合肥召開房企座談會提振樓市信心 房產保值力全國第一引熱議

本報記者 方超 張家振 上海報道

汽車有保值率，房產也有保值力？日前，安徽合肥市組織召開房地產開發企業座談會，讓有“樓市四小龍”之稱的合肥市樓市運行情況成爲業內熱議的焦點話題。

2月25日，合肥市召開房地產開發企業座談會，會上通報了房地產市場的相關情況，並邀請16家房地產企業代表圍繞在合肥市的發展情況發表意見建議。會議強調，房地產既是事業，也是產業。要主動識變應變求變，因時因地精準施策，把握好“時度效”，持續保持房地產市場平穩健康發展。要支持剛性和改善性住房需求，健全“保障+市場”供應體系，強化人、房、地、金融要素聯動，積極構建房地產發展新模式。

據安徽省和合肥市多家當地媒體報道，通報顯示，2023年，合肥全市房地產開發投資1524億元，居全國40個重點城市第16位；全年土地溢價率15.4%，房產保值力99.2，均居全國第一位。

不過，《中國經營報》記者注意到，此後，多家合肥當地官方媒體平臺已將上述內容修正爲“房產保值率、土地溢價率、市場化拿地率等均居全國重點城市前列”。

對於上述相關數據來源問題，2月27日，記者致電合肥市住房保障和房產管理局房地產權屬登記與市場管理處，截至發稿未獲得進一步回覆。“2024年，合肥市新房市場仍以‘穩’爲主，不會大起大落，市場供需將趨於均衡，隨着房票、利率下調等政策發力，預計下半年市場成交量將好於上半年。”克而瑞安徽區域總經理周開拓告訴記者。

去化週期不足6個月

公開信息顯示，在合肥市房地產開發企業座談會上，安徽省委副書記、合肥市委書記虞愛華面對面聽取房地產開發企業負責人意見建議，研究完善政策舉措。

據悉，共有16家房地產企業代表參會並先後作發言，圍繞加強收儲土地管理、延長地塊公告時間、擴大房票使用範圍、優化住宅設計導則、完善公共服務配套、建設高品質住宅、提升物業安全管理水平、參與“三大工程”建設等方面，提出意見和建議。

不過，相比房地產開發企業提出的意見建議，合肥市房地產開發企業座談會最受外界關注的信息，是當地發佈的幾項樓市核心指標。

《新安晚報》旗下安徽省重點新聞網站“大皖新聞”官方公衆號報道，通報顯示，合肥全市實有人口1253萬人，人口淨流入居全國城市前列。合肥市人口結構素質優勢疊加，高層次人才加速集聚。統計數據顯示，2023年，合肥市全年土地溢價率15.4%，房產保值力99.2，均居全國第一位。

記者從中指研究院獲得的《2022—2023年22城成交溢價率》表顯示，2022—2023年，合肥市土拍平均溢價率分別爲8.8%、15.4%。其中，2022年，合肥市土拍溢價率僅次於深圳市，位居全國第二位，2023年則反超深圳市，位居全國第一。

另據報道，目前，合肥市房地產市場平穩健康。2023年，合肥市區商品住宅去化週期不足6個月，其中部分區域不足5個月。金融支持有力有效，房地產貸款持續增長，個人住房貸款大幅增加。

對於土地溢價率和房產保值力等數據來源問題，合肥市住房保障和房產管理局房地產權屬登記與市場管理處相關工作人員向記者表示“並不清楚”。該工作人員記錄下了記者諮詢問題及聯繫方式，截至發稿未給出進一步回覆。

一位不願具名的行業研究機構負責人向記者表示，土拍平均溢價率、房產保值力這兩項數據均爲合肥市引用的第三方數據，“我們無法考證，不做評論。”另一家被“點名”引用出處的行業研究機構負責人則表示：“房產保值力不是我們發佈的。”

記者查詢發現，“合肥市2023年房產保值力99.2”這一數據，或來源於2022年財經產業研究中心發佈的一項研究成果。根據《財經》雜誌2022年7月23日刊發的文章，在“二線城市‘房產保值力’排名榜”圖表中，合肥市以99.2的得分位居二線城市第一位。

據瞭解，對於“房產保值力指數”的計算方式，財經產業研究中心定義稱，房產保值力指數 = 100 ×（成交總金額 - 降價地塊成交金額×降價程度係數 - 兜底地塊的成交總金額）/供地起始價總金額。

“如果在某城市的土拍中，流拍地塊佔比非常高，或者成交價格大幅下降，那麼該城市房產價格的下行壓力就較大，房產的保值性能就較弱。反之，房產的保值性能就會比較強。”《財經》雜誌文章表示。

土地市場供需“雙降”

合肥樓市2023年運行情況如何？世聯行報告顯示，2023年，合肥市九區住宅累計新增供應36301套，同比下降8%；備案34266套，同比下降12%；備案均價22337元/平方米，同比上漲8%。世聯行報告分析認爲，合肥市“新房住宅成交處於近十年最低水平”。

“土地市場規模約束新房供給。”周開拓告訴記者，在市場化投資趨於謹慎的情況下，開發商供給量下降，更加聚焦好地段、大面積改善產品，在地段與產品力加持下，新房價格出現上漲，但“以結構化爲主，聚集在局部板塊，而非普漲”。

在土地市場方面，克而瑞安徽區域發佈的《2023年合肥房地產市場年報》顯示，2023年，合肥市九區土地供求規模大幅收縮，供應規模約484萬平方米，同比下降51%，成交規模約380萬平方米，同比下跌39%，供求規模均處於低位；土地成交價不斷走高，成交樓面價漲至11621元/平方米。

“合肥市土地市場供需‘雙降’，首先是契合本輪房地產行業發展趨勢的，市民購房偏好下降，觀望情緒蔓延，這種情況在合肥市同樣存在。”周開拓表示，其次，合肥市土地市場符合市場調節規律，房企基本上是通過市場化拿地，未出現國資城投平臺大量“託底”現象。

周開拓分析認爲，在全國頭部房企受樓市大環境下行，安徽省頭部企業受省內其他城市銷售不暢等因素影響下，房企投資能力與意願下降明顯，在“少拿地、拿好地”的投資原則指導下，合肥市土地成交規模在下滑。

“此外，合肥市在土地拍賣中對房企競買人資格的要求有所提高，推行了‘五沒有’標準。”周開拓告訴記者。

公開資料顯示，自2023年11月開始，合肥市開始在土拍中對競買人資格推行“五沒有”標準，即沒有項目“爛尾”、沒有“保交樓”任務、沒有重大工程質量問題造成嚴重負面影響、沒有項目發生一般及以上安全生產責任事故、沒有所屬物業公司被投訴較多造成嚴重負面影響。

值得注意的是，在此次房地產開發企業座談會召開幾天後，合肥市龍年首場土地拍賣即將拉開帷幕。公開信息顯示，2月29日，合肥市五宗地塊即將掛牌出讓，共計約240.06畝。目前，濱科城BK202401號地塊、濱科城BK202402號地塊等已吸引多家知名房企報名。

“2024年，合肥市土地市場仍將遵循市場調節，企業以銷定投，分化仍將持續，拿好地仍是主流策略。在過去的限價時代，拿好地等同於佔據好地段，未來，‘好地’應該是好賣房的地，而非絕對唯地段論，企業的拿地選擇也會更加多樣。”周開拓表示。

（編輯：張家振 校對：張國剛）

舉報/反饋