背倚何享健家族，美的置業靠融資“續命”

今年以來，反覆持續的疫情讓正處於行業調整期的房企雪上加霜。這場與疫情和行業大勢的對賭中，誰能扛得過風雨，跑得過週期？

讓人始料不及的是一直默默無聞的美的置業（3990.HK）。日前，美的置業宣派2021年的末期股息爲每股普通股1.6港元，並可以選擇以股代息。這是美的置業連續3年保持每股1.6港元的派息。

“雷打不動”的派息額似乎在向外界宣告着這家企業的財力。不久前，美的置業作爲“5個幸運兒”之一，與碧桂園、龍湖、旭輝、新城控股同獲上交所爲其組織召開的公司債券投融資對接會，一時間成爲業內茶餘飯後的談資。

美的置業對於行業的信心或許更大一部分是依賴於控股股東的物質資助和信用背書。公開資料顯示，美的置業是美的控股的下屬企業，由美的創始人何享健實際擁有。

然而，與房地產行業息息相關的家電行業也正在經歷一波寒潮。近段時間以來，關於美的集團裁員的消息層出不窮，就連董事長方洪波也不得不出來闢謠“以證清白”。

“今朝拼搏爲明天的勝利，這條路上有悲也有喜。”（《誰也不容易》）

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背靠“大樹”

最近幾年才擠進“TOP30”的民營房企，美的置業此前存在感不強。“憑空出圈”則是從其今年順利發行的幾筆公司債開始的。

5月20日，美的置業成功發行2022年（第一期）公司債券，發行規模10億元，發行期限爲4年期（2+2）。作爲首批創設信用保護合約發債示範房企，美的置業本期債券認購倍數達1.36倍，票面利率爲4.5%。本期公司債券募集資金扣除發行費用後，擬全部用於償還公司債務。

值得一提的是，作爲5家中體量和規模最小的民營房企，美的置業本期10億元的發行規模，是首批“民營房企信用保護工具”加持之下的單期最大發行規模。

與之相比，碧桂園本期債券總規模不超過5億元，龍湖規模同樣不超過5億元人民幣。

除此之外，今年3月，美的置業發行了2022年第一期中期票據。3月1日，美的置業公告稱，於今年2月25日成功發行了15億元的中期票據，票面利率爲4.5%，發行期限是4年，附第2年末境內發行人調整票面利率選擇權及投資者回售選擇權。本期中期票據募集資金擬全部用於項目建設。

此外，受益於大股東何享健家族的無形擔保，美的置業還獲得了超過百億元的併購貸額度。

3月3日，碧桂園與美的置業同時宣佈獲得招商銀行提供的地產融資額度。其中碧桂園獲授150億元，美的置業獲授120億元。

根據與雙方簽署的併購協議，招商銀行將授予美的置業併購專項融資額度60億元，專用於美的置業業務併購。另外60億元用於個人住房按揭貸款專項用途。

除了招商銀行，3月，美的置業還先後獲得了交通銀行廣東省分行提供的90億元併購專項融資額度；獲得建設銀行提供的保障性租賃住房項目貸款專項額度20億元、併購專項融資額度100億元和個人住房按揭貸款專項額度100億元；與中國農業銀行廣東省分行簽署120億元《併購及保障性租賃住房戰略合作協議》和100億元《按揭戰略合作協議》。

由此計算，僅僅在3月，美的置業就獲得了650億元的銀行間銀行貸款額度。

02

銷售“腰斬”

一衆“苦瓜”的民營房企中，美的置業算是幸運兒。但是，覆巢之下並無完卵，其也明顯感受到了市場的劇烈變化。

5月27日的債券投融資交流會上，美的置業首席財務林戈坦言，從上半年的經營面來看，挑戰非常大。前4個月，整個市場非常糟糕。

“我們第一期中票發行的時候還是非常順利，其中有50%是非銀機構來買。但這次發債其實是有一點吃力的。雖然很順利地發出去了，但明顯感覺到了市場的壓力。”林戈舉了一個例子，過去合作過的兩家銀行機構，受到一些爆雷企業的影響，現在基本上不會再投民營企業了。

融資不容易並不是美的置業最大的挑戰，現在最大的壓力在於銷售端。畢竟對於企業而言，最重要的是依靠有計劃的回款，而不是依靠融資來苟延殘喘。

Wind數據顯示，美的置業2019年～2021年經營活動產生的現金流量淨額分別爲5.96億元、-20.33億元及32.07億元；與之相比，公司融資活動產生的現金流量淨額分別爲148.43億元、88.04億元及10.6億元。不難看出，在過去的幾年裡，通過融資獲取現金流是支撐美的置業快速擴張的關鍵。

