多地首付“折上折”，警惕“極限優惠”背後的高槓杆風險

山東膠州的李明近日打算購置婚房，儘管只有8萬存款，但按照當地最新政策，他足以購入一套總價106萬元的小三房了。

5月人民銀行、金融監管總局發文，將首套房首付比例調整爲不低於15%，二套房不低於25%。根據膠州市目前的政策，購房者可以先交一半，剩下的一半首付可以在未來1~2年內交齊，這相當於首付比例已經低至7.5%。

首付緩繳並非個例。第一財經記者注意到，今年開始，全國各地多個地區，進一步調降首付比例的操作已經擺到了明面上。除了地方政府背書的“極限優惠”，市場上早已有首付分期、開發商補貼等多類低首付的操作，半遮半掩地繞開政策紅線。據記者觀察，在政府發文之前，惠州、東莞、深圳等地，開發商和中介早就已經將首付比例做到15%以下。

業內人士認爲，目前，解決首付壓力存在一定市場需求，低首付模式有一定創新空間，但仍需具體情況具體分析。同時，要警惕各類魚龍混雜的低首付模式帶來的風險。

多地推出首付“極限優惠”

日前，多地政府相繼推出“極限優惠”政策，讓低首付名正言順。除山東膠州，記者注意到，年初，四川省宜賓市興文縣出臺產業工人購房補貼政策，在興文縣空鐵新區企業連續工作滿6個月，在購房時可享受首付緩付優惠，首付緩付比例不超過50%，總額不超過10萬元，總時限不超過2年。

事實上，在很多地區的中介和開發商做法更爲激進。記者走訪了廣東多個樓盤後發現，開發商或中介宣傳的低首付模式從本質上可歸納爲以下三類。

第一類是開發商變相降價促銷或墊付。開發商會通過各類渠道將首付款直接打入購房者賬戶內，購房者再將這部分金額轉入開發商監管賬戶中用於支付首付款。例如，惠州大亞灣某樓盤的銷售中介告訴記者，目前總價90萬元的房產，現在首付最低爲3萬元，換算後僅爲0.3成。開發商會將剩餘1.2成的首付資金打入購房者賬戶。

這也與近期部分地區政府的房貸優惠政策有異曲同工之妙。該樓盤客戶經理告訴記者，這種方式主要是爲了隱蔽補貼購房者，防止促銷力度過大，引起前期業主的抱怨。

第二類則是利用備案價和實際銷售價之間的價差，進行高評高貸，變相降低首付門檻。

6月初，記者諮詢深圳福田某樓盤時，該樓盤銷售告訴記者，購房者只需付一成首付，會有第三方將一成首付對應的資金打入購房者的賬戶。

該銷售人員以在售的82平戶型舉例，目前該戶型總價約700萬元，打折後實際售價爲618萬元。但樓盤會按照700萬做合同網籤，並向銀行貸款。按照80%的比例，可貸款金額約爲560萬元，變相實現了約1成首付。

第三類風險更大，是通過嫁接第三方金融機構（或自身的金融機構），做首付消費貸。以華南區域某樓盤loft戶型爲例，銷售會向購房者推薦合作的金融機構，向機構借出部分資金用於首付。

樓市去化壓力大

“現在去庫存是頭等大事，個別項目打出零首付也不奇怪。”一名頭部開發商營銷端口人士告訴記者。市場低首付營銷聲勢漸起背後，是樓市的持續低迷，房產去化壓力增大。

即便有新政加持，剛過去不久的端午假期，銷售數據仍表現平淡。中指研究院數據顯示，端午假期期間（6月8日～6月10日），30個代表城市新房日均銷售面積同比下降16%。

拉長時間看，根據國家統計局數據，2023年，商品房銷售面積111735萬平方米，比上年下降8.5%，其中住宅銷售面積下降8.2%。商品房銷售額116622億元，下降6.5%，其中住宅銷售額下降6.0%。

樓市低迷下，開發商去化壓力逐漸攀升至頂點。易居研究院近日發佈的報告顯示，2024年4月全國百城新建商品住宅庫存規模爲50020萬平方米，環比增長0.2%。全國百城新建商品住宅庫存去化週期即存銷比爲26.5個月。根據歷史數據和房地產“開發-預售”的工程建設關係，存銷比合理值界定爲12-14個月。這就說明當前去化週期明顯偏高，按13個月合理值計算，去化壓力已經增加了一倍。

