採‧訪‧線‧上－政策與房市，互釋正反訊號

房市近兩年來實際運作，傳達政策成效未竟全功的意涵，因爲迄今只有量縮，價格依然挺立。圖／本報資料照片

政府連續祭出限購令、土建融降低並限期開發、兩稅合一、以及囤房稅等打房政府，對價格飆漲的房市，釋出過熱的訊號。相對地，房市近兩年來的實際運作，也對政策釋出訊號，傳達政策成效未竟全功的意涵，因爲迄今只有量縮，價格依然挺立。

從金融角度來看，當景氣過熱、或是通膨高漲時，央行通常會採取標售國債，收回部分市場資金，釋出需要降溫的第一個訊號，一旦無效，則會採取調升貼現利率的第二個手段，並進入持續調漲、觀察的階段，如果仍然無功而返，我國的最強手段存款準備率，纔會壓軸登場。

如就政策訊號與房市目前的表現來看，顯然只到了調控、觀察的循環期，因爲政策關心的焦點是房價過高，導致年青人，甚至一般家庭已達難以購屋的境地。

衆所周知，房地產是火車頭產業，產業鏈涉及數十種行業的存活，如同國立屏東大學不動產經營學系教授楊宗憲所說的，政府當然知道房地產的重要性，不會想要打死它，打房的最終目的，只是要降溫，以今年房市冷卻之際，政策推出新青安貸款，就是一例。

至於政策對量價訊號的部分，從全國買賣移轉棟數去年只有31.8萬棟的三年來新低，今年估計也大概介於28萬到30萬間的低點，的確達到「量減」的政策效果，但針對買不起房的高房價問題，政策似乎是失敗的，因爲即使是二房或小三房，市區總價都已逾千萬元了。

如以20年貸款總額1,000萬元、年息2.4％試算，每月本息攤還金額需要52,504元，如拉長至30年，也要38,994元，即使新青安可延長至40年，每月也得攤本息32,428元，以目前青年月收入3萬到5萬元間推估，光是房貸的繳納，早已超越理財專家建議的所得三分之一作爲房貸金額，甚至吃掉所有月收入，那來可支配所得用以消費或儲蓄，難怪青年不敢結婚生子。

只是房價居高不下，原因很多，包括土地成本高、人力成本高、物料缺，價也漲，如果建商沒能調降既有的投資報酬率，房價恐怕是下不來的。因此，有一個問題就需要重新思考了，那就是，抑制房價是不是用錯政策了？是否要多管齊下，針對土地和材料等建物成本着手，或是鼓勵更多的地上權住宅，同時，政策敦促金融機構對地上權住宅的貸款成數，比照一般所有權住宅？甚至師法李登輝總統時代，由臺糖提供土地，興建低價的合宜宅，提高房屋供給量？

畢竟，現行創造供給量的所謂社會住宅，只是過度性質，不能達到住者有其屋的長久目標。