房產早參 | 杭州和西安同日宣佈全面取消住房限購政策；碧桂園無法按時支付兩筆票據利息6595萬元
每經記者：陳利 每經編輯：魏文藝
| 2024年5月10日 星期五 |
NO.1 杭州全面取消限購，購房即可落戶
5月9日，杭州市發佈《關於優化調整房地產市場調控政策的通知》。其中提到，全面取消住房限購，在杭州市範圍內購買住房，不再審覈購房資格。對於購房意向登記家庭數量小於或等於準售房源數量的新建商品住房項目，取消公證搖號銷售要求，由開發企業自主銷售。購房人在所購住房城區範圍內無住房的，或在所購住房城區範圍內僅有一套住房且正在掛牌出售的，辦理新購住房的按揭貸款時可按首套住房認定。在本市取得合法產權住房的非本市戶籍人員，可申請落戶。
點評：這旨在激發住房市場的潛在需求，增加房地產市場的流動性。對以首套房認定的按揭貸款調整，以及非戶籍人員落戶措施，旨在吸引更多購房者，特別是年輕人才，落戶杭州，長期積極看，這將促使杭州的城市活力和人才集聚效應增強。但鬆綁政策同樣需要平衡防範可能引發的投機性購房和房價快速上漲風險，維護市場穩定性。
NO.2 西安全面取消限購，支持“以舊換新”
5月9日，西安市發佈《關於進一步促進房地產市場平穩健康發展》的通知，全面取消住房限購措施，居民家庭在全市範圍內購買新建商品住房、二手住房不再審覈購房資格。商品住房項目銷售時，登記家庭數量與住房房源數量比例低於1.5:1的，不再實施公證搖號。建築面積大於144平方米的住房在搖號選房時不再實施“剛需優先”。支持房地產企業、經紀機構、金融機構合作建立“以舊換新”購房模式，對房產交易流程開展全鏈條優化。鼓勵經紀機構分類合理降低經紀費用，積極引導交易雙方共同承擔經紀服務費用。首次使用公積金貸款購房的，首付比例不低於20%；結清首次公積金貸款後，再次使用公積金貸款購房的，首付比例不低於25%。
點評：西安全面取消住房限購措施的政策旨在促進房地產市場的平穩健康發展，並通過優化相關政策避免市場過度波動，增強市場活力。政府部門在市場波動期採取的激勵政策有可能在短期內提振市場信心，但是否能實現長期健康發展，仍需密切觀察市場反應與實施效果。
NO.3 哈爾濱去化週期未超36個月“紅線”
日前，自然資源部下發《關於做好2024年住宅用地供應有關工作的通知》指出，對於庫存壓力大、去化週期超過36個月的城市，要暫停新增商品住宅用地出讓，同時下大力氣盤活存量，堅決遏制存量土地不合理增長態勢。對此，有機構統計數據顯示，截至3月末，包括哈爾濱在內的多個城市商品住宅去化週期超過36個月。記者從哈爾濱市住房和城鄉建設局獲悉，截至4月底，哈爾濱市待售的商品住宅去化週期不到30個月，並未超過36個月紅線。目前，哈爾濱市住建部門正在研究開發房地產監測系統，屆時將更加精準統計全市及各區域的房地產銷售、價格、存量等數據。
點評：去化週期作爲衡量房地產市場供需平衡的重要指標，把握在36個月的紅線內表明哈爾濱市當前的供應量相對合理。但應注意避免單純以時間作爲判斷標準，需要結合市場實際需求，盤活存量，優化產品結構和服務供給，從而實現去庫存和市場平衡的目標。同時，開發房地產監測系統這一措施有助於實現更精準的政策調控和市場分析。
NO.4 開封樓市新政可選擇“認貸不認房”
5月8日，開封市住房和城鄉建設局官網發佈《關於進一步促進房地產市場平穩健康發展十八條激勵措施》，從購房者、房企、支持現房銷售、規範中介服務、支持保障房建設、鼓勵“以舊換新”等多個方面促進當地房地產市場平穩發展。其中，從購房者角度，此次河南開封優化商業貸款政策，購房者可選擇“認貸不認房”或“認房不認貸”的商業貸款政策。同時，加大對公積金的支持力度，最高貸款額度不超過100萬元。在契稅補貼方面，按契稅總額的20%給予補貼。在配套政策支持方面，放寬就近入學限制，包含商業、商務性質的非住宅類產品也可以就近入學。
點評：這體現了地方政府在穩定房地產市場中的積極作爲，從多個層面提供激勵措施，既幫助購房者提高購買力，又爲房地產企業提供了銷售支持。不過，此類政策在一定程度上可能增加市場對後續調控政策變動的預期，導致市場短期內出現投機性需求。這需要監管部門密切關注市場動態，避免潛在的市場過熱風險。
NO.5 融創中國四隻債券本息展期至12月
5月9日，融創中國擬對“H融創05”“H融創07”“PR融創01”和“20融創02”四隻債券的兌付方案進行調整。根據債權人提供的文件，融創中國計劃將原定於6月和9月兌付的本息，整體展期至12月進行兌付。融創中國此次調整兌付時間，是爲了改善公司的資金狀況。這一調整可能會對債權人產生影響，特別是那些有短期資金需求的債權人。融創中國通過延長兌付期限，旨在緩解短期償債壓力，並在年底前進行更爲有序的資金調配。
點評：融創中國調整兌付方案體現了當前中國房地產行業流動性緊張的現實情況。做此次調整兌付方案是房企應對市場壓力、保障企業持續發展和維護債權人利益的權宜之計。但長遠來看，企業需通過優化債務結構、加強資產管理以及尋求更爲長效的資金解決方案，以恢復市場信心。
NO.6 碧桂園無法按時支付兩筆票據利息
5月9日，碧桂園地產通過交易商協會公告，無法按時支付“23碧桂園MTN001”“23碧桂園MTN002”兩筆票據利息共6595萬元。公告顯示，“23碧桂園MTN001”發行金額8億元，2024年5月9日應償付利息金額3040萬元整；“23碧桂園MTN002”發行金額9億元，2024年5月9日應償付利息金額3555萬元整。碧桂園地產表示，由於行業持續波動，公司面臨的經營環境日趨複雜嚴峻，截至目前公司正在全力籌措資金，因銷售恢復情況不達預期，資金調撥困難等原因，上述償付資金無法在利息兌付日2024年5月9日按時支付。但經公司和各方努力，積極籌措資金，盤活抵押資產，盡力於寬限期3個工作日內（不晚於5月13日）足額償付本期中期票據應付利息及寬限期內利息。
點評：這在一定程度上將影響投資者對企業債務償還能力的預期。不過，碧桂園作爲行業龍頭，其資產規模和運營能力相對較強，這對其未來籌措資金和恢復信任仍有一定正面影響。債務結構調整和資金籌措速度將是未來觀察碧桂園財務穩定性的關鍵指標。