地產股普漲迎合房貸利率下調預期，機構稱房地產資產價格已近底部

地產板塊又集體走高。9月19日，港股內房股多數表現強勢，金地商置、富力地產、建發國際漲幅超10%，雅居樂、華潤置地、融創中國、越秀地產等漲幅也在7%以上；A股方面，天地源、電子城強勢漲停，金地集團、中洲控股也有6%以上漲幅。

地產股集體走強的背後，是美聯儲降息的靴子落地。北京時間9月19日，美國聯邦市場公開委員會（FOMC）宣佈，將聯邦基金利率目標區間下調50個基點，降至4.75%至5.00%。

這是美聯儲自2020年3月以來的首次降息，幅度也超過市場預期。業內認爲，儘管繼續以50基點的幅度降息不會是常態，但預計美聯儲未來將持續推動降息，年內累計降息幅度預計達到100-125bp。

華泰證券宏觀研報稱，美聯儲開啓持續降息週期有望進一步減輕人民幣匯率面臨的由利差形成的外匯流出壓力，並打開國內貨幣政策空間。

中國首席經濟學家論壇理事長連平預計，本輪美聯儲降息週期持續時間或長達14-16個月，降息6-8次。在此背景下，我國貨幣政策基調獲得了難得的調整時間窗口，具備了推動新一輪降準、降息的空間。

在8月金融統計數據解讀中，央行有關部門負責人也曾表態，將“加大調控力度”“着手推出一些增量政策舉措，進一步降低企業融資和居民信貸成本，保持流動性合理充裕。”此番美聯儲降息，爲我國後續貨幣政策調整釋放出了更大的空間。

中指研究院市場研究總監陳文靜預計，在當前的背景下，我國後續降準、降息的調整或加快落地，進一步降低企業和居民的融資成本。對於房地產市場而言，5年期以上LPR有望進一步下調，居民購房的成本也將跟隨下降。

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也認爲，美聯儲降息有效緩解了國內實施貨幣寬鬆政策決策時，對於人民幣貶值和人民幣資產價格進一步下跌的顧慮和掣肘。這預示着後續降準降息的通道會更加寬敞一點，比如按揭利率進一步調控的空間更大，對於緩解開發商資金鍊緊張，降低購房者的按揭成本，促進住房需求有幫助。

事實上，今年“517新政”實施以來，首套房、二套房房貸款利率持續走低。據中原地產研究院統計，8月的全國首套房平均利率已跌至3.25%，二套房貸款平均利率約爲3.6%。

目前，多數城市首套房貸利率在2.9%~3.4%的範圍內。其中，一線城市5年期以上房貸利率最高的是京滬兩城，約爲3.4%，廣州則低至2.9%；二線城市普遍爲3.1%，南京低至2.95%。房貸利率已觸及歷史最低水平。

今日地產股大漲的原因之一也正是市場對房貸利率進一步下調的預期。9月20日，新一期LPR報價即將出爐，市場預期LPR可能會有20bp左右的下降，同時，關於存量房貸利率下調的預期也在加強。

興業研究公司宏觀市場部高級研究員何帆等撰文指出，隨着美聯儲進入降息週期，年內我國仍有降息空間，後續可能推出的政策包括：一是繼續降低存量房貸利率，可能採取直接降低存量貸款加點幅度的方式；同時，LPR仍有進一步下調空間，而考慮到部分地區個人住房貸款和公積金貸款利率已經較爲接近，後續公積金貸款利率也可能繼續下調。

野村中國首席經濟學家陸挺表示，美國即將開始的連續降息給我國提供了降息的機會，不過預計我國降息幅度不會很大，應該以降低存量按揭貸款利率爲主。

據陸挺測算，2015~2022年期間的存量房貸規模約30萬億元，存量房貸利率估計平均約5.2%；2023年下調73個基點後，目前估計爲4.5%，仍比目前的新增房貸利率水平高出100個基點左右。

除了房貸利率有了更多調整空間外，國內資產也有望迎來更多資金青睞。李宇嘉認爲，此次美元降息通道開啓，資金持續流向美國的預期緩解，對於人民幣標價的資產價格預期也將有所緩解。

據上海易居地產研究院測算，經過持續三年的房地產深度調整，存量房地產資產價格大致跌去了3成，價格已基本跌到底部。

李宇嘉表示，當前房地產價格處於歷史性的低位，美元降息通道開啓以後，預計境外資本收購國內大宗物業的動作會增加，這一方面基於現在低價入場的優勢，另一方面基於美元現在還在價值高位的優勢，此外還有國際資本對於存量物業運營和增加溢價收入的預判。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進也認爲，最近兩年，國內寫字樓、購物中心、長租公寓、物流園區的投資出現了波動，預計隨着新一輪外資的進入，房地產領域的大宗投資將有所升溫。同時，隨着新一輪宏觀經濟發展和產業經濟發展，也會增加對商業辦公物業等的需求。

不過，李宇嘉也表示，近年來國內貨幣政策自主性、獨立性強化，住房和股市資產價格主要受國內因素影響，與整頓金融地產秩序，着力推動經濟轉型，“不強刺激、不放水”等關聯度更大，因此美聯儲降息並不會改變國內決定資產價格走勢的基本面。