“狙擊”學區房:北京樓市的暗流與涌動

(原標題:“狙擊”學區房:北京樓市暗流與涌動)

今年1月下旬以來,北京樓市調控的節奏提速,調控鼓點急促有力。

1月25日,北京市住房和城鄉建設委員會黨委書記、主任王飛表示,北京市住建委將加強對長租企業的嚴厲監管,禁止企業形成資金池和租金貸。嚴查資金違規進入房地產市場和中介炒房、投機炒作。

1月30日,北京銀保監局嚴查個人信貸資金違規流入房地產市場。

同期,市區住建部門多次約談持續檢查房地產中介機構。一些主要中介機構於近期簽署承諾書,降低熱點區域看房頻次,不參與“經營貸”“首付貸”“消費貸”等任何違法違規的金融活動等。

2月2日,北京市多部門發文,對租賃企業行爲進行規範。

與以往的一攬子調控政策不同,這輪調控指向明確,條款細緻,具有極強的可操作性。從內容上看,租賃和二手房成爲調控的重點。如果說對租賃市場的調控是政策修補,對於二手房市場的調控則着眼於當下的市場熱點。

1月以來,北京二手房交易繼續維持高水平,部分熱點學區房交易更是出現非理性升溫,並一度引發市場情緒的恐慌。有行業資深從業者向21世紀經濟報道表示,中介機構在承諾書中提及的“熱點區域”,即是指海淀區的部分學區房。此前監管機構對經紀公司的約談中,也將學區房作爲一項重點。

分析人士指出,北京市“狙擊”學區房的背後,是市場在連續多年築底後的升溫暗流。在一線樓市整體升溫的大背景下,一些需求正蠢蠢欲動。

學區房再“驚魂”

西城、海淀二區是公認的北京教育“高地”。2020年5月,西城區宣佈自當年7月31日起實施多校劃片,此舉也一度引發了西城區的學區房交易熱潮。此後,西城區的學區房降溫,不少家長“轉戰”到學位更爲充足的海淀。

在海淀區的蜂鳥家園小區,一位房產經紀人告訴21世紀經濟報道,由於對應“一流一類”的中關村三小,且戶型小、總價相對不高,過去一年多來,該小區的房價經歷了兩次跳漲。

以40平方米左右的南向一居室戶型爲例,在2019年年中,該戶型的單價約爲14萬元左右,一年後就漲到了15萬元以上。今年以來,同樣的房源單價升至16萬元以上,相當於總價累計上漲了100萬左右。但由於極爲搶手,目前該小區的可售房源已經不多。

該經紀人表示,海淀區的一些熱門學區,近期確有“一夜漲價20萬、30萬”的現象,但只限於個別房源。多數業主不會將價格上調得過高,因爲雖然帶看量很大,但購房者也會評估性價比

即便如此,房價跳漲帶來的漣漪仍然蔓延開來。在朝陽區某小區的業主羣裡,一段被編輯過的視頻聲稱,經過幾年的橫盤期,各種利好因素將促使北京房價上漲。該視頻展示了北京各區域去年以來的房價變化(數據出處不明),其中便包括海淀區的學區房價格

這類視頻的權威性存疑,但現實是,經過幾年的嚴厲調控,北京房價的確經歷了3年多的“橫盤期”。在這一時點上,房價上漲的邏輯看上去容易讓人相信。

爲做好預期管理,北京市區住建部門在1月以來多次約談和持續檢查房地產中介機構,強調“不得渲染、炒作房屋成交信息,不得鼓動引導出售方隨意提高報價,不得在微信朋友圈、自媒體渠道發佈製造購房恐慌情緒的文章”。

與此同時,鏈家、貝殼等APP也撤下了各個小區房源的歷史成交信息,其中便包括每套房源的交易價格

在多數業內人士看來,海淀區學區房的升溫,有着教育焦慮、抄底情緒、疫情導致出國教育受阻、庫存不足等因素的綜合影響。但同時,北京樓市整體交易持續升溫的背景也不可忽視。

官方數據顯示,2020年全市二手住宅成交16.9萬套,同比增長16%,成交絕對水平及增幅均是2017年以來最高。其中,去年12月的成交規模突破2萬套。今年1月,北京二手房網籤17513套,雖有所回落,但仍然同比上漲了104%,仍屬於階段性高點

朝陽區雙井區域的一位經紀人表示,2020年12月單月,其所在門店的成交量創下最近幾年的新高。一些非優質房源的成交週期也明顯縮短,且近期價格有小幅提升。

根據國家統計局的數據,2020年12月,北京二手房價格環比上漲0.5%,同比上漲6.3%。

政策高壓與觀望情緒

經過三年多的橫盤期,北京樓市真的要反彈了嗎?

中原地產首席分析師張大偉認爲,北京樓市的升溫,是貨幣政策趨於中性的背景下,一線樓市整體升溫的一部分。但總體來看,北京市場熱度並不算高,全市成交量雖然一度處於2017年來的高位,但整體也只有2萬套上下。同時,北京的成交熱度非常分化,除海淀等少數區域相對較熱外,其他區域大多屬於剛剛企穩中。

梳理歷史數據發現,去年北京二手房交易量雖然達到階段性高點,但與2016年的27萬套相比,仍有10萬套左右的差距。多數分析人士認爲,這樣的成交量很難支撐房價大幅上漲。

張大偉表示,北京樓市在去年四季度出現了抄底情緒,這不僅推動成交量升溫,也導致一些區域的房價出現上行。但此後,觀望情緒又開始出現,並使得1月的交易量出現下滑。

“由於調控最嚴厲、購房難度最大,北京樓市一直是一二線城市中最穩定的市場。這種情況下,市場不太可能出現高溫。”張大偉認爲。

政策調控的作用的確不可忽視。早在1月20日,海淀房管局就約談了佔比較大的鏈家、我愛我家、麥田和中原地產等中介機構,並強調,要杜絕炒作學區房概念,穩定存量房交易市場秩序。該部門還檢查了各中介機構在房源推廣及居間服務過程中,是否存在以“學區房”爲由,哄擡房價、租金等違規行爲。

據悉,在北京市區兩級住建部門對中介機構的巡查中,提出了“逢漲必查,逢炒必辦”的原則。並強調加強日常巡查頻次,組織暗訪,對發現炒作的中介機構及人員聯合處罰。

事實上,中介機構提出的“降低熱點區域看房頻次”承諾,雖然有爭議,但也反映出監管部門的調控決心。

“經營貸”“首付貸”“消費貸”等個人信貸資金流向樓市,也是北京在近期查處的重點。一位金融機構中介人員向21世紀經濟報道表示,去年他曾幫不少人申請“消費貸”“經營貸”,其中有大量客戶用來買房。但今年由於流程複雜,他的業務已明顯減少。

多數分析人士認爲,作爲有着重要風向標意義的城市,北京樓市將繼續享受調控的“重點照顧”,包括學區房在內,房價大幅上漲的可能性很低。

唯一的不確定因素在於新房市場。數據顯示,隨着限競房銷售的熱潮告一段落,2021年,不限價商品房將重新佔據新房供應的主流。雖然新房交易僅佔北京市場的兩成,但正如限競房曾一度平抑北京市場均價,這些不限價房源能否對整體市場帶來價格壓力,仍需進一步觀察。