基於回遷安置補償協議的安置房屋所有權期待權應受到優先保護

裁判摘要：

1.預告登記使得被登記了的不動產物權請求權具有了物權效力，納入預告登記的不動產物權請求權具有排他效力。商品房預售合同登記備案在目的、主體、內容、方式、時限及要求等方面與不動產預告登記均不同，因此不屬於預告登記。即商品房預售合同雖因登記備案得以公開，但基於商品房預售合同而取得的債權，並無預告登記所具有的對抗效力和排他效力。

2.預查封是人民法院對被執行人尚未進行權屬登記的不動產進行的一種預先的限制性措施。預查封不同於正式查封，預查封針對的僅是房屋買受人基於商品房預售合同，對尚未過戶登記在其名下的房屋的所有權的期待利益。房屋買受人是否能夠成爲完全的或者真正的權利主體，尚處於不確定的狀態。

3.《回遷安置補償協議》是轉移房屋所有權的互易合同，是雙方當事人約定拆遷人以其建造或購買的安置房屋與被拆遷人享有所有權的被拆遷房屋進行產權調換的協議。被拆遷人喪失的是現存的房屋所有權，而享有的是安置房屋所有權的期待權，該債權應視爲一種特種債權，應受到優先保 護。

案例名稱：

華夏銀行股份有限公司玉溪支行與雲南建投第三建設有限公司、雲南昆都國際房地產開發有限公司、雲南寶盛拆遷有限公司、昆明市五華區人民政府龍翔街道辦事處第三人撤銷之訴糾紛案；案號：最高人民法院（2023）最高法民終278號。

簡要事實：

原告：華夏銀行股份有限公司玉溪支行

被告：雲南建投第三建設有限公司

被告：雲南昆都國際房地產開發有限公司

被告：雲南寶盛拆遷有限公司

被告：昆明市五華區人民政府龍翔街道辦事處

1.昆都公司將其建設的案涉兩商鋪出售給金魔方公司，並於2014年11月7日辦理了買賣合同登記備案。

2.玉溪中院在審理華夏銀行玉溪支行與金成礦業公司、昆都公司、金魔方公司等金融借款合同糾紛四案過程中，於2017年5月8日，對包括金魔方公司名下的紅菱花園10套房屋（包括案涉兩商鋪）進行查封。

3.玉溪中院於2017年10月9日作出民事判決，判令金成礦業公司償還華夏銀行玉溪支行借款本金5000萬元及利息，由昆都公司、金魔方公司承擔連帶清償責任。

4.華夏銀行玉溪支行申請強制執行，玉溪中院依法對包括尚未辦理產權登記的金魔方公司名下的商鋪等進行評估，經兩次網絡司法拍賣均流拍，故玉溪中院於2018年11月28日作出執行裁定，將金魔方公司名下紅菱花園的六間商鋪（包括案涉兩商鋪）等以物抵債給華夏銀行玉溪支行。2019年3月5日，華夏銀行玉溪支行將案涉兩商鋪登記備案至其名下。

5.建投三公司對玉溪中院將案涉兩商鋪以物抵債給華夏銀行玉溪支行不服，向玉溪中院提出執行異議，玉溪中院於2020年9月2日作出裁定，駁回建投三公司的異議請求。

6.建投三公司因與昆都公司、寶盛公司、龍翔街道辦房屋拆遷安置補償合同糾紛案，於2017年8月14日向雲南省高級人民法院提起訴訟。該院於2018年2月8日作出（2017）雲民初124號民事判決（以下簡稱124號判決）判決，判令昆都公司向建投三公司交付回遷住宅、商鋪、機動車位等。該民事判決中昆都公司需交付的商鋪中包括了案涉兩商鋪。

7.2018年5月20日，昆明中院作出裁定，責令昆都公司向建投三公司交付上述判決確定的財產。2018年6月5日，昆明中院作出移交通知書，要求昆都公司向建投三公司移交上述判決中確定的財產。

法院裁判理由：

華夏銀行玉溪支行向雲南省高級人民法院起訴請求：1.撤銷124號判決中針對案涉兩商鋪的判決內容；2.駁回建投三公司針對案涉兩商鋪的訴訟請求。

雲南省高級人民法院一審認爲，第一，124號案件審理過程中昆都公司被查封的財產不包括案涉兩商鋪，案涉兩商鋪已於此前被玉溪中院在華夏銀行玉溪支行與金成礦業公司等金融借款合同糾紛案件中作爲金魔方公司名下的財產被查封。

124號判決雖然在判決主文部分僅判令昆都公司向建投三公司交付包括案涉兩商鋪在內的多套房屋及車位，但說理部分又明確了在具備辦理不動產權屬證書條件時協助建投三公司辦理相關不動產權證，即124號判決實質上確認了案涉兩商鋪歸建投三公司所有，該判決系確權判決。

