創16個月新高 北京7月二手房網籤已近1.5萬套

新政讓素有“樓市晴雨表”之稱的二手房開始企穩回升。北京商報記者統計發現，截至7月30日，北京7月二手房網籤量達14577套，連續5個月站上榮枯線，按照近期日均成交近500套計算，全月突破1.5萬套幾成定局，這也創16個月新高。頭部中介機構內部人士透露，在過去的一個月裡，北京二手房“價格已經站穩”。業內判斷，如果這一趨勢可以延續，二手房的穩定將反哺新房，政策組合拳的效果將進一步擴大。

淡季不淡

按照慣例，每年在經歷3月“小陽春”後，樓市成交會出現慣性下滑，但今年北京二手房市場有些不一樣：從趨勢上看，自今年3月開始，北京二手房持續維持在每月1.3萬套以上的相對高位。至6月、7月，北京二手房已連續穩定在每月1.5萬套左右。

尤其是7月淡季不淡。截至7月30日，北京7月二手房網籤量達14577套，連續5個月站上榮枯線，按照近期日均成交近500套計算，全月突破1.5萬套幾成定局，這也創下16個月以來的新高。一個最明顯的對比是，2023年7月，北京二手房網籤量僅9718套，跌入1萬套以內。

在中指研究院研究副總監徐躍進看來，二手房素有“樓市晴雨表”之稱，通過網籤數據可以大致瞭解北京樓市的成交熱度。每月網籤量低於8000套時，說明市場非常冷淡。網籤量達到每月1.2萬套時，即榮枯平衡線，表示市場相對平穩，適合買賣雙方理性交易。如果每月超過1.5萬套，則被認爲是市場呈現上行趨勢的門檻線。

徐躍進稱，市場交易的持續活躍對穩預期起到積極作用，未來房價跌幅有望繼續收窄，且短期內房價上漲的預期並不充足，也給到購房者更長的交易週期。

中原地產首席分析師張大偉分析認爲，最近北京二手房住宅網籤量出現明顯上漲的核心因素還是“5·17”新政的預期。“北京雖然在6月26日才落地政策，但對於首付和利率的降低市場已經有預期，這種情況下，5月下半月開始北京二手房成交量一直穩定上行，維持在高位。”

價格站穩

事實上，在6月26日政策調整前，北京已經多次發佈樓市優化政策。據北京商報記者統計，從2023年9月開始，北京樓市優化調整已經累計進行了9次，如2023年9月執行的“認房不認貸”、2024年2月通州“雙限”鬆綁、2024年4月底可增購五環外一套住宅等。

從空間分佈來看，二季度北京二手房成交經歷了“先外後內”過程。“4·30”北京對五環限購作出優化調整，允許達到限購套數家庭加購一套五環外住房，因此4月至7月上半月，五環外城市發展新區交易熱度相對更高，外圍佔比也有所提升。自7月開始，伴隨着置換鏈條的穩步運轉，外圍片區的交易熱度開始向內環傳導。

與空間結構變化相對應，北京二手房的成交結構則呈現出“兩頭冒尖”的特點。7月以來北京二手房低總價、高總價房屋成交同時提升，總價400萬元以下的房屋成交佔比較6月上升1.7個百分點。

二手房的淡季不淡不僅表現在成交量上，據頭部中介機構內部人士透露，在過去的一個月裡，“價格已經站穩”更是這個市場展現出的特點。

北京鏈家數據顯示，二季度以來北京市二手住房價格走勢總體平穩，6月市場價格環比上升0.5%左右，7月（截至7月24日）北京鏈家二手住宅成交均價環比上升0.4%。價格的上漲主要來自交易結構變化，從可比住房價格角度來看則較爲穩定。這主要是由於新增客戶與新增房源開始逆轉，供需關係雖仍然偏向買家，但相較一季度更趨向平衡，有利於價格的相對平穩。結果上也是如此，從4月開始二手住房成交均價已連續4個月保持平穩運行，月均波動幅度均在1%以內。

價格站穩的背後，與政策積極釋放效應有關，與房價築底有關，更與購房者對市場信心的修復有關。購房門檻的降低、每月還款金額的減少，有效緩解了購房者的購房壓力，觀望情緒得到緩解，購房意願明顯增強。

掛牌量整體減少2萬套

二手房企穩回升，從目前北京市場反饋來看，最明顯的兩個變化就是議價空間逐漸縮小和二手房掛牌量減少。議價空間逐漸縮小，意味着賣方和買方對於價格的預期正在逐漸接近，這是市場觸底的特徵。二手房掛牌量明顯減少，則是市場信心恢復的表現。

“掛牌量整體減少了2萬套左右，這是2023年9月來第一次出現。”張大偉稱，整體二手房掛牌量從今年4月底的17.2萬套跌至現在的15.5萬套左右，掛牌量的減少代表了市場搶跑明顯減少。

根據以往經驗，只要北京的二手房“起來了”，那新房市場一定會火熱。二手房市場交易火爆，大概率也會反哺到新房市場。近期北京商報記者也調查發現，新政後的30天裡，北京部分新盤到訪量較新政前顯著增長，部分熱門項目增長持續達到四成以上。

“從目前來看，北京的調控政策由普適性的、全面性的降首付、降利率，正在逐步轉到精準調控。”合碩機構首席分析師郭毅表示，通過“以舊換新”來調動新房市場的成交需求，通過土地競拍規則的調整，調動房企競拍土地的積極性。從源頭出發，在土地、新房和二手房市場的整體流通和循環度上，實現樓市、投資消費良性循環，在未來對市場的作用會表現得更加積極。

北京商報記者 王寅浩 李晗