對這種房子，千萬別抱幻想

文 | 馮侖（微信公衆號 | 馮侖風馬牛）

市面上有一種房子，價格很有吸引力，尤其是在一線城市，其價格還不到普通商品房的一半。那就是小產權房。經常有人問，小產權房到底能不能買？

小產權房是個通俗叫法，不是法律上的概念。有些人總是對小產權房抱有一些不切實際的幻想，總希望有一天它被「扶正」了，堂而皇之地走上到合法的軌道。

其實這是一個誤解。只要瞭解小產權房的成因和身份定位，就會清楚，爲什麼說那種想法是幻想。

首先，小產權房的形成，有它的歷史根源。

現在我們說的小產權房，主要是指在農村集體建設用地上蓋的房子。它沒繳納土地出讓金，它的產權證也不是由國家房管部門統一發的標準的產權證，而是由鄉（鎮）政府或村集體頒發的鄉（鎮）產權或者是村產權。

之所以會有這樣一種特別的房屋建造形式和產權形式，主要還是因爲城市房價過高以後，地產商，還有一些擁有農村集體土地控制權的經濟實體或公司，藉機建了一些相對便宜的房子，然後賣給買不起高價房的人。

賣的人抱着僥倖，認爲這種建在城市郊區的房子早晚會合法化，先上車再補票。買的人也抱着同樣的幻想。

加上原來的農地制度本身不太合理，它不能作爲完整的產權形式。比如，農村集體建設用地不能抵押，不能長期租賃。因而小產權房沒有國家的土地證，也沒有銷售許可證，它的購房合同也不會在國土局備案，所以它的產權證不具有法律效應，也不得到保護。

其次，和大產權房比較，小產權房沒有土地出讓金以及相關的一系列規費，成本大大降低，所以在市場上經常會吸引一些人去冒險。

最後我們來看看，小產權房在法律上爲什麼不能轉正呢？

一般來說，小產權房分佈在大城市邊緣地帶。它本身在規劃、國土等方面，介於城市和農村集體建設用地之間，它只有一個使用權，而沒有完整的產權，不受現有的房地產法律的保護，轉正是非常困難的。

如果不能轉正，會有非常大的風險。

當政府要徵地拆遷的時候，或者進行交易時，凡是跟產權有關的一些事項，都會有很大的障礙。如果你買了這樣的房子，那麼它不是財產，只是一個使用權，就是能住而已，所以應該特別當心。

有一些人會利用大家對高房價的恐慌心理和政府控制城市房價過快增長的要求，有意無意地釋放一些煙霧彈，鼓勵大家買小產權房，其實誰買誰砸手裡。一定要對小產權房有正確的認識，千萬別掉坑裡。

還有人提到「農村集體用地可以入市，建設長租房」的鼓勵政策，給人帶來一些小產權房能復活的錯覺。增加了土地的供應，也會增加未來長租房的供應，但是這並不等於小產權房的違規就能夠豁免、小產權房就能夠在法律層面上覆活。

總之，對小產權房別抱幻想，大家在市場上看房買房的過程中，一定要特別當心。

注：內容節選自音頻節目《買房那些事兒》。