大灣區房地產市場2024：潮落潮又起，破浪會有時

21世紀經濟報道記者黃雅琪 廣州報道

2024 年，是房地產行業變革的一年。築底之後，政策面迎來完全反轉的時刻，政策面支持政策不斷，各地房地產市場邊際改善，房企業績也稍有提振。中指院數據顯示，截至12月23日，2024年全國各地出臺政策超760條，政策出臺數量已超2023年全年。

粵港澳大灣區作爲全國房地產市場交投最活躍的區域之一，在過去這一年也出臺了諸多重磅政策。

9月底以來，兩座一線城市之中，廣州全面解除限購，深圳除核心區外購房也不再受限，其他城市也全面放開限購併取消房貸利率下限。各種支持政策齊出，房地產市場階段性回暖，亮點頻出。除此以外，“以舊換新”、收購存量住房等也從政策層面釋放了一定的購買力。

土地市場上，地方政府也給出最大誠意，紛紛舉行接洽活動爲房企拿地排憂解難。從全國層面來看，多數城市土地市場已經迴歸價高者得的競價模式，這爲房企摘得優質土地提供了更公平的競爭環境；此外，地方政府爲了幫助有實力的房企摘得土地，也在城市公建配套等方面作出提升，全面提供支持。

目前看來，房地產市場仍然處於深度調整的變革期。政策層面持續寬鬆但築底仍將持續，城市之間、房企之間的分化仍在加劇。

在此背景下，政府、企業也在探索新的房地產發展模式，而止跌回穩仍是重要任務。

利好政策落地顯效

從當下來看，房地產市場需求端的政策已經到了十分放鬆的階段。

今年9月26日召開的中共中央政治局會議強調，“要促進房地產市場止跌回穩”“要回應羣衆關切，調整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構建房地產發展新模式”。

9月29日，住房城鄉建設部召開會議提出，支持城市特別是一線城市用好房地產市場調控自主權，因城施策調整住房限購政策，全力促進房地產市場止跌回穩。廣州、深圳迅速響應，廣州宣佈全面取消限購，深圳除核心區域外解開限購。

中指院數據顯示，截至目前，全國約25城優化、放鬆限購政策，除北、上、深和海南部分城市外，其他城市均全面取消了限購政策。

稅收政策也在發力。根據財政部、稅務總局、住房城鄉建設部日前聯合發佈的《關於促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》，在契稅方面，將現行享受1%低稅率優惠的面積標準由90平方米提高到140平方米，並明確北京、上海、廣州、深圳4個城市可以與其他地區統一適用家庭第二套住房契稅優惠政策。

調整後，全國範圍內，對個人購買家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面積不超過140平方米的，統一按1%的稅率繳納契稅。

除此以外，買房落戶也逐漸起勢，一線城市也開始行動，佛山、東莞等城市也均有買房落戶的政策。

11月18日，廣州發佈《廣州市戶籍遷入管理規定（修訂稿）》，向社會公開徵求意見，其中提出，廣州擬新增投資納稅入戶和安居樂業入戶政策。安居樂業入戶是指在白雲區、黃埔區、花都區等7個行政區內，擁有合法產權住宅房屋且在廣州連續繳納社會保險滿1年的人員，可申請入戶。

政策作用下，市場開始給出積極反饋。

中國房地產指數系統百城價格指數，受優質改善項目入市帶動，今年11月全國100個城市（以下簡稱“百城”）新建住宅平均價格爲1.66萬元/平方米，環比結構性上漲0.36%，同比上漲2.40%；二手住宅方面，以價換量趨勢延續，百城二手住宅平均價格爲1.43萬元/平方米，環比下跌0.57%，跌幅較10月收窄0.03個百分點。

克而瑞統計數據，11月得益於政策穩信心強預期疊加新增供應大幅回升，30個重點城市新增供應930萬平方米，環比上升35%；成交面積達1534萬平方米，環比微增3%，同比增長20%，與三季度月均值相比增長59%，前11月累計同比降幅收窄至26%。

廣州、深圳樓市熱度也持續創下新高。據樂有家研究中心，深圳今年11月新房住宅認購量9986套，預售網籤8076套，加上現售總網籤量近10000套；二手房成交量維持在“繁榮線”水平，錄得量8500套，網籤7125套，成爲近4年的最高點。