具體到經營層面，2022年前4個月，美的置業連同其合營企業和聯營企業的合同銷售額約爲人民幣246億元，已售建築面積約爲208.2萬平方米。

這一數據相較於去年幾乎“腰斬”。2021年前4個月，美的置業實現合同銷售金額530.6億元，相應的建築面積約449.9萬平方米。

另據中指院數據，5月單月業績方面，TOP30房企業績均出現了下滑。其中銷售額同比“腰斬”的房企達到13家，包括中樑控股、旭輝、美的置業、綠地、華髮等；下滑幅度超過60%的房企有3家，分別爲世茂、龍光以及中國鐵建。

大的行業背景之下，各家房企對於2022年的行業目標都非常謹慎。美的置業的銷售目標是1400億元，這相較於其2021年1500億元的銷售目標減少了100億元，相較於其2021年全年1371億元的銷售額僅增加了29億元。

由此計算，2022年三分之一的時間裡，美的置業僅完成了年度銷售目標的17.57%。去年房地產雖然受到很大沖擊，這家企業依然實現了年度目標的91.4%。

從利潤水平來看，2019年，美的置業銷售毛利率曾高達到31.62%，隨後一路下滑，到2021年，美的置業的銷售毛利率已經降至18.31%，3年的時間裡銷售毛利率下降了13.31個百分點。

有意思的是，儘管沒有實現年度目標，美的置業董事會主席、執行董事兼總裁郝恆樂2021年的薪酬卻大大提升。Wind數據顯示，2021年郝恆樂的薪酬爲3243.3萬元，相較於上年同期增長了2270.5萬元。

企業在過冬，不同的人感受卻不同。

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逆勢擴張

今年3月舉行的業績發佈會上，郝恆樂斷言，未來房地產玩家會快速減少，“機會大於挑戰，機會大於風險”。

郝恆樂篤信這一定律，很大一部分是由於大股東家族無形的信用背書所帶來的融資便利。在這一信念之下，近年來，美的置業開始頻繁通過收併購形式進行擴張。這其中包括金科股份、花樣年、雅居樂、正榮地產等多家知名房企的項目。

最近的一起收併購發生在今年3月。美的置業表示，與金科地產經友好協商達成一致，分別就多家合作公司收購及出售事項訂立協議。

金科地產在這場房地產調整中受到了重創，與其他前些年地產“黑馬”一樣陷入了流動性危機。要解決流動性危機，金科也只能夠加速出售資產。

藉此，美的置業六折收購了金科股份所擁有的南京科宸房地產開發有限公司53%股權、南京山河宸園企業管理有限公司50%股權。其中，南京科宸所持有的項目原爲金科股份和美的置業合作持有的項目。

通過“撿漏”的方式逆勢擴張，對於美的置業來說並不陌生。今年2月，美的置業先後從正榮地產手中接過3個項目的股權。據悉，上述項目分別位於長沙、天津和無錫，均是正榮地產最先競得，美的置業隨後加入合作開發。隨着今年以來正榮地產被爆出危機，上述項目也逐漸成爲美的置業100%控股的項目。

此外，2021年10月，花樣年退出與美的置業合作的項目“美的·花樣年·雲璟”，由美的置業接盤；2021年12月，雅居樂將“美的·雲築”項目的49%股權悉數轉讓給美的置業。

需要指出的是，近年來，“房住不炒”的大基調下，地方政府在房企拿地領域設置了種種限制，以維護房地產行業的平穩健康發展。不過，部分規定在某種程度上削弱了房企的利潤空間，其對於競拍房企的資質要求也在某種程度上限制了部分中小房企的參與。

在這種情況下，收購瀕危房企的優質項目既可以用低廉的價格“撿漏”，也可以避開冗雜的土拍流程，增強自己的行業地位，可謂一舉多得。

從籍籍無名到成爲一衆瀕危房企“白衣騎士”，財大氣粗的美的置業一時間成爲大衆關注的焦點。只是當一衆看客驚訝於美的置業的錢來自哪裡時，會莫名地想起不久之前大家還在問：“融創的錢來自哪裡？”

世事無常。對於美的置業而言，更大的挑戰或許在於如何加快實現銷售回款。畢竟借來錢，始終都是要還的。何享健以及方洪波還是要好好掂量下資產負債表。

作者 | 凌雲

來源 | 徵探財經(ID:teccj6)

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