金地管理在溫州拿下一個特別的代建項目

觀點網 近日，金地管理官微公佈，成功中標位於溫州市龍港市世紀新城片區下澇未來社區的房地產合作開發項目。

該項目總建築面積約46萬平方米，規劃涵蓋高端住宅、商業水街等多種業態。

據觀點新媒體查閱，此次中標的項目包含了商品房開發及安置房代建，前者佔地面積6.33萬平方米，後者佔地1.5萬平方米，由匯建建築集團有限公司、金地（集團）股份有限公司、浙江中維建築工程設計有限公司共同中標，中標價格18.58億元。

值得注意的是，商品房開發部分是採用股權合作開發模式，要求合作人中標後受讓龍港市興港投資建設有限公司持有項目公司（龍港市龍城置業有限公司）51%及以上股權。

簡單來說，金地管理此次可能不是純粹的代建，而是需要先掏出一筆錢，購置項目51%或以上的股權。

代建也“卷”

這筆錢究竟需要給多少？

據浙江產權交易所披露，2024年11月8日，龍港市興港投資建設有限公司掛牌轉讓持有的龍港市龍城置業有限公司100%股權及其享有的債權，轉讓底價3.0035億元。

由此，按照最低51%股權估算，中標人前期入股墊資對價約爲1.53億元。

其實，代建方出資入股在商業代建中尤爲常見，這種代建模式代建服務費更低，但可以通過入股而享受項目的一定權益。

不過，這種模式通常而言都是小股操盤，即代建方出資入股不到30%。類似金地管理此次需要入股51%以上案例，還是比較罕見。

近幾年房地產行業整體承壓之下，代建之所以能實現高利潤、高成長、抗週期，更多是依賴於運營模式：不需要拿地，只是單純進行管理，賣的是服務，現金流就是它的利潤。

如今，隨着更多代建玩家不斷入局，市場競爭越發激烈，委託方要求越來越高，代建到手的利潤卻越來越少。因此，代建企業也開始“捲起來”，開始揹負資金壓力，同時需要承擔的風險更大。

相比代建，合作開發主要有三大要素：共同投資、共享利潤、共擔風險。

共同投資和同享利潤就如上文所述，業主方提供土地使用權，代建方提供建設資金支持，最後以分取利潤形式收取服務費。

這種方式之下，代建方會被要求承擔更大的法律責任，比如對於業主方的工程欠款、訴訟糾紛，均需承擔主體責任。

其次，在項目銷售前景不明的情況下，代建方可能最後無法收到服務費用或服務費用不達預期，而且合作開發還需承擔項目虧損。

下沉市場

回看金地管理此次中標項目所在的區域樓市情況，溫州作爲浙江省三大核心城市之一，項目所在的龍崗市2024年新房均價較爲穩定，爲1.5萬元/平方米。

例如，中交映湖九里均價1.57萬元/平方米，建面101-140平方米3-4房，最早一批次於2023年5月7日開盤，共推6次，2024年成交面積4.33萬平方米。

此外，玖望雲邸均價1.6萬元/平方米，建面4房143-277平方米；星創晶暉園均價1.48萬元，建面105-139平方米3-5房；碧桂園星湖雅筑均價1.18萬元，建面95-210平方米3-4房。

全年表現上，據溫州市房地產市場交易網，龍崗市板塊現有在售4個樓盤單盤銷售金額未能排上前20名。

那麼，爲何金地管理還是將目光下沉到二線城市的縣與鎮？

2024年觀點指數發佈的《三四線城市代建熱潮 2024二季度代建管理髮展報告》中提及，隨着縣域城鎮化水平提高，涌入縣城置業的農村人口數量增加，一些三四線城市的縣城存在不少住宅開發需求。

另據機構調查報告顯示，z世代（1995年-2009年出生）大學畢業生就業觀更爲理性務實，選擇回鄉就業的畢業生在數量增多，非一線城市、基層就業成了新選擇。

截至2024年12月22日，溫州市常駐人口爲976.1萬人，2022年末是964.5萬人，管轄的龍港市2024常住人口47.16萬人，2022末是46.94萬人。

因此，對於代建企業來說，下沉項目存在較大的可挖掘存量空間。

據觀點新媒體不完全統計，2024年11月，金地管理成功中標5個項目，其中包括瀋陽瀋河區城中村改造代建項目以及佛山市南海獅山紅星路南側地段地塊項目，項目所在區域存在較大的開發空間。

住宅類項目仍是代建企業新拓項目的重要部分，且大部分來源於各地城投企業託底拿地，需要開工建設變現。

由於地方政府城投企業有自身的流程體系和財務審覈標準，住宅類項目會涉及流程效率問題，代建和城投企業雙方在項目介入深度上也需要磨合。

因此，金地管理此次入局，是否能爲項目代建市場帶來新的解題思路？

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