不需要替萬柳少爺們擔心

“萬柳的牆，西宸的缸，霄八的頂，融創的湖，紫辰院的樹，北平府的院子住着誰？”

隱貴不愛露富，但事關他們的蛛絲馬跡，都會被放大。

上一次，是因爲少年運球視頻和背後那一幅4.2億的畫；這一次是因爲京東拍賣上，一則中國信達的不良債權轉讓。

轉讓的，正是萬柳書院開發商——北京赫華恆瑞房地產開發有限公司46.95億元的債權，抵押物是萬柳書院裡的75套住宅。

消息開始瘋傳，“頂級豪宅萬柳書院，暴雷了，‘萬柳少爺’的房，要被抵押拍賣了”。

但事情已經曝出一週了，迄今爲止並沒有出現萬柳書院住戶維權的信息。

是業主不急？還是確實沒有被誤傷的業主？

宣傳已經售罄多年的萬柳

現實還有這麼多未售？

債權掛牌轉讓事件爆出後，坊間第一反應是：萬柳書院居然還有75套房未售？

畢竟公開市場可查到的說法都是：萬柳書院於2015年1月7日首度入市，銷售均價爲14.5萬元/㎡。不到一週時間，萬柳書院再度開盤，均價就整體上漲1萬元至15.5萬元/㎡，不久後即售罄。

這裡就要解釋一下了，頂豪放出的“售罄”消息，只是開發商願意拿出來賣的房源售罄了，而不代表所有房源都售罄了。

畢竟，有些頂豪是用來囤的，不是用來賣的 。

地產資深老炮表示：頂豪的真正身份，從來都不是房產，而是資產。開發商往往會留下一部分優質房源，作爲固定資產，在日後需要融資時再變現，或者當抵押物，以備不時之需，“北京東四環旁邊的某頂豪項目，也是這樣的操盤思路”。

套到萬柳書院身上，萬柳書院目前的開發商是北京赫華恆瑞房地產開發有限公司，它最初的股東爲中赫集團有限公司、中赫置地有限公司、蘇州好景房地產開發有限公司，三家公司此前分別持有赫華恆瑞98%、1%、1%股權。

2019年4月22日，上述三個原股東全部退出，轉由中國信達旗下的中國金谷國際信託有限責任公司全資入股。

捋一下時間線，背後的邏輯其實是：在2019年的時候，中赫集團把萬柳書院的項目公司，抵押給了信達，以換取流動資金。

因爲2019年正是中赫集團急缺錢的時候——2018年，中赫進軍文旅領域，並作爲主投資方，拿下2022年北京冬奧會配套項目，也就是位於張家口崇禮區的太子城冰雪小鎮，項目總投資預計超200億元。

當時，中赫集團借走的債權本金爲37.5億元。初略計算，則這75套豪宅當時的估價，平均每套售價爲5000萬。以其平均250平方一套的面積來算，均價爲20萬元/㎡。

75套房中14套已簽約

富人要被割韭菜了？

萬柳書院的定價，決定了它面向的客羣，都是非富即貴。

也因此，當拍賣事件曝出後，有人發現，75套房源在北京住建委網站上，有14套顯示已簽約。

大家吃瓜心起：高價購買的房子要因爲開發商還不起錢而被拍賣了？富人要被割韭菜了？

首先，不需要替他們心急，債權轉讓與產權轉讓，是完全不同的概念，債權轉讓代表中赫需要還錢的對象變更，而不代表房子馬上會被拍賣，且這宗債權到期日爲2025年3月，還有兩年時間。

其次，地產壹線諮詢律師後確認：《民法典》第406條規定了帶抵押轉讓的新規則，有抵押的不動產也可以辦理轉移登記手續，原抵押權繼續有效。

即有抵押的房子是可以網籤的。

甚至，在可“帶押過戶的城市”，只要徵得債權人和新購房人同意，還可以二次交易。

當然，律師建議最好還是不要買這類房產，這道理富人一定也懂。

在與多位地產老炮交流後，大家又大膽祭出了另一種想法：有沒有可能，這簽約的14套，其實還在中赫手中？

2017年上半年，北京樓市進入“限購、限貸、限價、限售、限商”的“五限時代”。

當年北京市批下的最高預售價，爲8月時取得預售制的中駿天宸，單價13.5萬元/㎡。

而後，北京的新房預售價就彷彿有了“隱形天花板”，一直到了2022年，纔有恆基·天匯以13.9萬元/㎡再刷新高。

雖然早已經取得預售證的萬柳書院，並不受到這幾年的批價限制，但在一衆“限價房”裡，萬柳書院的成交，勢必還是會拉高整個區域，甚至整個城市的成交價曲線，不可能再復刻一週漲一萬的高光，只能保持原有預售價出售。

但如果內部先認購買下，後續再當做“二手房”出售，就屬於個人行爲，不受“新房成交價格限制”。在“已無可售房源”的頂豪光環加持下，能獲得更大的收益空間。

只可惜，中赫或許還沒有熬到轉手，就又趕着打包融資了——

據《地產營銷人》公衆號的統計，2018年萬柳書院一共成交了15套，均價15.9萬元/㎡。其中，有14套都是在12月成交的。

這個密集度，不免有些集中。且更爲巧合的是，數字也是14套。