根據124號判決作出時有效的物權法第一百八十四條第五項“依法被查封、扣押、監管的財產不得抵押”的規定，以及立審執意見第8條“審判部門在審理確權訴訟時，應當查詢所要確權的財產權屬狀況。需要確權的財產已經被人民法院查封、扣押、凍結的，應當裁定駁回起訴，並告知當事人可以依照民事訴訟法第二百二十七條（現第二百三十四條）的規定主張權利”的精神，即124號判決未查明案涉兩商鋪已被另案查封的事實，導致對建投三公司針對案涉兩商鋪的確權訴訟進行實體審理，124號案件審理程序確有錯誤。

第二，124號判決在已查明商鋪已經超面積交付的情況下，仍判令昆都公司應向建投三公司交付案涉兩商鋪且無需支付相應房屋價款，該認定對於作爲另案中案涉兩商鋪申請保全人的華夏銀行玉溪支行的權益必然造成損害，導致其無法執行到案涉兩商鋪或房屋價款。

華夏銀行玉溪支行因不能歸責於本人的事由未參加124號案件訴訟，而124號判決針對案涉兩商鋪的判決內容錯誤，損害了華夏銀行玉溪支行的民事權益，其關於撤銷124號判決針對案涉兩商鋪的相關判項的訴訟主張成立，予以支持。

一審法院判決：撤銷124號判決中昆都公司向建投三公司交付案涉兩商鋪的判決內容；駁回建投三公司在124號案件中關於由昆都公司向其交付案涉兩商鋪的訴訟請求。

建投三公司不服一審判決，向最高人民法院提出上訴。

最高人民法院認爲，本案的爭議焦點爲：124號判決針對案涉兩商鋪的判項內容是否確有錯誤，並損害了華夏銀行玉溪支行的民事權益。

一、關於昆都公司與金魔方公司就案涉兩商鋪簽訂的《商品房購銷合同》的性質及合同登記備案效果問題

（一）關於《商品房購銷合同》的性質。昆都公司（甲方）和金魔方公司（乙方）於2014年11月6日簽訂的兩份《商品房購銷合同》約定，昆都公司將其建設的案涉兩商鋪出售給金魔方公司。合同第二條“商品房銷售依據”明確金魔方公司購買的商品房爲預售商品房。 基於案涉兩商鋪至今未完成竣工驗收及登記，兩份《商品房購銷合同》應屬商品房預售合同。

（二）關於商品房預售合同登記備案的效果。預告登記使得被登記了的不動產物權請求權具有了物權效力，納入預告登記的不動產物權請求權具有排他效力。

而依照《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十五條第一款第二項的規定，商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。

由於商品房預售合同登記備案在目的、主體、內容、方式、時限及要求等方面與不動產預告登記均不同，因此不屬於預告登記。即商品房預售合同雖因登記備案得以公開，但基於商品房預售合同而取得的債權，並無預告登記所具有的對抗效力和排他效力。

本案中，昆都公司和金魔方公司雖然在簽訂《商品房購銷合同》之後即進行了登記備案，但該登記備案僅是昆都公司作爲開發商依照城市房地產管理法的規定，完成“房地產開發企業必須在合同簽訂之後30日內完成登記備案”這一行政管理要求所作出的行爲，並不是爲了使金魔方公司擁有“保障將來實現不動產物權變動的請求權”而進行的預告登記。

金魔方公司對《商品房購銷合同》登記備案的行爲，並不產生物權變動的效力，案涉兩商鋪的所有權人仍爲昆都公司，金魔方公司對昆都公司享有的權利爲債權。

二、關於玉溪中院採取的執行措施對華夏銀行玉溪支行民事權益的影響問題

（一）玉溪中院對案涉兩商鋪查封行爲的性質。根據最高人民法院、原中華人民共和國國土資源部、原中華人民共和國建設部《關於依法規範人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》第十五條的精神，被執行人購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續或者商品房預告登記的房屋，雖未進行房屋所有權登記，人民法院也可以進行預查封。

聯合通知第十六條明確，房屋權屬在預查封期間登記在被執行人名下的，預查封登記自動轉爲查封登記，預查封轉爲正式查封后，查封期限從預查封之日起開始計算。

所謂預查封，是指人民法院對被執行人尚未進行權屬登記的不動產進行的一種預先的限制性措施。預查封不同於正式查封，預查封針對的僅是房屋買受人基於商品房預售合同，對尚未過戶登記在其名下的房屋的所有權的期待利益。房屋買受人是否能夠成爲完全的或者真正的權利主體，尚處於不確定的狀態。

本案中，玉溪中院基於華夏銀行玉溪支行的財產保全申請，查封了金魔方公司購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續的案涉兩商鋪。由於案涉兩商鋪尚未辦理產權過戶並登記到金魔方公司名下，該查封應屬於預查封。

