華潤置地、龍湖，都在高薪爭搶這類人才

自行業下行以來，地產高管頻繁變動，已成普遍現象。

不僅住宅開發板塊如此，商業地產板塊也不例外。

去年以來，商業地產板塊高管流動肉眼可見變得頻繁起來。據不完全統計，今年上半年商業地產領域至少發生了39起人事變動，光是三季度，就有22起人事變動（不含監事、董事、非執行董事職務變動），涉及18家開發商企業。

高管的動向是行業變化的風向。透過高管的變動，我們可以從中窺探，商業地產當前的競爭格局，以及房企的突圍思路。

01 商業地產高管變動，呈現三大明顯趨勢

這兩年，商業地產圈內明星職業經理人離職或履新的消息時有傳出。高管的變動，即受行業換擋的驅動，也有個人選擇的因素在裡面。

職場上人來人往本是常態。不過，近兩年商業地產高管的變動，呈現出了一些不尋常的趨勢。

房企組織架構調整頻繁，引發高管人事變動

地產高管流動性增加，最重要的原因是房企組織架構調整。一個行業從鼎盛時期的拓展擴張，進入到下行階段的合併收縮，原本配置的團隊往往面臨着溢出風險，基層員工如此，高管團隊也是如此。

這個階段，隨着企業戰略調整，內部團隊的變動也會變得相應頻繁起來。

據不完全統計，2023年度商業地產領域至少發生的160起高管人事變動，其中有一半是內部調任；今年上半年發生的高管變動中，內部調任的佔比更是高達約60%。

有的是集團組織架構調整，有的是區域收縮整合，有的則是管理層更替。

萬科今年開年就對商業板塊進行了一次大整合，成了立商業事業部，原來七大區域商業業務和印力集團併入商業BG，同時，原南方區域首席合夥人孫嘉出任商業事業部首席合夥人，印力集團董事長丁力業兼任商業事業部首席顧問。

近期，萬科繼續深化商業事業部組織：設置職能部門和專項工作組，孫嘉威商業事業部首席合夥人，姚海波升任商業事業部執行總裁、上海公司首席合夥人。

商業事業部職能部門 ：財務資金投資部、工程物業部、科技應用部、審計監察部、運營部、招商部、組織協同部‍

專項工作組 ：大型購物中心（Mega）工作組、社區商業工作組、歷史文化街區工作組‍

商業事業部業務單位 ：北方公司、華東公司、華南公司、華中公司、上海公司、西部公司、陽光事業部

金地商置今年也對集團及四大區域/城市公司進行組織調整，其中，集團總部層面撤銷了集團戰略管理部及廣電地產財務中心。同時，任命原集團戰略管理部副總經理爲集團運營中心副總經理，原集團戰略管理部副總經理調任集團運營中心副總經理，等。降低空置損失，資產應租盡租，戳此瞭解

這兩年選擇出走老東家的高管也不在少數。例如世茂集團總裁吳凌華就在今年向世茂集團提出辭職，離開了這個供職八年的平臺。

此外，我們也留意到，行業動盪，不僅普通員工想尋找避風港，高管也在“擇木而棲”。與此同時，穩健的國央企希望引入能人幫公司逆勢突圍。這就有了兩者間之間的“雙向奔赴”。

引入市場化人才，國央企商管板塊用人風向變了

地產持續低迷，人才溢出現象變得更爲嚴重，去年以來，國央企凍編減員的新聞時有曝出。

然而，對於市場化的管理人才，國央企卻罕見的敞開了大門。

我們知道，國央企的人才隊伍一向比較穩定，加之重視內部人才培養，管理層基本是內部提拔。就算對外招聘，也更傾向於“門當戶對”的國資背景企業。市場化人才空降管理層的案例非常少。

而在這兩年，國央企開發業務板塊引入了大量市場化人才，尤其是擁有標杆民企背景的產品研發人才，並且一上來就委以要職。

商業地產板塊，也出現類似的趨勢。

就在這個月，老龍湖人、前合景悠活集團CEO王建輝加盟了越秀集團，出任越秀服務集團行政總裁一職。

“商業地產一哥”華潤置地，今年首次在萬象生活設立“首席商務顧問”一職，出任這一職位的是來自境外的重奢大佬Vuthy Penn。

據媒體報道，Vuthy Penn此前在港企任職，加盟華潤萬象生活前，曾任香港卓展集團副總裁併分管商業經營戰略。

從Vuthy Penn既往的工作履歷來看，其擅長的領域是重奢項目的規劃，以及奢侈品集團和核心獨立奢侈品牌的租賃等工作。

華潤萬象生活罕見的招攬國際化人才，也讓人們對於華潤置地接下來戰略規劃充滿遐想。

標杆房企人才“互換”，明星職業經理人受追捧

優秀房企與明星職業經理人之間往往互相成就，相得益彰。優秀人才助力房企成長，房企的成就也讓職業經理人自帶光環。

他們的一舉一動，吸引着行業的高度關注。

當前，內地商業地產領域最有發言權的，莫過於的華潤置地和龍湖集團。這兩家房企培養出來的管理人才，在業內頗爲青睞。

去年以來，龍湖商業板塊就有多名高管履新，包括原龍湖商業華西二區總經理彭沛錫加盟旭輝集團，擔任旭輝商業總裁；原龍湖華南區域總經理溫健加盟新城控股，任商管四川區域公司總經理，等等；

