從“兩會”看今年房地產發展方向
“兩會”已結束，但今年“兩會”關於房地產的討論纔剛剛開始。從“兩會”各方的表態，我們可以窺見政策層面對今年房地產行業的走向。
今年的政府工作報告對房地產的表述是有效防範化解優質頭部房企風險、支持剛性和改善性住房需求等。
其中表達的意思一目瞭然，那就是既要支持房地產行業的持續發展，滿足居民對美好生活的追求，又要防範化解房地產領域的重大風險，避免出現系統性風險。
而如何“既要又要”，則需要執行層面來確定精準政策，在政策實施層面，表現爲去年以來幾次重要會議都重點提到的“房地產發展新模式”，有了更爲具體的實施路徑。
住建部部長倪虹在3月9日接受媒體採訪時，從理念、機制和實施三個方面對“房地產發展新模式”有比較深入的闡述。
在理念上，始終堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，完善“市場+保障”的住房供應體系，政府保障基本住房需求、市場滿足多層次多樣化住房需求，建立租購併舉的住房制度，努力讓人民羣衆住上好房子。
這一點自本輪調控以來一直強調，“房住不炒”，雖然我們呼籲不要過分妖魔化房地產的投資屬性，但總體上來說，調控的方向是強化房子的居住屬性，弱化金融屬性，所以普通城市已經很難再有上一輪房地產暴漲時投機買房的窗口了。
在機制上有兩點：
一是建立“人、房、地、錢”要素聯動的新機制，指導各地編制好住房發展規劃，以人定房、以房定地、以房定錢。說白了就是以後人口淨流出的城市，房地產的發展是會逐步弱化的，這既能夠穩定當前房地產的價格，也能提高投資的效率，減少樓房爛尾。
事實上，2月27日住建部就發佈了《關於做好住房發展規劃和年度計劃編制工作的通知》，通知提出住房發展規劃和年度計劃是建立“人、房、地、錢”要素聯動機制的重要抓手，要求各城市要根據當地實際情況，準確研判住房需求，完善住房供應體系，以政府爲主保障工薪收入羣體剛性住房需求，以市場爲主滿足居民多樣化改善性住房需求，科學編制2024年、2025年住房發展年度計劃，提前謀劃2026～2030年住房發展規劃。
二是完善房屋從開發建設到維護使用的全生命週期管理機制。在供給方面，要改革完善商品房開發、融資、銷售等基礎性制度，有力有序推進現房銷售。在使用方面，要加快建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險等專項制度。
這是住建部給監管提出的要求。在房地產狂飆突進的年代，監管也是粗線條的，顆粒度不夠精細，舉個例子，關於預售資金的監管，在房企暴雷之前是比較鬆的，導致很多項目資金違規流出，最後項目爛尾；而在房企陸續暴雷之後，一些地方又矯枉過正，超比例監管預售資金，導致房企資金被“抽血”，債務風險大增。
現在住建部重點提出關於房地產的全生命週期管理機制，實際上也意味着未來整個行業都將從粗放型轉向精細化，對監管是這樣，對開發企業同樣是這樣，比如現房銷售、取消公攤等，都將是未來推動行業轉型的重要節點。
在實施上同樣有兩個重點：
一是規劃建設保障性住房，推進“平急兩用”公共基礎設施建設和城中村改造。
保障性住房建設是託底的，是對現有市場化住房的補充，重點是拓展配售型保障性住房的新路子。“平急兩用”公共基礎設施建設則不僅是着眼於民生，更有戰略作用。
市場的關鍵點是城中村改造。
城中村改造是前些年熱門的城市更新的一部分，被開發商視爲未來中國房地產最大的市場之一。城市更新既包括拆舊重建，也包括城中村改造，相對來說，後者成本更低，也更容易推廣。