（二）玉溪中院的查封行爲對華夏銀行玉溪支行民事權益的影響。財產保全作爲一種民事權益實現的程序性保障制度，是通過對有關財產採取具有強制性的安全防範措施，以保證人民法院將來作出的判決能夠得到順利執行。就其性質和目的而言，財產保全不是要確認或變更當事人之間的民事權利義務關係，積極處分債務人的財產，而是要禁止債務人擅自處分財產，確保判決能夠執行。

本案中，華夏銀行玉溪支行申請財產保全，目的是待其對金魔方公司享有的債權被確認後，其能夠通過處置合同備案登記在金魔方公司名下的案涉兩商鋪優先得到受償。換言之，只有在金魔方公司對案涉兩商鋪取得所有權後，金魔方公司對案涉兩商鋪的處分行爲纔會影響到華夏銀行玉溪支行基於財產保全而取得的債權的實現。

（三）玉溪中院裁定以物抵債對華夏銀行玉溪支行民事權益的影響。玉溪中院作出的裁定，將案涉兩商鋪以物抵債給華夏銀行玉溪支行，華夏銀行玉溪支行可持該執行裁定到有關機構辦理相關產權過戶登記手續。

上述執行裁定生效後，昆明市房屋交易產權管理處依據玉溪中院執行裁定及協助執行通知書的要求，將案涉兩商鋪原商品房預售合同登記備案表中的買受人從金魔方公司變更爲華夏銀行玉溪支行。

但如前所述，因金魔方公司對《商品房購銷合同》登記備案的行爲並不產生物權變動的效力，金魔方公司對昆都公司享有的僅是債權，故華夏銀行玉溪支行通過該以物抵債裁定承繼的權利仍是債權。在案涉兩商鋪未過戶登記在金魔方公司名下、預查封未自動轉爲正式查封的情況下，玉溪中院以物抵債裁定不能達到使華夏銀行玉溪支行對案涉兩商鋪享有的債權轉爲物權的效果。

三、關於124號判決是否確有錯誤及華夏銀行玉溪支行的民事權益是否受到損害的問題

（一）關於124號判決是否確有錯誤的問題。 根據《回遷安置補償協議》的約定以及當事人提交的《房產分層平面圖》，案涉兩商鋪的位置符合《回遷安置補償協議》約定。《回遷安置補償協議》第13條第2款明確約定“如果辦公用房和商鋪產權登記面積大於本協議約定面積，不補差價”，124號判決認定案涉兩商鋪屬於昆都公司應交付給建投三公司的回遷安置房並無不當。

（二）關於華夏銀行玉溪支行的民事權益是否受到損害的問題。如前所述，華夏銀行玉溪支行從金魔方公司承繼的是基於商品房預售買賣合同及其登記備案產生的債權。而建投三公司與昆都公司簽訂的《回遷安置補償協議》是以安置房屋與被拆遷房屋相互交換，轉移房屋所有權的互易合同，是雙方當事人約定拆遷人以其建造或購買的安置房屋與被拆遷人享有所有權的被拆遷房屋進行產權調換的協議。

在《回遷安置補償協議》中，建投三公司喪失的是現存的房屋所有權，而昆都公司提供的安置房屋是尚未建成的房屋，建投三公司失去的是其賴以生存的房屋所有權，而享有的是安置房屋所有權的期待權。

在《回遷安置補償協議》對案涉兩商鋪的位置、面積、用途已作特別約定的情況下，建投三公司對案涉兩商鋪的債權應視爲一種特種債權，應受到優先保護。華夏銀行玉溪支行基於商品房預售買賣合同及其登記備案對案涉兩商鋪享有的債權，並不具有對抗建投三公司享有的特種債權的優先性。

基於華夏銀行玉溪支行在124號案件中無獨立請求權的第三人的訴訟地位，華夏銀行玉溪支行無權在124號案件中針對案涉兩商鋪主張其擁有獨立權利，其只能根據124號案件的裁判結果選擇債權實現方式。

當124號判決認定案涉兩商鋪歸建投三公司所有時，華夏銀行玉溪支行的債權實現方式也已確定，即在昆都公司不能履行其與金魔方公司簽訂的商品房預售合同按約定交付案涉兩商鋪的情況下，華夏銀行玉溪支行從金魔方公司承繼的對案涉兩商鋪的債權並未消滅，其可以依合同約定向昆都公司主張權利。

一審法院關於124號判決判令昆都公司向建投三公司交付案涉兩商鋪且無需支付相應房屋價款對於“華夏銀行玉溪支行的權益必然造成損害，導致其無法執行到案涉兩商鋪或房屋價款”的認定不當，應予糾正。

最高人民法院判決：撤銷雲南省高級人民法院一審判決；駁回華夏銀行股份有限公司玉溪支行的訴訟請求。