聚焦大宗交易市場趨勢，第一太平戴維斯發佈第一季度深圳房地產市場報告

4月9日，第一太平戴維斯（Savills）在中國華潤大廈舉辦2024年第一季度深圳房地產市場回顧與展望媒體見面會。活動上，第一太平戴維斯權威發佈《2024年第一季度深圳房地產市場回顧與展望》與《2023年深圳大宗交易市場》報告，深度解析深圳房地產市場動態，共探市場發展新機遇。

第一太平戴維斯深圳公司董事總經理吳睿，第一太平戴維斯華南區市場研究部負責人謝靖宇，第一太平戴維斯華南區商業及零售服務部負責人植棟樑，第一太平戴維斯深圳商業樓宇部負責人羅志文等出席了此次活動，與衆多主流媒體一同回顧了2024年第一季度深圳房地產市場情況，並深入探討大宗交易、住宅、寫字樓、零售商業等方面的未來發展潛力。

第一太平戴維斯深圳董事總經理吳睿在致辭中表示：“2024年第一季度，深圳經濟持續恢復、開局良好，政府通過一系列的調整措施，包括出臺促進消費和投資、優化營商環境以及樓市調控鬆綁政策等等舉措，在市場面與政策面持續釋放積極信號，這將進一步利好中長期的價值投資者佈局深圳市場。第一太平戴維斯也將在動態變化的市場中持續佈局大灣區，實現新的成長與突破。”

把脈市場動向展望投資新機遇

作爲中國未來最具發展潛力的區域之一，深圳已經成爲各類投資者戰略部署重鎮。在租賃市場的穩定發展及大灣區利好政策的強勢加持下，越來越多開發商、個人及機構投資者長期看好深圳市場。

第一太平戴維斯深圳投資及資本市場部長期深耕深圳房地產大宗交易市場，結合過去一年的市場數據和成交案例，深圳投資及資本市場部高級經理朱章婷從宏觀經濟形勢和深圳大宗交易市場的變化趨勢出發，在會上分享並詳細解讀《2023年深圳房地產大宗交易市場回顧與展望》。

全國大宗交易概覽—2023年全國房地產大宗市場交易量同比回升，錄得總成交金額約2292億元。

一線城市成交額錄得約1,693億，同比上漲逾22%。一線城市成交佔全國成交總額約74%。 2023年全年非一線城市成交總額錄得約600億，其中成交額最高的二線城市城市包括蘇州、武漢、天津及成都。

深圳大宗交易概覽—2023年深圳房地產大宗交易市場錄得總成交額約283億元，同比增長32%。

物業標的而言，辦公類物業（商辦及研發辦公）最受投資者青睞，約佔全年大宗成交宗數的約60%；買家類型而言，內資買家占主導地位。 成交區域主要分佈在南山、寶安、福田及羅湖四個核心商務區，成交標的以辦公樓和商業爲主。 成交主要集中在第一及第四季度，第四季度政府投資平臺交易頻出，用於區域招商引資及產業引進的載體功能。

2024年深圳大宗市場展望

宏觀環境—房地產政策及財政政策的放鬆，將進一步刺激投資人進行資產配置。 投資者動向—內資買家仍將成爲主要驅動，具備上Reits條件的底層資產更受青睞。資本價值自疫情以來持續回調，投資人積極關注高性價比投資機會。 投資機會—寫字樓仍爲主流標的物。隨着房地產結構型調整、人口老齡化、服務消費疫情後增長等因素，保租房、康養、社區零售商業及酒店等資產受到投資人中長期的關注。 新經濟，新基建—2024年重點仍爲擴大內需，聚焦物流、冷鏈、 長租公寓等“新經濟“產業資產。

全面深入解讀專業剖析市場動態

發佈會上，第一太平戴維斯華南區市場研究部負責人謝靖宇從寫字樓、零售、住宅等方面精準及深入地剖析了2024年第一季度深圳房地產市場的動態，並前瞻2024年第二季度深圳房地產市場的整體態勢。

甲級寫字樓 —— 積極租賃策略助需求釋放，部分片區空置率持續回落

2023年，深圳地區生產總值同比增長6.0%，至人民幣34,606.4億元，增速居一線城市首位。其中，第三產業增加值達人民幣21,566.4億元，同比增長5.6%。根據深圳市《政府工作報告》，2024年全市地區生產總值目標增長5.5%。 2024年第一季度，全市共有四個新項目入市，共帶來31.2萬平方米的供應面積。截至季末，全市甲級寫字樓市場總存量上升至1,122.8萬平方米，同比增長11.6%。 季內，業主繼續執行積極的租金優惠策略以促去化，刺激部分成本高敏感型需求釋放。得益於此，包括寶安、羅湖在內的部分片區空置率持續回落，全市季度淨吸納量錄得3.5萬平方米。儘管如此，全市平均空置率仍因大體量新項目入市而結構性環比上升1.7個百分點、同比上升6.2個百分點，至30.6%。 季內，就行業需求表現而言，除信息技術、金融及專業服務行業需求表現較爲穩健以外，零售及貿易與消費者服務行業的租賃需求亦保持相對積極。 本季，絕大部分租戶仍對租金價格敏感度高，業主繼續執行更多大力度優惠方案。截至季末，全市租金指數環比下降1.8%、同比下降6.7%，平均租金降至人民幣每平方米每月163.9元。

