傳真機構董事長王明成看下半年房市 宜進化應對!

近期手中新案持續去化順暢的傳真機構董事長王明成,觀察這一波房市出乎業界原本預期的活潑,主要是因爲購屋客戶多感受到通膨壓力,另外新青安房貸政策也助攻,所以現在市場上幾乎一半以上都是低總價產品在跑,尤其是年輕人買房;第二是地震頻仍,震出換屋需求,最近房市也變得好起來。

不過王明成示警指出,儘管房市順暢,但要注意的是,現在高房價之際,市面上有不少訴求低首付、低自備款的預售案,在引誘年輕人買房,這個要特別小心,儘管有新青安房貸政策,但將來交屋後、或過了寬限期,如果沒足夠的還款能力,以後將會出問題,如果太早買房、將來還是要還貸款的,「這等於是創造年輕人負債!這不合理!」幾趴就可簽約買房,但後面是負債,有些業者會告訴客戶,如果你先買,到時候交屋或寬限期過了付不起貸款,還可以轉賣脫手;但是,萬一賣不掉,就會變成麻煩事情,因爲房價不可能一直漲嘛,如果賣不掉,便會衍生交屋糾紛。因此建議,買房的財務槓桿不要開太大。

王明成指出,另外現在通訊軟體的羣組、社羣特別便利,一旦已購客戶互相聯絡上,就形成一股力量,這種力量,沒有一家建商受得了,萬一有人刁難、或一抓小毛病,或交屋時萬一房價沒上漲,大家集結起來,也會造成交屋問題。

王明成指出,另外很多預售屋規畫的坪數太小,也隔出多房,屆時完工交屋,也容易有問題,釀成糾紛。所以建議,槓桿不要開太大。

王明成也直言,對於這一波房市,全臺許多都會區房價都在上漲,「還蠻隱憂的!」臺積電投資擴廠效應,帶動產業羣聚、房價水漲船高,因爲不少案子規畫的坪數小、加上低自備款、低總價,而且利率又低,所以有人說租不如買,投資客也就進來,其實,正常的房子,並不會漲這麼快,如果年輕人沒有存一定的錢就提早買房,將來交屋後,還款壓力大,你生活品質會出問題的。所以,對於這一波房市,「蠻隱憂的!」

至於房市進入下半年之際,看會得到現在一樣的榮景嗎?對此,王明成表示,「預測不準,就是最好的預測。」對於房市,不要去作預測判斷,因爲預測判斷沒有用,一個地緣政治來、市場就變了,市場總是變化太大;像去年,誰會預測到2024年房價會這麼高?因爲歷史不一定會重演,不能用過去的思維,所以,「與其預測判斷,不如進化應對!」

王明成指出,所謂「進化」的應對,例如一壺水快燒開了,但柴火快沒了,該怎麼辦?你是要買柴火?還是倒掉一些水再讓它滾?所以財務的免疫力要強,企業組織行動力和應變能力要強 ,不能太慢,產品策略,例如雖然作小坪數產品,但必須要更精緻,同樣20幾坪,如果你規畫設計的平面好、你就勝出。

王明成也觀察到,最近房市有一個現象,即疫情過後,有些客戶,是全家人喜歡住在一起, 父母跟小孩、親戚,買在同一個社區,買個兩、三戶,但不一定在同一個屋檐下,最近房市出現很多這種客羣,這是好現象。

王明成指出,另外近期臺股漲很多,有些房市家就是臺股獲利了結,遊資轉進房市,此外還有不少是臺商在大陸賺的錢拿回來買房,落地生根,這些錢進駐房市得不少;此外,臺商「境外資金匯回專法」鎖住5年不得投入房市的禁令可望在下半年8月解禁,也可望有部分卡位房市。

此外,前總統馬英九日前訪問中國大陸後,兩岸觀光露出鬆綁的契機,大陸文旅部今(28)日宣佈,開放大陸福建民衆赴馬祖旅遊,並將在恢復平潭與臺灣海上客運直航後,恢復福建民衆來臺團客旅遊,在兩岸鬆綁觀光旅遊之際,是否會牽動房市?

對此,王明成指出,最近兩岸觀光旅遊準備破冰,也感覺到兩岸關係不會那麼緊張了,所以,在地緣政治壓力下,如果房地產不受地緣政治的影響,氛圍就安定了;至於向來對於兩岸關係最敏感的高價宅,之前外界會擔憂地緣政治,但若兩岸觀光良性開放,相信高價宅的信心,會逐步恢復,但速度不會這麼快,還要觀察平均地權條例修正案的私法人改許可制,「這個利刃插進去,高價宅不好賣。」所以我們業者也很痛苦。

王明成指出,以私法人改採許可制來說,去年7月實施後,私法人申請購置宿舍,審查都正常,但是今年起,卻全部不能過,我們實際上就碰到這個問題,行政機關他就給你擱置在那裡,不去審查。

因此,在520新內閣即將就任之際,王明成提出四項建議。首先,希望政府能可以開放私法人購置住宅的審查程序;第二,政府的功能,應多作社會住宅,並把交通建設作好,不要讓年輕人去冒險去買房;第三,政府不要再打房,讓房市迴歸自由市場經濟;第四,都

更要趕快進行,尤其花蓮大地震之後,大都更時代來臨,但現在政府審查人力不足,而且釘子戶還是沒公權力強制代拆,這些老問題,期待有新人新政新氣象。