根據倪虹的介紹，去年全國實施各類城市更新項目有6.6萬個，完成投資2.6萬億元，這當中新開工改造城鎮老舊小區5.3萬個，惠及2200多萬居民；加裝電梯3.6萬部，增設停車位85萬個，養老托育等社區服務設施2.1萬個；改造燃氣等各類管道約10萬公里；建設口袋公園4100多個、綠道5300多公里，拓展了草坪開放空間1.1萬公頃。“小切口”改善“大民生”。
今年的目標是再改造5萬個老舊小區，建設一批完整的社區，爲老舊小區加裝電梯、停車等難題，加強無障礙、適老化設施建設，打造一批民生工程。
更爲關鍵的是，伴隨我國城市化的深入，由增量擴張轉向存量開發的城市更新之路，已成爲全國趨勢，這也是完善新型城鎮化戰略所賦予的時代課題。
一些城市也早已經立法推進城市更新，如深圳，早在2009年便發佈了《深圳市城市更新辦法》，成都在2021年7月也對外發布了《成都公園城市有機更新導則》。
城市更新巨大的經濟價值也吸引了各方注意，中信證券在其研報中指出，“19個超大特大城市能夠帶來的年化新增商品房貨值1.9萬億，佔這些城市2022年銷售額的37%。預計城中村改造週期可能在10年左右，每年直接投資額可能約1萬億元，城中村改造全週期投資額可能在10萬億元。”
“10萬億市場”蛋糕對目前萎靡的房地產市場來說是不小的增量。
在實施上的第二個重點是下力氣建設好房子。此前我們曾開玩笑，中國開發商建不了一棟不漏水的房子。在粗放型的時代，房子是賣方市場，開發商具有強勢話語權。而今天的房地產進入了買方市場，如何讓人民羣衆住上好房子是未來監管部門重點關注的方向。
倪虹表示，“我們將引導建築師精心設計好戶型，鼓勵企業研發好產品、好材料、好設備，我們也希望能夠多行業跨界協同，合力建造綠色、低碳、智能、安全的好房子，讓羣衆能夠住得健康、用得安全方便。”
本質上，房地產發展新模式是市場競爭的結果，對監管和開發商都提出了新要求。尤其是開發商，新模式下，房企拼的是高質量、新科技和服務。
萬科董事長鬱亮去年10月份在媒體交流會上也說，今天的市場對房地產企業的要求提高了，80分纔是及格線，要求企業從單項冠軍向全能高手轉變。
倪虹更是認爲，“誰能抓住機遇、轉型發展，誰能爲羣衆建設好房子、提供好服務，誰就能有市場，誰就能有發展，誰就能有未來。”
最後，“房地產發展新模式”潛在的要求是防範化解房地產領域的重大風險。
從今年的政府工作報告來看，整體延續了2023年底中央經濟工作會議有關風險防範的基調，去年底中央經濟工作會議的表述是“持續有效防範化解重點領域風險”，此次報告是“穩妥有序處置風險隱患”，這實際迴應了市場對出險房企的態度，那就是“處置”。
果然，倪虹在記者會上也表示，“對嚴重資不抵債、失去經營能力的房企，要按照法治化、市場化的原則，該破產的破產，該重組的重組。對有損害羣衆利益行爲的，堅決依法查處，讓他們付出應有的代價。”
這也爲恆大等資不抵債的出險企業的未來寫好了結局，政府不會再對出險企業進行兜底，而是按照法治化、市場化的原則進行處置。
總體來說，經歷了三年震盪下行行情，今年的房地產市場穩定是壓倒一切的。房地產穩，則經濟就穩，金融穩，就業穩。穩市場，是今年房地產市場調控的第一目標。在這個指揮棒下，各城市將擁有更多的精準施策自主權，乃至全國範圍內的大鬆綁。在這個基礎上，“房地產發展新模式”的推行，爛尾項目的加速處置，也將帶來更多的市場機會。
No.5677原創首發文章｜作者 樑雲風
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