是想提高得房率。因爲，建築高度一旦超過33米，就要增設防煙樓梯間及合用前室，新增一部消防電梯，這會增加公攤而降低得房率。

城建宋莊項目有南北兩個住宅地塊，都是9-11層洋房，北區9棟、南區10棟。北區用地面積比南區大了2500平米。

南北兩個區都有瑕疵：北區東北角有塊公交場站，高12米，1#和3#受直接影響；南區東南角有個幼兒園，建面4054平米，6#、9#和11棟直接受影響。

由於徐宋路不讓設置機動車開口，兩塊地的車庫進出口都在西邊。北區大門在南，在東邊設了一個次入口。南區大門在東。

整個小區的會所，設在南區。進入17米寬的大門之後，是一個144平米的下沉廣場，圍繞廣場應該有一圈會所，佔地約1200平米。

南北區一共設計了10處地上自行車停放處、3個電動車停放處，和兩個室外運動場地。

南向出現了開敞陽臺

在東六環之外，城建宋莊項目的定位是什麼？

先看它南面一路之隔的建投國貿·瑨上，今年4月開盤，供應了542套。其中70-90平米94套，90-110平米125套、110-130平米191套、130-150平米104套。

花姐給城建宋莊項目做了一個戶型預測，大抵是直接對標建投國貿·瑨上的。

北區以110平米和120平米戶型爲主，主要分佈在1#、2#、3#、6#、7#、9#、10#，共計262套；130平米戶型分佈在8#，共計44套；150平米在樓王4#，共計44套。

南區也是以110平米和120平米戶型爲主，主要分別在3#、7#、8#、9#、11#、12#，大約191套；130平米位於10#、8#和9#，約63套；150平米位於樓王6#，共計36套；另外，最北面的1#，戶型面積88平米，66套。

由於大部分的頂樓爲異形戶型——南面比北面多一層，所以它的實際套數會少一些。

建投國貿·瑨上賣得並不好，至今網籤37套，去化率不足7%，成交均價4.08萬元/平米，較指導價縮水了13%。東側爲在售新房金地北京壹街區，網籤價4.31萬/㎡。

城建宋莊項目的殺手鐗是贈送南向陽臺。

以南區10#爲例，一梯兩戶，每戶的南向設置了開敞陽臺——客廳和主臥，長約9米、寬1.5米，贈送陽臺約7平米。它的端戶西側和北側都贈送了飄窗。

這對建投國貿·瑨上和北京壹街區等樓盤，無疑是降維打擊。

北區靜、南區鬧

城建宋莊項目分南北區，就存在到底優先選誰的問題?

這個需要一分爲二去看待。

對於喜歡熱鬧、愛社交的人，南區更適合。因爲有會所，因爲有幼兒園，比較鬧一些。

對於喜歡安靜、不願扎堆的人，北區更適合。雖然北區的東北角有公交場站，但畢竟那是在北面，影響不大。

大的方向定完，就來細選。

先看北區，1#的東端戶和3#的，受公交場站的影響比較大，尾氣大，噪音大。第一排臨馬路，要麼有噪音，要麼有路煞。

4#是樓王，8#是次樓王，它們的中間戶都是優選的。但是，選端戶一定要小心，小心角煞問題。

再看南區，1#和6#的端戶存在嚴重的角煞問題。9#南面是幼兒園，比較吵鬧，但有一個好處，南面無遮擋。

這個區，優選的樓棟不多，3#和7#都會受到車庫出入口影響，11#和12#臨馬路。

花姐有點想不通，爲何要把88平米戶型放在北面居中的位置，那裡應該做成大戶型纔好，前面的樓間距達到了51米。