華潤萬象生活的高管似乎更搶手。

原華潤萬象生活華南大區總經理包偉去年空降爲龍湖集團高級副總裁，併兼任商業航道總經理；合生創展則請來了原華潤萬象生活華北大區總經理黃萌，出任合生商業科技管理聯席總裁一職，負責前臺經營運營業務……

最爲業內津津樂道的，要算原華潤置地副總裁張芳加盟嘉裡建設一事。張芳在華潤置地商業板塊履職時間長達20年，參與並見證了華潤萬象城的成長，是華潤萬象城的元老級別人物，在業內有“華潤招商一姐”的稱號。

國央企與民企/外企之間的人才“互換”，意味着行業人才流動更加充分、靈活。同時也反映出了，在行業競爭日趨激烈的情況下，企業對優秀人才的渴求及重視。

02 商業地產競爭加劇，企業之間開始分化

在中國內地，商業地產業務在很長時間都被定位房企“多元業務”之一，屬於錦上添花的存在。

而近幾年行業持續低迷，房開業務逐年縮水，原本被作爲副業的商業地產業務，卻呈現出極強的韌性，業績增長與開發業務形成了鮮明的反差，盈利能力更是與房開業務拉開了巨大差距。

商業地產，也被房企視爲戰略轉型一條重要賽道。雖然前景可觀，在國際上也有諸多成功案例，但目前國內的商業體趨於飽和狀態，行業的分化與競爭，都在逐年加劇。

商管成爲新增長極，業內已有成功案例

存量時代下各家房企都在強調業務多元化與輕資產轉型，以期培育業績的第二增長曲線。

部分轉型較早的房企，已熬過培育期，進入收穫階段，商業地產等多元化業務“逆襲”成爲房企穩定基本盤的壓艙石。

比如華潤置地和龍湖集團。

從利潤結構上看，華潤置地經營性業務所帶來的利潤，已經略超開發業務，成爲集團重要的利潤來源。

今年上半年，華潤置地共實現核心淨利潤107.4億元，其中經常性業務的核心淨利潤55.2億元，佔比達到51.4%。

龍湖的運營業務和物管服務也貢獻了68億利潤，在集團的利潤構成中佔比超過80%。

這兩家房企的業績之所以能突圍，購物中心的貢獻最大。

華潤置地旗下的萬象系購物中心，已成國內高端商業的領跑者，也是華潤置地最重要的增長極，上半年僅租金收入便達到94.8億元，同比增長9.7%。

龍湖旗下的商業綜合體，也實現了53.2億元的租金收入，同比增長6%。

這也印證了，現金流穩定的商業地產業務，在房企穿越行業週期中的重要作用。

事實上，在房地產發展更爲成熟的中國香港，商業地產管理運營早已成爲多家房企的核心業務，比如太古地產、嘉裡建設、瑞安房地產、恆基地產等都依靠物業的經營管理取得長遠的穩定發展。

在內地，華潤置地與龍湖地產也對包含商管在內的經營管理業務寄予厚望。華潤置地更是直言，第二增長曲線已經形成，未來將向大資管模式轉型。

企業差異化佈局，商業地產已形成分化

任何一個行業，在前期混沌階段都是一窩蜂上，大家你複製我我複製你，彼此都能分到一杯羹。而一旦趨於成熟，便會開始走向分化，頭部找到自己的細分賽道，並持續穩固自己在這條賽道中的地位。

從目前來看，內地的購物中心已趨於飽和，且整體同質化現象較爲嚴重。

與此同時，頭部企業定位分化的趨勢越來越明顯。

比如，華潤置地主攻核心城市高端消費市場，核心產品爲萬象城；龍湖集團主要面向中產階層，核心產品爲天街；新城控股主要佔領三四線市場，核心產品爲吾悅廣場。

透過企業的用人動向，我們也能窺見房企對商業地產的差異化戰略。典型如華潤置地堅定走重奢購物中心的路線，如今已經佈局了13座重奢萬象城，今年首度從境外引入重奢界資深大佬做顧問，有望爲期帶來奢侈品資源的突破，強化萬象城對於重奢品牌的運作能力。

戰略落地，人才先行。高管流動或將爲商業地產的發展帶來新的催化作用。

本文來自微信公衆號“明源地產研究院”，作者：言之，36氪經授權發佈。