房貸利率繼續低於企業貸款利率 房地產金融政策包效果不斷顯現
7月12日，央行發佈數據顯示，上半年我國信貸利率水平穩中有降。上半年，實體經濟貸款利率繼續保持下行態勢，1-6月新發放企業貸款利率和個人住房貸款利率分別爲3.7%和3.6%左右，同比仍明顯下行。保持了今年一季度以來房貸利率低於企業貸款利率的趨勢。
事實上，今年上半年，金融對重點領域的支持力度加大，信貸結構不斷改善。其中，房地產金融政策包效果不斷顯現，保障性住房再貸款工具亦加快投放，在各項政策的加持下，房地產市場正在企穩復甦。
利率延續下行態勢 房貸利率降幅擴大
根據央行數據顯示，今年以來，我國貸款利率總體延續下行態勢。從二季度數據來看，個人住房貸款利率較今年一季度下降了0.11個百分點，而企業貸款利率則較今年一季度下降了0.05個百分點。
事實上，今年一季度，我國個人住房貸款利率自2020年以來首次迴歸到企業貸款利率之下。而二季度個人住房貸款利率降幅大於企業貸款利率降幅，這也意味着兩者的“剪刀差”從一季度的0.04個百分點，擴大至0.1個百分點。
事實上，今年以來，央行維持公開市場操作利率處於歷史低位，利率環境對實體經濟總體是支持性的。
一季度央行通過降準釋放充裕的流動性，同時下調再貸款再貼現利率，降低銀行資金成本，引導2月LPR一次性大幅下行25個基點；二季度又明確取消全國層面房貸利率下限、下調房貸首付比例和公積金貸款利率，引導房貸融資成本下行。
“伴隨通脹的總體回升，實際利率也在下行。”有權威專家告訴貝殼財經記者，全國居民消費價格指數（CPI）自2月起連續保持正增長，工業生產者出廠價格指數（PPI）降幅不斷收窄，下半年我國物價水平還將繼續穩步回升。隨着通脹指標上升，實際利率也呈現回落態勢。
上述權威專家預計，我國長債利率已處歷史低位，未來跟隨降息下行空間有限。數據顯示，今年以來30年、50年期國債收益率先後跌破過2.5%，整個國債收益率曲線延續下移態勢。
“當前長債利率明顯超調，未來降息降的也只能是實體經濟的綜合融資成本，不代表處於低位的長債利率也要跟隨下行，央行也明確表態要保持正常向上傾斜的長債收益率曲線，兩者是會統籌考慮的。”上述專家進一步表示，如果市場參與者將降息視爲對長債利率下行預期的印證，將會形成新一輪長債利率下行壓力，帶來預期與長端利率之間的螺旋下行循環。同時，銀行淨息差約束依然存在。利率水平進一步下調，還需要平衡好銀行可持續服務實體經濟的能力。
事實上，一季末，商業銀行淨息差已進一步降至1.54%的歷史新低，銀行普遍反映通過利潤補充資本的能力受到約束。招商銀行主要負責人在6月下旬召開的股東大會上表示，今年營收和利潤兩項核心指標將繼續呈現“雙重承壓”態勢，淨息差後續還會下行。
結構調整優化力度加大 房地產金融政策效果顯現
今年以來，我國不斷推出促進房地產復甦的金融政策。這些政策的效果正在顯現。
貝殼財經記者從有關部門瞭解到，當前北京等重點城市紛紛跟進落實了央行“517新政”，一二線城市商品房銷售邊際好轉。貝殼財經記者走訪房產中介瞭解到，新政出臺後，看房客戶明顯增多，從早忙到晚，6月北京二手房網籤量達到1.45萬套，創15個月以來新高。
市場專家表示，這一輪房地產政策力度前所未有，各方對於“政策底”的共識也是在增強的，預計政策效果還會持續顯現。
保障性住房再貸款工具亦加快了投放速度。有數據顯示，截至二季末金融機構已經發放了近250億元租賃住房貸款，人民銀行已審覈發放再貸款資金超過120億元。有專家表示，本輪房地產政策的一大亮點是創設了保障性住房再貸款。
事實上，早在2023年央行就設立了租賃住房貸款支持計劃，今年6月初在這基礎上又完善推出了保障性住房再貸款，老工具1000億元的額度也併入了新工具。在新老工具合併後，投放進度明顯加快。據瞭解，新工具依然採用“先貸後借，按季操作”的模式，即金融機構先發放貸款，下一季度再向央行申請再貸款資金，會有一個季度的時間差，目前看後續貸款投放有望進一步加快。
值得注意的是，新工具支持範圍擴大，更有利於落地實施。地方政府收購標的由存量住宅商品房擴大到全部商品房，用途由租賃擴大到可租可售，再貸款對象由7家試點金融機構擴大到21家全國性金融機構。多重利好都將助力新工具加快使用和落地見效。
“住房租賃行業亦有市場、有空間。”有權威專家指出，我國總量上已進入不缺房時代，同時大量新市民、青年人也面臨住房困難，租房市場需求潛力巨大，盤活存量發展保障性住房是“破局”的新思路。
上述專家表示，新市民或是剛參加工作的青年人，有一定收入和租房需求，但買不起房，在這個階段穩定的租房保障也是有必要的。而央行和財政的支持機制在目前市場起步階段，能助力房地產行業週期築底；未來隨着住房租賃企業經營能力提升和市場商業化有效運轉，住房租賃市場還將迎來更廣闊空間，長期看也能促進房地產業發展模式有序轉型。
此外，金融對其他重點領域的支持力度加大，信貸結構不斷改善。6月末，製造業中長期貸款同比增長18.1%，其中，高技術製造業中長期貸款同比增長16.5%；“專精特新”企業貸款同比增長15.2%；普惠小微貸款同比增長16.9%。這些貸款的增速都高於同期全部貸款的增速。
新京報貝殼財經記者 姜樊
編輯 嶽彩周
校對 柳寶慶