李同榮:升息溫水煮青蛙 房市產生三不利影響

房市趨勢專家李同榮卻認爲,央行升息對房市有三大不利的影響。圖/本報資料照片

央行21日宣佈升息半碼(0.125個百分點),打破市場原先預期央行利率將連四凍的推測,房地產界普遍認爲對房市影響有限,房市趨勢專家李同榮卻認爲,央行突然升息理由包括抗通膨、抑遊資、降溫股市、防範房市甩尾上升等四大主因,一方面想抑制蠢蠢欲動的通膨,另一方面要防止股市房市過熱,升息策略可謂一石二鳥,而對處於高檔的房市而言,將產生三大不利影響。

李同榮表示,雖然央行只升息半碼,對房市表面上影響有限,但實質上會有三大不利的影響因素。

第一,住宅首購者漸進式負擔增加,影響剛需市場購屋信心與買氣。就房市升息半碼試算一千萬貸款者的成本,貸款30 年期、本息攤還的房貸利率2.06%,每年增加負擔約7,500元,雖然金額不高,但若從這兩年來央行持續升息共六次高達三碼半(0.875%),每年合計增加房貸約增加45,000元,對一般家庭就明顯有感,首購者的負擔就在溫水煮青蛙的情況下,漸進式的往上增加。

另一方面,在市場預期降息的利多訊息不但沒有出現,利率反而不降反升,對於本來對房市預期樂觀態度的族羣,就𨍭變爲失望性的觀望買盤,同時就會抑制了過熱的市場買氣,影響剛需市場的購屋信心。

第二,影響租賃市場租金被轉嫁持續上漲。依據2024年1月主計總處統計,租金指數高達105.19,已經連續30個月上漲,並再次刷新自1981年有統計數據以來的歷史新高。顯然租賃市場供需失衡,若利率再往上升,房東的持有成本一旦增加,就會帶來轉嫁效應,租金就會持續高漲,對年輕人又是一大打擊。

第三,影響商辦廠辦市場投資意願降低。商辦廠辦市場交易的主力爲人壽保險公司的不動產投資部門,金管會對壽險公司投資收益型標的,在2021未升息前規定最低投報率門檻爲2.095%,一直拉昇到2023年的2.845%,漲幅高達35.8%,如今,利率再升半碼,最低投報門檻又提高到2.97%,合計兩年最低門檻的漲幅達42%之多,因此壽險公司對商廠辦的投資條件更加受限,在北部地區要找到,3%以上投報物件,幾乎「無貨可尋」,也因此降低了壽險業者對商辦與廠辦的投資意願。