多地啓動收儲未售新房，業內預計保交房工作將提速

自5月中旬央行召開保障性住房再貸款工作推進會以來，各地正在加快步伐，落地收儲未售商品房。新近落實該舉措的是廣東省惠州市。

6月17日，惠州市住房和城鄉建設局發佈《關於徵集商品房用作保障性住房的公告》（以下簡稱爲“《公告》”）稱，爲統籌消化存量房地產和優化增量住房，將面向各大房地產開發企業徵集已建成未出售的商品房，用作保障性住房。

《公告》顯示，當地擬由政府選定的專業化國有企業作爲收購主體，收購價格以同地段保障性住房重置價格爲參考上限；徵集範圍爲惠州市域內7個縣（區）中心區域內已建成未出售的商品房房源。徵集時間爲期一個月，自6月17日起至7月17日止。

房源需要符合的條件以下六個條件：資產負債和法律關係清晰，已取得竣工驗收備案證明，面積在120平方米以下，房源權屬清晰可交易，房源所屬項目周邊交通便利、配套設施完善、滿足一定車位配比，優先選取整棟或整單元未售、可實現封閉管理的樓棟項目。

與惠州同日，貴州省貴陽市也發佈了關於《進一步促進貴陽市房地產市場平穩健康發展若干措施》向社會公開徵求意見的公告，其中明確提及，鼓勵國有企業以合理價格按照“以需定購”原則收購商品房用作保障性住房、安置房，大力推行“房票”安置，加快推進未建成交付安置房清零。

6月13日時，山西省大同市在《關於加快化解非住宅商品房庫存方案》中也明確，對已竣工未售出的非住宅商品房項目，政府行政機關及事業單位、社區公共服務機構、自律性組織、國有平臺公司，可通過收購、長租等方式用作高層次人才公寓、“創客空間”或其他公共服務設施。

本輪“國家隊”紛紛入場收購存量房的動作源起於“517新政”。

爲做好保交房、推動存量商品房去庫存等工作，5月17日，央行宣佈擬設立保障性住房再貸款。央行有關負責人表示，保障性住房再貸款規模爲3000億元，用以支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

昆明成爲“517新政”後首個明文跟進“政府收儲”模式的城市，於5月27日發佈公告稱將徵集商品住房用作保障性住房，並規定了相關房源的徵集標準。

很快又有一線城市加入該行列。5月30日，廣州市增城區政府官網掛出“關於廣州（新塘）至汕尾鐵路項目（新塘段）徵集符合條件商品性安置房源報名的公告”，表示要購買市場化商品房作爲該項目的安置房源，向社會徵集符合條件的住宅房源（房企）；同時，房源交易單價原則上爲“土地成本+建安成本”。

此後，6月2日，江蘇蘇州也明確提及，要堅持“以需定購”，組織地方國有企業以合理價格收購部分存量商品住房用作保障性住房。江蘇常州也在《進一步促進房地產市場平穩健康發展若干政策措施的通知》中表示，不再新建安置房、一律不再新增安置房用地供應、直接購買或房票方式購買商品房用於安置房等。

據克而瑞統計，早在2022年時，濟南等地便已採用過政府收儲的模式，截至今年6月初，至少有22城落地了這一模式。該機構預計，後續落地政府收儲模式的城市數量還將持續擴容。

不過，上述22城中部分城市的收儲模式涉及到收儲零散二手房用於保障性住房，與本次“517新政”推動下的政府收儲有所不同。

事實上，在央行召開保障性住房再貸款工作推進會，央行貨幣政策司司長鄒瀾就明確了相關貸款標準，其中之一爲“精準支持”，包括收購主體精準、收購對象精準、收購用途精準、資金用途精準等四個層面。

其中，收購對象精準，即要求嚴格限定爲房地產企業已建成未出售的商品房，對不同所有制房地產企業一視同仁，資產負債和法律關係清晰，嚴格把握所收購商品房的戶型、面積標準；同時，收購用途精準，要求收購的商品房，定向用於保障性住房。

央行行長潘功勝表示，此次保障性住房再貸款的意義一是通過市場化方式加快推動存量商品房去庫存，二是加大保障性住房供給，三是助力保交房及“白名單”機制。

東方證券分析師趙旭翔認爲，在保交房攻堅壓力下，該項政策主要作用是在房企因項目剩餘資產法拍而導致項目損失顯性化的情況下，爲項目注入流動性，爲保交房的交付任務託底，預計未來全國保交房工作進程將提速。

克而瑞認爲，政府收儲模式的好處在於，既可以實現存量房去庫存，又可以加快保障性住房供給，還能夠助力保交房，緩解和改善房企資金壓力。作爲去庫存的一種嘗試和探索，政府收儲模式一定程度上能夠緩解高庫存城市和區域的去化壓力。

第三方評級機構YY評級也表示，繼2015年的棚改貨幣化安置後，本輪是第二次進行地產去庫存，且落腳點在供給端，核心在地產防風險而非擴需求，力爭通過政府收儲和地產“以舊換新”模式緩釋地產流動性風險，推進保交房和地方城投化債，助力保障房建設目標。