激戰近300輪 “華潤+中海”聯合體185億元競得深圳新“地王”

本報記者 陳婷 趙毅 深圳報道

12月2日，深圳2024年年內第5宗涉宅用地開拍，上架地塊編號爲T107-0107，地塊位於深圳市南山區粵海街道，起拍價高達126.52億元。

《中國經營報》記者獲悉，此次參與T107-0107地塊競拍的僅有兩家競買人報名，分別是由華潤置地和中海地產組合的聯合體以及招商蛇口。雙方競價歷時一個半小時，舉牌合計295輪，最終由“華潤+中海”聯合體以總價185.12億元競得該地塊，成交樓面價約70388元/平方米，溢價率約46.3%。

據第一太平戴維斯統計，T107-0107地塊成爲深圳出讓歷史上第九宗總價超過百億元地塊。中指研究院分析指出，該地塊同時刷新了深圳涉宅地塊成交史上總價“地王”紀錄。

中指研究院深圳分院高級分析師孫紅梅對記者表示，T107-0107地塊解除了此前土地出讓的多項限制條件，以“價高者得”爲原則確定競得人和成交價。“取消土地限價或有利於穩房價、穩預期，有助提升優質地塊成交溢價率，進而對房價預期形成支撐。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，預計T107-0107地塊後續將打造成爲大戶型、高溢價的改善高端樓盤，對市場同片區其他新房將形成競爭。

溢價率約46.3%

12月2日下午，T107-0107地塊正式出讓。經過近300輪競價，最終由“華潤+中海”聯合體以超180億元的價格收入囊中，溢價率約46.3%。

公告顯示，T107-0107地塊位於南山區後海總部基地南側，是今年7月調規公示的商住用地，總用地面積約3.86萬平方米，總建築面積爲26.3萬平方米。該地塊規劃設計要點包括住宅17.69萬平方米、商務公寓7萬平方米、商業1萬平方米、9班幼兒園2900平方米，文化活動室1000平方米等。該地塊出讓條件提及，地塊涵蓋的7萬平方米商務公寓中，有4萬平方米可分割轉讓，3萬平方米限整體轉讓，限整體轉讓的商務公寓可全部轉爲同等面積的酒店。

區域規劃圖顯示，T107-0107宗地周邊基本爲商業、綠地，以及市政配套用地，項目南側地塊緊鄰地鐵2號線登良站。

記者注意到，T107-0107地塊的出讓條件不限制建成後的商品房銷售價格，也不受“90/70”政策（單套住房建築面積90平方米以內的住房面積所佔比重，必須達到總住宅面積的70%以上）限制。

李宇嘉對記者表示，T107-0107地塊的地理位置優越，地方政府爲了土地出讓金的確需要拿出壓箱底的好東西。另外，近期土地出讓模式有所改革，減少了配建和價格限制，以及取消普通住房和非普通住房標準，這意味着將打造權、定價權都給到開發商。“考慮到過去各種限制下，真正的優質項目比較少，市場需求較大，大地塊能打造真正的改善型高端社區，提高社區的服務能力。綜合計算，該地塊的利潤率或將很高。”

孫紅梅分析指出，9月底出臺一系列房地產優化政策後，促進購房需求釋放，深圳樓市活躍度持續提升。短期內市場銷售在政策帶動下逐漸企穩回升，這或將帶動房企投資熱度上升。同時，土地市場中優質地塊的火爆競拍，也將進一步提振市場信心。不過，孫紅梅亦表示，跟往年相比，2024年深圳涉宅用地供應大幅縮減。截至12月2日，深圳年內共成交5宗涉宅用地，這些地塊均由頭部央國企摘得，民營房企拿地仍較爲審慎。

龍頭房企補庫存

值得注意的是，就在競得T107-0107地塊三天前，中海地產以153.32億元價格摘得北京市朝陽區年內第二宗組團地塊，該地塊打破了北京單筆土地出讓金紀錄。

公告顯示，上述組團地塊包括北京市朝陽區酒仙橋舊城區改建項目1019-0014地塊，小紅門鄉剩餘土地一級開發項目XHM-10、12地塊，以及十八里店朝陽港一期土地一級開發項目1303-692、683、1301-L01、L02地塊。地塊總建設用地面積約14.7公頃，規劃建築規模39.4萬平方米，起始總價153億元。

對於近期一線城市土拍頻現“地王”的現象，李宇嘉表示，新“地王”誕生的背景一方面是包括深圳在內的部分城市年度土地出讓金完成比例較低，有的甚至都未完成一半，需要在年底衝刺；另一方面，近期拿地的房企都是今年銷售業績排名靠前的央企、國企，這些企業基本上都完成了今年的銷售任務，迫切需要補庫存以爲明年考慮。

中指研究院提供的數據顯示，今年1—11月，中海地產以2704億元的銷售額在行業中排名第二，僅次於保利（3080億元），綠城中國銷售額爲2467.2億元，排名第三；華潤置地排名第四，銷售額爲2268億元；萬科排名第五，銷售額爲2225.6億元。今年前11個月，排名前100的房企銷售總額爲38516億元，同比下降32.9%，降幅較10月縮窄1.8個百分點。11月，排名前100的房企銷售額同比減少9.46%，環比減少18.62%。

李宇嘉表示，今年以來，重點城市、重點項目對企業的業績貢獻度明顯提升，比如中海地產在上海、北京、深圳的幾個項目均獲得熱銷，貢獻了超過一半的業績。“這是重大信號，即樓市的有效區域開始集中，房企與其到處撒網，不如聚焦重點城市、重點區域，打造高溢價的重點產品，以事半功倍的開發銷售邏輯完成業績。”

（編輯：趙毅 審覈：童海華 校對：翟軍）