都市更新中的「權利變換」：確保公平、有效和可持續發展

▌近期都更工安意外頻傳，遴選經驗豐富且合適之營造廠，加上專業的營建管理全程把關，能有效控制成本並降低意外發生之風險。(圖片由中力都更提供)

臺灣處於地震帶，民衆更應該重視房屋的結構安全，對於耐震力不足的老屋應積極參與重建，即便未來有地震來襲，居住者也不須再擔憂。

在某案座談會中有地主說道：「投入重建需要帶點衝動，因爲理性會讓我們放大本是微不足道的小事。」重建整合過程中，參與都更的地主們總是在意：我能分配到多少？如何分配？室內能夠一坪換一坪嗎？成本要付出多少？也應爲這些問題，常常讓重建形成阻礙。

「權利變換」是確保都市更新順利進行的關鍵步驟。

什麼是「權利變換」？

根據《都市更新條例》，權利變換系指更新單元內重建區段之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人、實施者或與實施者協議出資之人，提供土地、建築物、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業，於都市更新事業計劃實施完成後，按其更新前權利價值比率及提供資金額度，分配更新后土地、建築物或權利金。

簡單來說，是以總價值的概念來分配，就是都更重建後「新建物總價值」扣掉「重建所有成本」，再依據所有權人更新前之「原權利價值」及「提供資金的比例」進行分配。

所以在估價師尚未計算出每位所有權人的權利價值比例之前，地主是無法得到準確的分回坪數的，就算經由一般都更公司評估或是自行花錢請估價師、建築師先進行可行性評估，也都只是「預估值」。等到真正要擬定事業、權變計劃時，纔會是真正能分回的比例價值。

估價師除了估算更新前的權利價值比例，也會依據建築師之建築規劃將更新重建後每一個車位、每一戶建物的價值都估算出來；高層樓每坪的單價較高、低層樓每坪的單價較低；有無視野風景、幾面採光、臨路都會影響每一個戶別的估價結果；地下車位也會因爲樓層、大小、停車便利性等因素而價值不同。

都更事業計劃、權利變換計劃都會依照法定程序公開說明，讓地主清楚瞭解，並經過政府審查覈定後才能執行。「建築安全履歷協會」創會理事長戴雲發建議，所有權人比起在意「坪數」大小，更應注意自己的「權利」！千萬不要毫不關心、不參與各項會議過程，若都更成功不僅可能分回的較少、甚至被視爲放棄應有的權利保障，到時再後悔都來不及了。

「權利變換」在都市更新中扮演着重要的角色，是確保公平、有效和可持續發展的關鍵一環。因此，不管同不同意都更，在案件進行的過程中都可以多參與、多瞭解，若不願意也可以表達自身的意見，讓住戶相互理解、相互溝通，才能共同找出大家都滿意的方法。

www.dyf.com.tw

戴雲發　自力更新 重建 都更 危老 都更公司 改建 建造 耐震 制震好宅 考慮建築結構 達到建築安全 老舊建築 危老重建 地主 自地自建 柱中柱 危老公司 地震