調整“普宅認定”標準，上海再次爲剛需購房者減負

21世紀經濟報道記者唐韶葵上海報道

12月14日，上海市住房和城鄉建設管理委員會、上海市房屋管理局、上海市規劃和自然資源局、上海市財政局、國家稅務總局上海市稅務局聯手發佈《關於調整本市普通住房標準的通知》（簡稱“《通知》”）指出，爲更好滿足居民剛性和改善性住房需求，將調整本市普通住房標準。

按照標準，可以享受優惠政策的普通住房，應同時滿足以下條件：一是五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；二是單套住房建築面積在144平方米以下（含144平方米）。

上述《通知》自2023年12月15日起施行。

分析人士認爲，上海將執行了9年的普宅認定標準進行調整，不僅降低買家二手房稅費與首付壓力，一二手房聯動也將得到強化。

現行普宅標準已實行9年

同一天，北京購房政策調整優化的“靴子”也終於落地。北京將首套房最低首付比例統一降至30%，二套房最低首付比例降至40%，商業銀行新發放房貸利率政策下限也將調整。與上海一樣，北京也調整了普通住宅的認定標準。

兩個一線城市都選擇在中央經濟工作會議後對樓市政策進行調整，分析人士認爲，這既是對中央定調的落地，也是爲了刺激市場，防止風險進一步蔓延。

同策研究院研究總監宋紅衛分析認爲，同在一個政策背景下，北京上海政策區別在於調整標準不一樣。上海對於普宅認定標準調整的政策出臺，有利於大部分剛需以及改善型羣體需求的釋放。

此次調整前，上海沿用的是2014年出臺的普通住宅標準。但經過近十年的發展，原來的標準與現在的市場情況已經不匹配。

其中，隨着房價的上漲，現有的上海普宅標準覆蓋的範圍相對較小，使得購房者的購買成本與門檻越來越高，一定程度上遏制了剛需購房意願。

宋紅衛指出，將上海市中心區域裡五層以上的老式公寓整體劃分爲普通住宅，體現了對於這種老破小房源的激活，側重於剛需羣體需求的開拓。另一方面，將144平方米以下作爲一個分界線來劃分普宅，提升了普宅面積標準。

他認爲，如此優化調整直接降低了交易過程中的稅費成本，短期內將會有一個明顯的成交量釋放，對於穩定上海市樓市具有積極意義。此外，對上海遠郊樓市的去化壓力，以及一二手房市場的聯動，都會有積極有效的支撐。

此前市場走訪中，不少中介人士也向21世紀經濟報道反饋，當前的普宅認定標準與購房者需求不匹配。其主要理由在於，上海大部分二套房消費者有每月按揭還款能力，但首付壓力較大。在選擇房源時，他們一定會優先考慮普宅的總價位，因爲首付相對較低。

近期，上海實行“認房不認貸”政策，釋放了部分在異地購買過房產的上海剛需購房者需求，但在戶型選擇上，他們仍然受限於首付比例與稅費。

緩解首付與稅費壓力

此次調整對於購房成本的影響究竟有多大？

按照現有標準，上海根據樓層、面積和成交價格等三個因素被區分爲普通住宅和非普通住宅。普通住宅需滿足以下三個條件：

1.樓層：五層以上（含五層）的多層住宅，不足五層的老式、新式里弄等。

2.面積：房屋的建築面積不得超過144平方米。

3.核稅價格：內環內：≤450萬，內外環之間：≤310萬，外環外：≤230萬。

目前，上海在購買二套房時，對普宅的最低首付要求50%，而非普宅則高達70%。這意味着，如果購房者購買了一套450萬內環內的非普通住宅，且成交價格爲460萬，那麼他們的首付至少需要322萬。而如果購買的是普通住宅，成交價格爲440萬，那麼首付只需220萬。換言之，因爲總價相差20萬，普通住宅與非普通住宅的首付款就相差了近100萬。

稅費方面，144平方米以下的二手房，今後將免除非普宅的增值稅，這將爲買家節省一筆不菲的費用。

鏈家一名業務員舉例，按照此前的認定標準，兩套總價300萬的房子，其中一套位於內環與外環之間（低於310萬爲普通住宅），另一套則位於外環之外（高於230萬爲非普通住宅），若兩套房產均滿五唯一，原價都是150萬，買家承擔的稅費差異大約爲7萬。

今年以來，不少城市都在放開普宅認定標準。一線城市中，深圳率先修改了執行普宅認定標準。11月22日，深圳在降低二套房首付比例至4成的同時，宣佈調整普通住宅認定標準，取消成交總價低於750萬元的要求。數據顯示，自11月23日執行起，深圳二手住宅成交量連續三週呈現回升態勢。

上海此次調整普宅認定標準，同樣被認爲有望提升成交量。

據統計，當前上海非普二套的成交量佔比約爲75%。此次調整會使多少購房者受益，目前尚難預估，但分析人士普遍認爲不在少數。

但也有分析人士稱，作爲上海政策工具箱中的一個小工具，調整普宅標準政策更像是樓市“潤滑油”，它對市場有促進作用，但不能產生決定性扭轉局勢的作用。