覆盤2021：房企信用分層 高信用房企分享更多份額

2021年的房地產市場，在行業去槓桿、市場降溫的背景下，多個大型房企風險暴露，導致金融機構對房地產行業的風險偏好明顯下降。

在此傳導下，房企分化繼續擴大——高槓杆、低信用房企趁政策窗口期繼續降槓桿，努力維護現金流在新形勢下的平衡；而財務穩健的高信用房企則流動資金相對充裕，趁窗口期獲取優質項目，將分享失信房企原有的市場份額。

展望2022年，新常態下，規模房企整體經營邏輯將加速向“以銷定投”轉變——更好地平衡財務槓桿、提升運營管控效率，防範風險、降本增效。而長期來看，在信用分層的影響下，集中度將往財務穩健房企提升。

1、2021年回顧：多個央企業績增長較好 碧桂園繼續蟬聯第一

全年來看，2021年中國房地產行業的企業整體銷售，表現爲先揚後抑的走勢。

一季度，市場購房情緒延續了2020年末的熱度，企業銷售規模較2020年和2019年同期提升顯著。二季度之後企業銷售增速持續放緩，特別是下半年市場降溫明顯，行業部分百強房企單月業績增速自7月開始由正轉負，延續下跌趨勢且降幅不斷擴大。

年內百強房企累計業績增速持續放緩，截至2021年12月末累計銷售操盤金額較2020年同比降低3.5%。

但也有部分規模房企業績表現相對突出——從公佈年度銷售目標的32家代表企業來看，綠城中國、濱江集團、越秀地產、首開股份、華潤置地、招商蛇口6家企業順利完成了全年業績目標。

其中，綠城、濱江、越秀三家公司的業績增長，主要得益於區域深耕效果明顯——綠城集團七個項目實現年銷售額50億以上，濱江集團2021年在杭州14個區域約有50餘個在售項目，而越秀集團2021年裡在廣州單城就拿地11宗。

更值得關注的是，在標杆房企出現動盪的大背景下，碧桂園和萬科兩家企業，座次卻穩若磐石。

1月5日，碧桂園發佈2021年12月份之未經審覈營運數據——單月實現權益合同金額225.8億元，實現權益合同銷售面積289萬平方米。全年實現權益合同金額5580億元，實現權益合同銷售面積6641萬平方米。

克而瑞統計顯示，2021年，TOP10房企銷售操盤金額門檻達到2879.5億元，同比增幅達19.8%，較2019年增長42%。尤其是排名第一位的碧桂園，2021年全口徑銷售金額7588.2億元、操盤金額7208.6億元，均是7000億檔次的唯一，權益金額也是唯一一家破五千億的房企。

很多人一開始並不理解碧桂園的下沉城市戰略，而在進入新週期後，尤其是熱點城市強調控下，行業發現這戰略塑造了碧桂園的銷售韌性。

截至2021年6月底，碧桂園的業務已覆蓋中國內地所有省份的296個地級行政區、1408個區縣，項目總數達3127個。2021年上半年，碧桂園共獲取219幅土地，其中，有84%權益面積位於三四線。在剛發佈的新年致辭中，碧桂園集團總裁莫斌就提到，2021年市場形勢嚴峻，銷售去化低迷，房地產行業正進行着新一輪洗牌，但其堅信新型城鎮化的市場還很廣闊，本輪行業出清後，市場將朝着更加健康平穩的方向發展。

莫斌還表示，每個區域總裁都必須心中裝着客戶，實實在在地做到讓業主滿意，打造以客戶爲中心的競爭力。2021年12月，碧桂園全面升級四大產品系——“府、雲、天、星”，還全新升級“碧U好房”概念，從服務維度更爲細緻地詮釋產品價值，助力提升新型城鎮化建設和城市人居水平。

2、2022年展望：高信用房企繼續被偏愛 加大佔據市場份額

行業調整期下，市場資源也在向優勢企業集聚。

2021年9月以來，房地產融資政策不再加碼，同時通過與房企的多次座談，逐步釋放邊際利好信號，如銀行信貸加速、支持信用債、海外債發行、ABS發行鬆動等。部分高信用房企也迎來融資窗口期。

首先排在再融資第一梯隊的是央企國企。僅2021年11月，保利披髮展露的新增融資金額包括額度共計443億元。中海地產在11月25日-12月25日間披露的發債額度也超過150億元。

還有華潤置地、招商蛇口、綠城中國、中鐵置業、中交地產、綠地控股、華髮股份、金融街、金隅集團、京投發展、廈門國貿、武漢城建等央企、國企，在12月裡，都披露或成功進行了新增融資。

其次享受到流動性支持的，是個別財務情況較好、信用評級較高的大型民企。

2021年12月1日，中國銀行間市場交易商協會非金融企業債務融資工具註冊信息系統顯示，碧桂園境內主體“碧桂園地產集團有限公司”計劃在銀行間債券市場註冊發行50億元中期票據。

此前，銀行間市場交易商協會對於申報中期票據的准入標準是“中央及地方國有房地產企業以及A股上市房地產企業”。

而作爲非A股上市民營房企的碧桂園，是首次在銀行間市場交易商協會申報註冊“中期票據”，在銀行間市場交易商協會成功申報中期票據的行爲，也從側面佐證了碧桂園的優質經營。

中報數據顯示，截至2021年6月末，碧桂園淨負債率僅49.7%，有息負債總額3242.4億元，較去年底進一步下降；平均融資成本爲5.39%，較去年底下降17個基點。這些，都爲碧桂園贏得市場支持，奠定了紮實的財務基礎。

此外，在2021年12月，還有龍湖集團10億元中期票據成功發行，期限15年，票面利率僅3.7%；上海五角場合生匯83億元ABS項目狀態，更新爲“已反饋”。這些優質民營房企再融資的成功發行，反映了監管和投資者對公司的認可，也側面印證了監管層對優質房企資金來源的重視，對行業的信心重建更具影響力。

展望2022年，相比全球其他經濟體，中國領先一步控制住了疫情極端衝擊、領先一步實現了經濟迴歸至趨勢增長水平，因而以前瞻的戰略眼光謀劃中國經濟發展的中長期問題，包括紮實推進共同富裕、落實“碳達峰、碳中和”行動，將“房住不炒”原則進一步制度化等。這些政策措施將更加夯實中國經濟的基礎，保障中國經濟行穩致遠。

長期來看，對於房企來說，控制規模、穩發展，長期主義、重經營等策略是房企行穩致遠的重要保障。

未來房企經營邏輯將加速向“以銷定投”轉變，更好地平衡財務槓桿，以增強企業自身的抗風險能力，實現穩健、高質量發展。整體戰略以謹慎經營、防範風險爲主，並積極適應新的政策與市場環境。堅持主業、精細化管理，“降本增效”向管理要效益，緩解流動性壓力、抵禦行業寒冬。

同時，在目前的行業盤整期，企業更應該回歸產品、持續關注產品升級迭代，加強產品力打造、提高產品適銷性，在日趨加劇的行業競爭中保持發展優勢。

2021年10月份以來，央行下調存款準備金率、放鬆信貸，高層密集發聲維穩市場，提出要“保交樓、保民生、保穩定”“穩地價、穩房價、穩預期”。預期在2022年裡，融資政策矯正修復，機構將更加偏好上述提及的國企及實力強、經營穩的頭部民企。

對於那些經過本輪大浪淘沙後最終活下來的房企來說，競爭格局將改善，其生命週期也將拉得更長。