目前去化速度仍相對較慢，即便節假日等“旺季”，營銷優惠“拉滿”，多數客戶仍認爲仍有降價空間，以觀望心態爲主。其所在城市公司端午假期多個樓盤認購仍爲個位數。

不過在他看來，現在即便是主打低首付的營銷手段見效也不大。在過去一年間，每隔一段時間，房價都有階段性下調。樓市客戶觀望情緒濃厚，對低首付的敏感度已大不如前。

另一名房企內部人士告訴記者，也有部分開發商並無統一宣發口徑，但在實際操作中也可低首付或延期支付。他告訴記者，樓市行情好時，開發商優惠通常有一定標準，需要經過嚴格的成本覈算和審批流程。但近期由於去化壓力加大，“一房一議”等模式開始出現，“底價”仍有鬆動空間。如果客戶首付籌措有困難，出於去化考慮，也會有一些操作空間。

焦慮亦進一步蔓延至地方政府。以上述青島市膠州市爲例，膠州市爲山東省轄縣級市，由青島市代管。據克而瑞青島統計，今年4月份，膠州供應253套，成交654套，其中盈創板橋華府成交297套，若剔除該項目影響，市場化成交量同比下降53.8%；而在推出“以舊換新”的5月，膠州市新增新盤供應爲0，成交面積3.95萬平米，同比大降79%，環比則減少50%。

“雖然直接看膠州的去庫存週期，不能說異常高。但考慮到各地二手房掛牌增加和銷售總體處於低位，所以我認爲去化週期的困難是倒逼一些超低首付政策出臺的重要原因。這反過來也要求各地要進一步在購房政策方面持續優化和調整。”易居研究院研究總監嚴躍進認爲。

警惕低首付風險

低首付模式是否合規？多數業內人士認爲，需要區分不同情況。

一名地產資深人士告訴記者，墊付、緩交首付如規則設置得當，在目前樓市政策鬆綁的環境下，有利於在一定程度上解決首付壓力，鼓勵購房者入市。但如涉及首付分期或高評高貸等操作，則存在較大的違規風險。

“從商品房銷售的角度來看，部分0首付、低首付的方式是違規的。”北京金訴律師事務所主任王玉臣對第一財經記者表示， 0首付、低首付往往伴隨着首付貸、高評高貸等違規操作，這種方式本身就是明令禁止的。

王玉臣進一步解釋，早在2017年的《住房城鄉建設部人民銀行銀監會聯合部署規範購房融資和加強反洗錢工作》中，就明確規定嚴禁房地產開發企業、房地產中介機構違規提供購房首付融資，嚴禁互聯網金融從業機構、小額貸款公司違規提供“首付貸”等購房融資產品或服務，嚴禁房地產中介機構、互聯網金融從業機構、小額貸款公司違規提供房地產場外配資。而從銀行貸款的角度來說，如果真的是0首付，那就意味着根本就不符合銀行貸款以及放貸的標準。從某種程度上，可能存在違規騙取銀行貸款的行爲。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也持類似觀點。他對第一財經記者表示，低首付的模式突破了差別化的住房信貸政策對於最低首付比例的要求。不應鼓勵縱容開發商或者金融機構，爲了拓展業務而頻繁突破下限。此外，如低首付涉及開發商與金融機構合作，“嫁接”場外金融產品，容易誤導購房者增加資金成本，也不符合現有相關規定。

對於購房者而言，低首付模式下，也存在較大的資金槓桿風險。

李宇嘉對第一財經記者表示，購房者因低首付誘惑衝動購房，可能會錯誤評估月供風險。如果購房者後續的就業和收入出現問題，不足以支持高月供，不僅導致家庭基本支出受到影響，也將對銀行貸款造成損傷，導致房貸的不良貸款率攀升。事實上，近年來，房價尚未出現大幅度下跌，斷供情況不多，負面影響尚未顯現。但後續如樓市低迷持續，負面效果或將進一步顯現。

“首付比例過低，或者通過此類緩繳的方式進行，客觀上說有一定的風險。”嚴躍進認爲，前期支付首付後，若後續不想購房或者無力支付剩下的首付，有可能會產生交易的風險。

記者注意到，近年來房貸不良率已經逐漸攀升。根據普華永道報告，2023年末，38家上市銀行對公房地產業貸款規模約6.64萬億元，對公房地產業貸款整體不良率4.43%，較上年末上升0.18個百分點

房貸不良率攀升背景下，樓市低首付模式應如何控制風險？

嚴躍進建議此類模式不大規模鋪開，而是針對一些兩年內支付能力明顯會改善的購房客戶進行，包括名下有二手房的或者有資產可以變現的，抑或是工資等收入有明顯增長的。在注重風控的前提下，謹慎試點和推進。若是有效果，也可以供其他城市作參考。

李宇嘉建議，購房者在申請貸款前，需通過就業、收入、家庭支出等維度，客觀評估月供支撐能力，不能盲目地聽信開發商或銀行的宣傳。目前市場仍屬於買方市場，房價整體也還存在下跌預期，購房者可選擇的空間較大，不一定需要着急上車。