金地還完所有美元債 房企融資需求轉向在建項目

金地還完了最後一筆公開美元債。

近日，金地發佈公告稱，其境外全資子公司金地永隆於2021年8月12日發行了4.8億美元票息4.95%的中期票據，這筆票據已於2024年8月12日到期，金地應償付票據本金4.8億美元及相關利息1188萬美元。

在2024年8月9日，金地已將本金及利息存入指定賬戶以全額償付到期票據本息。同時，金地還宣佈兌付完本期票據後，其已無存續美元中期票據。

在還完這筆美元債之後，金地短期內也不再有新發美元債的計劃。此前，房企發行美元債的目的在於拿地發展，但在房地產市場整體不景氣的當下，房企的擴張意願已不如以前；即便有融資支持，房企核心也落在保交付，融資需求也多數存在於項目上。

在這種趨勢的影響下，房企的融資規模保持在較低水平，境外融資則幾無新增。克而瑞發佈的數據顯示，今年7月，65家典型房企的融資總量爲523.46億元，同比減少9%；境外債權融資23.2億元，同比減少67.9%。

不過，經過這幾年的盤整後，部分能夠平穩度過償債及交付高峰期的房企已經基本能夠達到收支平衡。在此基礎上，疊加市場回暖等因素，房企的融資需求也有望小幅回升。

金地償債

金地此次兌付的這筆美元債，是其存續債務中規模最大的一筆。

這筆債券於2021年8月發行的，票面利率4.95%。8月9日，金地集團將4.91億美元存入支付代理人指定銀行賬戶，以全額償付到期票據本息。本期票據兌付後，金地集團無存續美元中期票據。

今年是金地的償債高峰期。根據克而瑞監測，2024年金地集團共有9筆境內債、1筆境外債、3筆ABS（證券化融資工具）到期，涉及到期規模約180億元。而截至目前，金地均如約完成兌付，加上此次兌付的美元債，償付的公開市場債務總額已超過170億元。

一位瞭解金地集團的人士告訴21世紀經濟報道記者，“今年上半年過了金地的償債壓力就不大了，高峰期就基本上過去了。下半年的債務金地也基本有在做準備，按照節奏來慢慢還是可以的。”

在最近這筆美元債償還完畢後，金地今年僅剩下兩筆境內債到期，總額爲30億元。對於這兩筆債券的兌付，市場也有相對充足的信心。而到了明年，金地的公開債務就更少了，全年僅有兩筆中期票據到期，總額爲22億元。

不過，雖然到期債務已經所剩無幾，但金地的銷售額也受到市場影響下滑明顯。今年前7個月，金地集團累計實現簽約面積284.2萬平方米，同比下降46.38%；累計實現簽約金額422.1億元，同比下降56.18%。

在此背景下，金地的融資意願也並不會太強。今年以來，金地的融資動態也基本集中於項目擔保上。就在上個月，金地就宣佈爲多個項目提供擔保。

其中，南京堯化門項目拿到了金地集團不超過8億元的擔保金額，融資期限最長不超過15年，首筆提款期爲1年，主債權履行期限從2024年7月12日至2040年7月8日，保證擔保履行期限爲債務履行期限屆滿之日起至債務履行期限屆滿之後三年止。

意願改變

金地是房企生存的典型案例。多數房企都在走與金地同樣的路線，依靠銷售以及出讓核心資產保住現金流的同時，默默進行縮表，不進行擴張以求安穩度過償債高峰期。

除了金地以外，萬科也在採取類似的行動。此前，萬科表示將通過大宗資產、股權交易兌現“蓄水池”，大規模增厚安全墊，在2024年實現交易回款不低於300億元，同時堅定降槓桿。未來兩年削減付息債務1000億元以上。

在此背景下，房企融資也呈現結構性變化。克而瑞地產研究的數據顯示，今年7月，65家典型房企的融資總量爲523.46億元，環比增加63.8%，同比減少9%，單月融資規模創下2024年以來新高，而這主要是因爲萬科獲得326.66億元的銀行貸款。

需要指出的是，萬科獲得的銀行貸款也並非全是新增貸款，其中大部分是原有貸款的置換。此外，今年以來萬科在融資方面的動作也主要集中在向項目層面的置換，公開的信用債和境外債幾無新增落地。

累計來看，今年以來房企的融資額也還在縮減。今年前7個月。累計融資總量爲2678.47億元，同比減少32%；房企境內債權融資500.26億元，環比增加56.6%，同比增加12%；境外債權融資23.2億元，同比減少67.9%。

一位龍頭房企的人士在接受21世紀經濟報道記者採訪時表示，“償債這方面公開的我們肯定全力保，但基本上我們現在是沒有辦法進行債務置換的，所以壓力也是不小。非公開債還有銀行方面，我們是在合理的條款內爭取寬限，能展期則展期。”

由此看來，目前房企的融資意願普遍不強，大環境也不允許房企進行信用性融資。不過，這種局面也有望在房企度過償債和交付高峰期後有所改變。一位中型房企的人士告訴21世紀經濟報道記者，“我們的債務基本是有充足抵押物的貸款，所以會比較從容。今明兩年債務處理完後，如果市場也有好轉，預計可以重啓拿地，融資也會有新的需求了。”

近期，市場也出現了一些積極的變化，如果能夠由點帶面，市場也有望觸底小幅回升。方正證券分析師劉清海就指出，基本面底部特徵顯現，在政策的加速傳導下，地產底部特徵顯現，股價對利好反應顯著，基本面端二手房成交活躍，土拍熱點頻現，政策端“收儲”加速推進信號釋放，行業有望由局部企穩向全局擴散。

如若市場整體轉暖，疊加房企生存壓力下降，房企有望穩定住經營基本盤。在此前提下，房企融資需求也有望逐步回升至合理水平。