展望

2024年，全市新增供應預計達89萬平方米。其中，第二季度預計將有七個新項目交付入市，共爲市場帶來約37.2萬平方米的供應面積。 隨着經濟活動的增長及政府在戰略性新興產業持續佈局發力，源自信息技術、金融及現代服務業的需求有望繼續增長，並提振相關行業寫字樓租賃表現。儘管如此，整體市場去化或隨年內大體量新增供應而進一步承壓，寫字樓業主仍需積極調整租賃策略、提升運營水平以適配當前市場競爭環境。

零售—— 品牌拓店信心穩步恢復，空置率連續三季度回落

2023年，深圳消費市場穩步復甦，全市社會消費品零售總額首破萬億，同比增速達7.8%，至人民幣10,486.19億元。 2024年第一季度，深圳零售市場無新增供應入市，同時，新城市廣場因升級改造暫時歇業。截至季末，全市總存量回調至678.8萬平方米。 季內，線下消費顯著回暖，零售商拓店意願逐步增強，全市平均空置率環比下降0.5個百分點、同比下降0.9個百分點，至8.6%。整體而言，餐飲業態仍爲租賃需求主力，季內近半數租賃成交源自該業態。同時，時尚、配飾及化妝品業態的租賃需求亦保持活躍。 鑑於市場仍處回暖初期，大部分業主繼續執行租金優惠方案吸引品牌進駐，全市租金指數環比下降1.0%、同比下降0.9%，至人民幣每平方米每月565.5元。

展望

2024年第二季度，市場預計迎來三個購物中心開業，合計供應面積45.0萬平方米。 隨着本地消費需求的穩步回升及港人跨境消費的迅速增長，成熟商圈項目資產表現將繼續向好，繼而對優質品牌的吸引力持續增強。此外，多個位於非核心商圈的購物中心擬於年內開業入市，這將爲零售商的選址提供更多選擇並帶動區域整體零售氛圍的改善。

住宅—— 政策傳導仍需時日，供給收縮及季節性因素共令成交面積環比回落

2024年第一季度，深圳一手住宅供應面積爲74.0萬平方米，環比下降44.5%，同比下降23.6%。 季內，深圳住宅銷售市場持續迎多項政策利好，如房貸利率下調、限購條件放鬆等。儘管如此，由於政策傳導作用仍需時日，加之供給規模顯著收縮及季節性因素的影響，全市季度成交面積環比下降45.1%，至52.4萬平方米。 同期，在銷售市場持續疲軟的背景下，衆開發商通過提高折扣優惠水平、加大營銷推廣力度、提高佣金水平等方式加速項目去化。全市十區中，八區季度成交均價環比回落。此外，非核心區域季度成交面積佔總量比重環比提升9.2個百分點。綜合上述影響因素，全市季度成交均價環比下降3.2%，至人民幣每平方米59,835元。

展望

季末，國務院常務會議對房地產作出最新部署，明確將進一步優化房地產政策，着力構建房地產發展新模式。在此背景下，深圳住宅市場有望再迎政策優化調整，市場預期料扭轉企穩。 短期內，市場或仍將處築底期，但隨着各項利好政策在需求端持續發力，以及房企信用的逐步修復，深圳一手住宅市場信心及成交活躍度有望邊際改善，成交均價預計於年內逐步企穩。

在隨後的在媒體問答環節中，第一太平戴維斯華南區市場研究部負責人謝靖宇,華南區商業及零售服務部負責人植棟樑以及深圳商業樓宇部負責人羅志文從專業角度出發，與在場媒體圍繞行業需求、商業地產、寫字樓市場等方面進行深度交流，從多維度剖析行業發展路徑與未來方向。

第一太平戴維斯華南區市場研究部負責人謝靖宇表示：“第一季度，深圳經濟繼續呈現穩中向好態勢，房地產市場表現亦不乏亮點。寫字樓業主延續積極租賃策略，部分片區空置率再回落；零售市場平穩恢復，零售商拓店意願逐步增強；儘管住宅市場仍處築底期，但季內頒佈的多項實質性利好政策將在需求端助力市場成交止跌回穩。展望全年，在包括深圳全年5.5%經濟增長目標在內的多項政策共同發力下，市場參與者預期有望進一步改善，繼而爲本地房地產市場復甦注入動能。”

第一太平戴維斯華南區商業及零售服務部負責人植棟樑表示：“隨着國內經濟的復甦、市場需求的持續上漲、零售業REITs政策的發佈以及深港‘換城消費’的升溫，深圳需要進一步提升商業輻射能力，利用已有產業優勢在消費層面輔以國際一流的服務作爲‘引爆點’。深圳可以通過加強消費場景的創新和創建，推動場景向特色化、品質化、多元化發展，營造在地商業消費特色，將有助於深圳打造成爲全國最強引流聚流的國際消費中心城市。”

第一太平戴維斯深圳商業樓宇部負責人羅志文表示：“深圳目前的寫字樓市場處於通過多維變革進入高質量發展的關鍵階段，供給側進一步因應市場變化作出積極調整，同時政府也在出臺產業集羣政策促進企業發展，對於各相關方來說，都是一個佈局長期發展策略的窗口期。我們對於深圳城市經濟的發展始終充滿堅定信心，也鼓勵大家以更長遠的視角看待市場變化，Savills商業樓宇部將繼續以專業服務和創新精神參與和促進適配於經濟發展的商業樓宇建設與運營，助力新質生產力發展。”

未來，第一太平戴維斯將繼續發揮在房地產領域的專業特長，以區域發展規劃爲指引，深拓業務佈局，利用專業經驗和豐富資源爲在深圳乃至大灣區發展的企業提供一站式的專業服務，爲區域和城市佈局優化提升綜合價值。

本文源自觀點網