高雄房市不妙？建商龍頭示警：成交量恐大幅萎縮

近年來高雄房市一度火熱。(示意圖:shutterstock/達志)

高雄市不動產開發公會理事長陸炤廷6日指出，政策干擾之下，高雄房市今年「開高走低」，隨着投資客降價退場，一般民衆也不太進場，明年的預售價格漲幅將趨緩，甚至部分高總價區域，可能出現價格下修或讓利的空間，特別是在區域供應過剩、或投資客集中購買的個案，至於成交量，一旦銀行貸款未能寬鬆。在需求不振的情況下，勢必大幅萎縮。

陸炤廷表示，一旦「919金龍信用管制」政策，持續收緊，造成買方對房價會下跌的預期心理，市場觀望情緒，將更加濃厚，以投資爲目的買方，屆時更可能以低價在市場拋售，造成價格混亂，加上投資買方的退場，勢必導致成交量明顯萎縮。

但，換屋族羣和剛性需求，在新青安貸款的支撐下，仍會繼續使用，低總價的交易保持一定買氣，整體而言，2025年的高雄房市，成交量在需求不振的情況下，勢必大幅萎縮，關鍵因素還是取決於銀行貸款有否寬鬆。

他說，隨着投資客退場，一般民衆也不太進場，預售價格漲幅預計將趨緩，甚至部分高總價區域，可能出現價格下修、或讓利的空間，特別是在區域供應過剩、或投資客集中購買的個案，受到貸款限縮的投資客，可能會降價出售，這部分會慢慢發酵。

2020年前取得的新成屋，因房地合一稅2.0版的5年寬限到期，稅率降至20％，房屋價格調整空間，相對會比較大，剛交屋的新成屋，因投資客拋售，造成價格混亂，加上近期陸續有預售案出現交屋潮，很多在對保交屋時，投資客因無法貸款，只好走向解約途徑，預估大約會有5％到10％的降幅。

陸炤廷指出，雖然有許多利空因素來襲，至少有「四大利多」支撐高雄房市，其一是高雄的都市建設及發展，例如捷運黃線已動工、捷運紫線路線的規劃、建設中的橋頭科學園區和楠梓科學園區、以及臺積電預定2025年正式運作所帶來的產業人口流入。

此外，他也相信，換屋族羣和首購買家，對中、低總價產品的需求，仍具韌性，這些剛性需求的買盤，將成高雄房市的穩定力量。

而AI題材帶動產業鏈快速成長，則是高雄房市第三個利多因素，陸炤廷表示，全球高科技需求啓動國內出口引擎，不僅帶動臺灣整體經濟發展、股市飛漲，也成爲房地產最直接的銷售題材，過去，隨着交通軌道佈局觀念，已不是首要關鍵，最直接的例子就是「臺積電設廠」，因應全球對於AI晶片的需求，在北中南積極擴點佈局，周邊房市也在這股趨勢下，未演先轟動，可說是近年房地產的「票房保證」。

而資金浪潮也將支撐不動產市場的一定熱度，陸炤廷表示，根據主計總處最新預測，今年超額儲蓄可望衝破4兆元大關，廠商投資動能強勁，這幾年臺股也隨之一掃陰霾，央行發行的廣義貨幣M2，在2024年8月高達63.1兆元，資金動能充沛。

陸炤廷指出，因應市場變化，高雄建商明年將採保守的推案策略，可能優先針對剛性需求的首購族及換屋族，推出新案，個案戶數不宜太多，每案以200戶到300戶的案量爲基準，穩健保守經營，並視央行政策再調整策略。

對於高總價或較偏僻地區的案子，可能選擇延後推案時程，或適度修正售價來提高市場接受度，在市場買氣不佳情況下，建商儘可能延後申報開工時間，以減少資金支出壓力，讓營建成本在缺工、缺料的環境下，不再續漲，同時等待市場環境改善。

他說，由於央行緊縮房地貸款，部份建商可能轉進都更危老、或聯開案件，因爲，都更及聯開案，可不受銀行法72-2的限制，又可避免先付土地款，對建商的財務負擔，將可大爲減輕。

在產品的規劃上，陸炤廷認爲，因應首購族羣與換屋族羣的需求，總價區間約在800萬元至1500萬的中低總價新成屋、或預售屋，將成爲主力，受到人口結構改變和單身族羣需求增加的影響，小坪數住宅需求將增加，尤其是在市區。

由於這兩年房市的焦點，都向「首購」及「新青安」偏移，換屋客層反而受到相當的冷落，但，隨着這一波空窗期，累積相當的能量，使得真正換屋剛性需求的中大坪數住宅，可能是下波房市復起的市場主流。

但，無論是首購族羣和換屋客羣，鄰近交通樞紐或商圈的產品，例如捷運沿線、火車站、亞灣等附近，因交通便捷性和生活機能，都將具有強大的吸引力。