城市房地產融資協調機制加快落地（政策解讀）
本報記者 丁怡婷
今年全國兩會期間，住房城鄉建設部部長倪虹介紹，目前，31個省份312個城市建立了城市房地產融資協調機制，報送“白名單”項目6000多個。截至2月底，商業銀行已經審批貸款超過2000億元。
今年初，住房城鄉建設部和金融監管總局聯合印發《關於建立城市房地產融資協調機制的通知》(以下簡稱《通知》)，提出因城施策用好政策工具箱，更加精準支持房地產項目合理融資需求，促進房地產市場平穩健康發展。
城市房地產融資協調機制提出的背景是什麼？有哪些值得關注的內容？各地如何開展相關工作？日前，記者進行了採訪。
有助於校正部分金融機構過度避險行爲，支持房地產項目交付
2023年，我國二手房成交面積同比增長40%以上；新建商品房銷售面積同比則下降8.5%。專家分析，新建商品房銷售面積下降，部分原因在於房企融資存在困難、一些在建項目逾期難交付，部分購房人不敢買新房特別是期房，轉向購買二手房。
針對房地產融資中存在的問題，兩部門聯合印發《通知》，建立城市房地產融資協調機制：由城市政府分管住房城鄉建設的負責同志擔任組長，屬地住房城鄉建設部門、金融監管總局派出機構等爲成員單位；定期組織各方會商，根據房地產項目的開發建設情況及項目開發企業有關情況，提出可以給予融資支持的房地產項目名單，推送金融機構，做好融資支持。
上海金融與發展實驗室主任曾剛認爲，建立城市房地產融資協調機制，推動房地產開發企業和金融機構精準對接，有助於校正部分金融機構過度避險行爲，促進金融與房地產良性循環，維護金融市場穩健運行；也有助於支持房地產項目交付，做好保交樓保民生保穩定工作，提振市場信心。
以項目爲載體給予融資支持，因城施策、因項目施策
“精準支持”，是《通知》的一大亮點。
精準，體現在以城市爲單元建立協調機制。不同於以往金融機構和房地產開發企業直接對接推進融資，城市房地產融資協調機制充分發揮了城市政府牽頭協調作用。
“房地產具有很強的區域特性，需要‘一城一策’‘因城施策’。”浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長虞曉芬認爲，建立城市房地產融資協調機制，將有助於城市政府與金融部門提升協商效率、共享信息，更好實現因城施策。
精準，體現在以項目爲載體給予融資支持。此次城市房地產融資協調機制的建立，並非以房地產開發企業整體作爲支持對象，而是以項目爲載體給予融資支持。
據瞭解，我國房企一般是集團公司加項目公司的架構，均是獨立法人。集團公司出現債務違約，並不意味着項目公司停止運轉，集團風險與項目風險並不能畫等號。虞曉芬認爲，以項目爲載體給予融資支持，有利於穩定房地產開發企業預期和市場預期。
精準，還體現在對不同情況項目分類給予融資支持。
住房城鄉建設部政策研究中心副主任浦湛介紹，對正常開發建設、抵押物充足、資產負債合理、還款來源有保障的項目，《通知》突出一個“快”字，提出建立授信綠色通道，優化審批流程、縮短審批時限，積極滿足合理融資需求；對開發建設暫時遇到困難但資金基本能夠平衡的項目，《通知》提出不盲目抽貸、斷貸、壓貸，通過存量貸款展期、調整還款安排、新增貸款等方式予以支持。同時，加強貸款資金封閉管理，嚴防信貸資金被挪用於購地或其他投資，從源頭上避免融資資金被挪用風險。
“對暫時遇到困難的項目給予融資支持，是這次政策的關鍵所在，意味着針對供給側融資需求的力度較以前有所加大。”中國房地產估價師與房地產經紀人學會會長柴強說。
各地抓緊形成“白名單”和細化方案，加快政策落地見效
目前，各地加快推動城市房地產融資協調機制落地見效，支持項目開發建設交付，促進房地產市場平穩健康發展。
“江西推動銀企戰略合作，實行信息共享。”江西省住建廳房地產市場監管處處長杜泰洪介紹，江西已經建立“一個機制”，即省、市兩級的房地產融資協調機制，明確城市房地產融資協調機制的實施細則；搭建“兩個平臺”，即部門會商平臺和政銀企合作平臺。
重慶市住建委房地產開發建設處處長黃玉官介紹，重慶第一時間出臺《重慶市房地產融資協調機制實施細則(試行)》，推進項目融資加速落地。1月30日，當地已形成首批房地產項目“白名單”，向轄區內金融機構推送項目314個。
金融機構也在積極行動。中國工商銀行有關負責人表示，將按照協調機制要求，進一步加大與政府部門溝通力度，加強與各類房企精準對接，完善行內綠色審批通道，優化審批流程、縮短審批時限，加大對“白名單”內項目的融資支持力度，促進房地產市場平穩健康發展。
近期，中國建設銀行總行派出6個小組前往12個省份調研，並結合市場形勢、調研情況，起草了專門的工作方案，將“一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求”落實落細。
值得關注的是，《通知》還提出，建立城市房地產融資協調機制，要保障金融機構合法權益。比如，對存在重大違法違規行爲、逃廢金融債務等問題的房地產開發企業和項目，要提示金融機構審慎開展授信。
《通知》同時強調，要進一步壓實房地產開發企業主體責任，指導房地產開發企業通過項目銷售、處置存量資產、引入投資者等方式改善自身現金流。督促房地產開發企業依法真實反映資產負債、銷售經營等情況，合規使用信貸資金，進一步增強銀企互信。“這有利於遏制房企經營決策中的道德風險和盲目擴張。”虞曉芬說。
《 人民日報 》( 2024年03月17日 02 版)