據廣州市住房和城鄉建設局消息，11月廣州一手商品房和二手商品房網籤量同比和環比均保持正增長，其中一手住宅網籤面積超90萬平方米，房地產市場繼續保持熱度。

拿地保駕護航

雖然市場在政策的保駕護航之下活躍度提升，但土地市場今年仍然處於相對被動的狀態。

據中指研究院數據，今年前11月，全國300城共推出住宅用地規劃建築面積40612.78萬平方米，同比下降31.38%；成交規劃建築面積25314萬平方米，同比下降27.41%。

與此同時，重點企業拿地步伐也持續放緩。中指研究院數據顯示，TOP100企業拿地總額7431.8億元，同比下降31.5%，相較前10月降幅收窄7.1個百分點。

進入年末，各地開始在土地市場上做文章，廣州是具有標杆意義的一線城市。

今年8月，廣州舉行2024年秋季全週期土地服務推介會，推介核心地段的最優質土地資源，24宗優質地塊集中亮相。

爲此，廣州是各部門同理合作，深入解讀土地出讓政策，並承諾提供全週期的土地出讓服務，‌旨在建立緊密的政企溝通渠道，‌爲房企提供‌“全鏈條保姆式”土地出讓服務。政府也繼續發揮積極作用，推動土地市場的健康有序發展。

下半年以來，廣州土地市場也看到了許多大膽的變化：例如，越秀、萬科均通過退地更改規劃的方式，將存量閒置土地盤活；保利摘得琶洲南的三宗地塊，廣州官方也配合完善道路規劃等配套。這種“全鏈條保姆式”的服務，體現了廣州官方的敢爲人先。

在此護航之下，廣州樓市也開始有民企加入競逐。今年12月，龍湖和綠城先後競得廣州番禺區、海珠區的地塊，總成交金額爲36.52億元，這是今年廣州土地市場頭一次出現民企的身影。

佛山今年民企拿地也相對活躍。截至今年11月底，佛山共出讓了23宗商住地，由民企拿下的地塊共9宗，佔比近4成，拿地金額超28億元。其中，宏宇、東建等本地房企嶄露頭角。

“止跌回穩”須時日

當前房地產市場雖然有所回暖，但止跌回穩仍然是重要任務。

12月24日至25日召開的全國住房城鄉建設工作會議上，住建部部長倪虹表示，房地產市場呈現止跌回穩勢頭。住房城鄉建設部此前也曾表示，將新增100萬套城中村改造，並將城中村改造政策支持範圍從最初的35個超大特大城市和城區常住人口300萬以上的大城市，進一步擴大到了近300個地級及以上城市。

在過去這一年，廣東城中村改造也持續加速。今年5月1日，《廣州市城中村改造條例》正式施行，這是廣州首次針對城中村改造進行立法，也是全國首部專門針對城中村改造的地方性法規，首次通過地方立法將“政府主導、依法徵收”的城中村改造全過程納入法治軌道。目前，廣州全市52個按照“依法徵收、淨地出讓”新模式推進的城中村改造項目中，已有34個項目實現開工，安置房開工建設4.2萬套。52個項目整體改造完成後，惠及村民10.8萬戶。

展望明年，房地產政策將有望持續助力止跌回穩，而隨着城中村改造範圍的擴大，樓市也有望繼續得到提振。

中國房地產業協會副會長兼秘書長張其光分析稱，下一步將繼續貫徹落實“推出增量政策、落實存量政策”，以此來形成政策疊加效應。同時，未來不僅有新政策，而且政策力度會加大。目前來看，樓市調控政策未來發力在於貨幣政策和財政政策，未來購房者購房會有更大實惠，目的是降低購房者的成本和壓力，擴大剛需和改善羣體的購房潛力。

中指研究院在展望2025年時認爲，根據“中國房地產業中長期發展動態模型”測算，中性情形下，預計2025年全國商品房銷售面積同比小幅下降；樂觀情形下，若城中村改造及收儲存量房等加快落實，居民置業意願提升，2025年全國商品房銷售面積或可實現止跌。