領地，爲何突然跑成都三圈層“補倉”？

◎來源| 地產密探（ID：real-estate-spy）

近日，一家名叫“成都保沅置業有限公司”的100%股權發生了投資人重大變更，而這家房企今年7月下旬才註冊成立。

彼時，成都保沅置業註冊資本及實繳資本500萬元，註冊地位於成都市三圈層的彭州市天彭鎮附近，唯一股東就是彭州龍興置業，屬於當地國資獨資控股。

成都保沅置業此次出資人變更，已有由彭州龍興置業變成了西昌恆量房地產開發有限公司，經穿透後是領地香港公司。

也就是說，領地近期通過併購將成都保沅置業納入麾下。這就印證了今年10月底，在西南聯合產權交易所平臺上，“成都保沅置業100%股權轉讓”已成交一事終於真相大白了。

據相關披露，成都保沅置業100%股權成交價515萬元，較吃下100%股權對應資本金500萬元溢價了15萬元。

截至今年8月底，成都保沅置業總資產及總負債均爲6462.48萬元，該負債屬於原股東向成都保沅置業提供的股東無息借款。從此次股權轉讓附加條件看，領地方面須代全資子公司成都保沅置業清償對原股東的無息借款。

今年7月下旬，成都保沅置業底價摘得彭州PZ2023-19號宗地，位於天彭街道龍安社區6、10組（經一路北側、景瑞西路東側），淨用地約30.2畝，二類居住用地，容積率＞1.0且≤3.0。

該地塊於2024年7月23日拍賣取得，成都保沅置業耗資約1.27元，樓面價2100元/㎡，已支付首期出讓價款約6343萬元，即原股東向其的股東無息借款。

按約定，成都保沅置業需於10月23日前支付第二期拿地款2537.23萬元，明年1月下旬前支付第三期拿地款3805.84萬元。

地產密探查詢獲悉，彭州市天彭街道龍安社區板塊，隸屬於牡丹新城的三個片區板塊之一，另兩個社區是光明社區、朝陽中路社區。

縱觀牡丹新城的在售新盤，比如弘陽·玖峰，因靠近萬達廣場，清水售價居然賣到14628元-22467元/㎡，渝投·峰樾在售價10658元-22368元/㎡，國投天樾雲宸在售價9055元-9941元/㎡，辰興錦城國際在售價7860元-8420元/㎡。

領地此次收購彭州龍安地塊，樓面地價只有2100元/㎡，確實較低。比如2020年底，弘陽曾擊敗優品道、東原、協信等房企，以樓面價約3878元/㎡競得兩宗合計105.9畝地，該兩宗地還涉及到13%、11%的無償移交，實際拿地成本肯定會高些。

實際上，領地在彭州已早有項目佈局，比如與合興集團合作在彭州南部新城開發的“領地合興·麗府蘭臺”，彼時平均售價8480元/㎡，涉及到高層、洋房和空中別墅等產品，還有個合作項目“湖光合悅”，雙方均佔股50%。

從地緣客戶來講，除了彭州當地消費者要買房之外，在不限購背景下，新疆、甘肅、青海等西北客戶，在成都置業也比較青睞城北的青白江、彭州等。

領地此次間接拿到樓面地價只有2100元/㎡的彭州牡丹新城地塊，未來往品質打造，還是很有競爭力的， 畢竟在成都市場上中高端產品的口碑還算不錯的。

來源：地產密探圖庫

從領地成都土儲看，在金牛區有個“一品中心”、新都有個“成都悅中心”、龍泉有個“溪山蘭臺”、新津花源鎮有個“天府蘭臺”，以及都江堰的“成都領地·觀江府”，還有以“成都天府康城”爲案名的項目實際位於仁壽視高。

換言之，領地在成都主城貨源太少了，二、三圈層居多，尤其是三圈層，這一波樓市深調，相較於成都主城，受衝擊也最大。但領地這麼做，應跟其起家於四川眉山大本營的深耕有關，在地級市場上尚有較強的市佔率。

據克而瑞監測統計，今年前10個月，看成都樓市銷售TOP50榜單，領地以11.42億元位列第50名；在四川強地級市的市場上，領地以16.04億元位列第4位；領地當期在全國銷售額暫時不詳。

另據領地對外披露，今年上半年銷售額21.21億元，同比跌幅64.5%，川渝區域銷售額佔比近八成，合約均價6817.7元/㎡，同比平均降價約535元。

目前，領地對外最大的“麻煩”應是如何應對債務問題。去年中期，領地1.2億美元債經展期後意外出險。

按今年中報所載述的，截至今年6月底，領地開發中物業及已竣工待售物業合計178.6億元，手上現金及現金等價物7.2億元，比去年底減少5.9億元；一年內應付的計息銀行及其他借款25.6億元，比去年底減少15.2億元，一年內應付的優先票據8.65億元；一年期以上計息銀行及其他借款20.5億元，比去年底略減。

從以上多項數據看，領地該期末總有息債務54.75億元，其中一年內應付有息債務總計34.25億元。此外，領地涉及供應商的貿易應付款及應付票據58.6億元，其他應付款及應計費用39.2億元，應交稅費16.6億元。

今年8月下旬，領地向合作方眉山宏大出售了旗下7個合作項目的所持全部股權，總代價約8.11億元。

今年9月中旬，領地出售了深圳一合營公司50%股權，通過以股抵債形式抵償了對該深圳合營公司債務2.05億元，間接退出了深圳龍華的天嶼花園項目。

今年10月初，領地被債權人皓天財經集團以27.56億港元未償還債務爲由向香港高等法院提出清盤申請，但近日該申請已被駁回。

領地還公告說，今年10月底，公司旗下合營公司成都京領英赫置業向雙流區法院申請對成都領源和成都潤德進行重整獲批准，以提升其整體價值及償債能力。

對於出險房企而言，當前頗爲有利的一面是房地產融資政策持續寬鬆，尤其是房地產項目融資“白名單”進一步向民營房企項目擴大覆蓋面，另一面則是各地針對需求端的支持政策也在持續加碼，房企銷售額普遍有望“止跌回穩”。

大家也注意到了，一些未出險的民營房企已開始進場拿地，此次領地罕見借收購成都拿地30畝，還是很令人刮目相看的。從其盤面看，當前總體債務規模不大，加上近期資產處置、債務重組等，積極化債，應該能早點脫困上岸。