地產股債近期活躍，新政催化下後市有望企穩？

一系列房地產市場新政催化作用下，近期地產股債二級市場資金率先活躍。5月17日，央行出臺樓市新政，再度提振市場積極情緒。截至第一財經記者發稿，房地產板塊（WI.882011）本週漲幅約爲8.88%，地產債周漲幅近8%。

未來地產股債走勢如何？有望走出長期的“陰霾”行情嗎？接受記者採訪的業內人士認爲，近期一系列樓市新政有望扭轉基本面預期，未來市場走勢取決於利好利空因素的博弈結果，今日發佈的新政引導下，市場有望逐步企穩。

地產股債近期波動上行

房地產市場持續低迷下，近期全國各地發力新政，南京、合肥、杭州等二線城市主動調整當地房地產政策，包括但不限於下調房貸利率、優化個人住房貸款首套房認定標準、政府收購商品房用於公共租賃用途等等。

另有市場消息稱，萬科已於銀行就銀團貸款等抵押品達成初步協議，預計貸款提取金額不超過500億元。儘管萬科方面人士未給予置評，但與房地產行業掛鉤的股債近期已出現異動走強的局面。

早在5月15日，地產債便迎來一波集體上揚。當日多隻萬科地產債領漲，“22萬科04”收盤漲幅達17.12%，“22萬科07”盤中漲超20%，收盤漲至15.36%。房地產板塊也闊步拉昇，15日盤中走出一根大陽線後小幅回落，次日板塊突破120日均線後繼續走強。

今日（5月17日）開盤，資金繼續流入房地產股債市場，不過在統計局公佈4月房地產市場數據後小幅回落。統計局當天公佈數據顯示，房價指標總體表現惡化，同比、環比均有所下降，全國70個城市二手住宅價格指數環比漲幅爲-0.9%，同比漲幅爲-6.8%。

不過，5月17日午後，房地產政策再度迎來重磅利好。央行官網發佈通知稱，下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，降低首套及二套房首付比例最低分別至15%、25%，取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。

房貸利率方面，政策明確，下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，其中5年期以上的首套住房公積金貸款爲2.85%、二套房爲3.325%；同時，取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。

此外，市場關注已久的個人住房首付比例也迎來下調。政策提出，對於貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整爲不低於15%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整爲不低於25%。

消息刺激下，地產股債再度反彈拉昇，截至發稿，港股內房股集體上行，萬科企業、龍湖地產、世茂集團齊齊拉昇，A股地產板塊走強，城建發展、濱江集團等個股漲幅居前；地產債集體活躍，萬科、金地、龍湖系債券領漲。

易居研究院研究總監嚴躍進對記者表示，此次政策對於後續各地公積金貸款的申請、購房成本的降低以及支持住房消費提振具有積極作用。尤其是疊加房貸首付政策，對於後續購房者積極入市會產生實質性影響。後續“低首付+低商貸利率+低公積金利率”的購房模式會形成，全力助力今年房地產銷售市場的活躍，也有助於全面提振房地產市場的復甦。

利好利空因素博弈

受到基本面拖累，在本輪反彈之前，房地產股債經歷了較長時間的低迷期。拉長時間線來看，房地產板塊自2022年7月末攀上高點後，一路波動下跌，尤其是到了去年8月末，資金更是一路撤離，導致板塊跌至冰點。

地產債方面，板塊內各個企業已困於“融資弱”已久。Wind數據顯示，4月房地產境內債券發行處於低位，發行量、淨增量分別爲412億元和4億元，其中國企淨增36億元、非國企淨減32億元。信用利差持續走闊，AA+等級債券隱含評級超額利差均值走擴102個bp。

另據境外評級機構穆迪評級報告顯示，境內地產債融資疲弱的同時，境外中資地產債發行同樣走弱。報告稱，4月份受評於穆迪的開發商共發行了35億元境內債券，低於3月份的40億元。與此同時，受評開發商境外債券市場的發行同樣放緩，4月並未發行新債券。

地產企業融資困難也反映在統計局公佈的另一組數據中，各項資金來源均明顯縮水。統計局17日公佈的數據顯示，前4月，房地產開發企業到位資金34036億元，同比下降24.9%。其中，國內貸款5583億元，下降10.1%；利用外資9億元，下降46.7%；自籌資金11736億元，下降10.1%；定金及預收款10002億元，下降37.2%；個人按揭貸款4953億元，下降39.7%。

接受記者採訪的業內人士稱，市場扭轉悲觀預期取決於基本面的改善，今日樓市扶持新政出臺，對於扭轉預期有很好的提振作用。上海某公募基金固收分析師對記者說，整體上來看，此次房地產新政是過往行業發展史上極爲罕見的，較以往寬鬆力度十分大，降首付比例、降房貸利率都對提振購房人入市信心起到決定性的促進作用，若購房者預期改善，對於房企融資是一大利好，“尤其是利率下調舉措，引導居民房貸利率下行，有望推動房地產行業回暖。”

嚴躍進認爲，政策會持續產生影響，對於本週的市場交易、下週的地產股、今年全年的樓市行情、購房者市場信心的提振、房企資金狀況的全面改善等都具有積極的作用，充分體現國家對於房地產市場的重視和支持，也充分體現購房市場向好發展的基礎正持續增加。

今日樓市新政無疑成爲市場最爲期待的利好因素，但接受記者採訪的業內人士也稱，即便居民端資金涌入樓市，當前房企融資、銷售數據明顯低迷仍反映出市場回暖尚待時日。

一方面，今年房地產債務的到期壓力仍未大幅緩釋。根據中指研究院披露的數據，從債務餘額來看，2024年房企到期債券餘額爲7873.4億元，其中，海外債佔比爲34.0%，信用債佔比爲66.0%。評級機構惠譽研究報告的數據也顯示，2024年房地產開發商將繼續面臨鉅額債券償還，今年到期或可出售的境內外債券本金將達到7373億元人民幣（約合1030億美元），同比增長11.3%。

另一方面，至今銷售端預期改善幅度仍不及預期，甚至進一步走弱。中指研究院統計報告顯示，4月，在其重點跟蹤的70個城市中，有59個城市披露了全月新房銷售數據，銷售面積和銷售額環比分別下跌了16%和17%，同比分別回落了41%和42%。

前述分析師稱，未來市場走向仍取決於利好利空因素的博弈結果，新政或推動房企供給端與需求兩端同時逐步回暖，從而起到加速“去庫存”的作用，引導市場逐步企穩。