“零首付”真香還是陷阱？監管整治房地產市場亂象

本報記者 郝亞娟 張漫遊 上海 北京報道

近日，廣州市房地產中介協會發文指出，個別城市出現新房項目及中介機構違規發佈買房“零首付”、代辦“首付貸”等信息，提醒購房羣衆增強風險防範意識。

《中國經營報》記者注意到，其他地區也發佈過針對“零首付”“首付貸”的風險提示。

星圖金融研究院副院長薛洪言分析，首付貸一直是個禁區，其最大的風險在於過度加槓桿，購房人面臨的現金流壓力較大，後續出現壞賬的風險更高。

值得一提的是，2024年12月24日至25日，全國住房城鄉建設工作會議在北京召開。其中提到，完善房地產全過程監管，整治房地產市場秩序，切實維護羣衆合法權益。

整頓房地產市場秩序

“零首付”通常是由房企、中介通過預先墊款、虛擡房價、陰陽合同等操作，以分期付款或消費貸款的方式獲得首付款，這種看似緩解購房資金困難的操作，實際卻會增加購房成本及還款壓力。

廣州市房地產中介協會發文指出：“理性購房，切莫超貸。理性評估個人經濟實力、貸款償還能力和實際需求，理性購房，不盲目輕信‘零首付’‘經營貸’‘消費貸’等購房模式，做好風險評估，避免陷入經濟困局。”

記者瞭解到，一些中介打着“零首付”或“首付貸”的幌子，吸引購房者。這類行爲通常以隱瞞真實貸款用途或僞造收入證明的方式，繞過銀行的風險審覈，實則將購房風險轉嫁給購房者。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進接受採訪時表示：“‘零首付’‘首付貸’值得警惕。從理論上講，現在買房的首付比例和房貸利率都比較低了，不應該出現這種‘零首付’或‘首付貸’的情況了。”

隨着房貸利率的多次下調，以經營貸、消費貸進入樓市的情況也在減少。薛洪言指出，存量房貸利率調降前，居民提前還貸的意願比較強烈，出現了利用低利率的經營貸、消費貸提前償還房貸的現象。隨着存量房貸利率一次性調降到位，提前還貸需求大幅下降，這部分場景對應的經營貸、消費貸進入樓市的現象也明顯緩解。

“至於經營貸、消費貸以首付款的形式進入樓市，前些年房價上行週期中，爲了急於上車，提早享受房價上漲的增值效應，這種現象還相對普遍；但鑑於當前房地產市場整體低迷，購房人對房價上漲預期不高，加槓桿意願相對謹慎，消費貸以首付款形式進入樓市的現象也大爲緩解。”薛洪言說。

嚴躍進提到：“2024年12月24日至25日，全國住房城鄉建設工作會議在北京召開。其中提到，完善房地產全過程監管，整治房地產市場秩序，切實維護羣衆合法權益。對於該表述，要格外關注的一個詞是‘市場秩序’。2024年房地產止跌回穩的態勢下，關於市場制度方面的整治少了一點，但反過來看，隨着市場的升溫，一些市場亂象會進一步出現，比如說近期各地已經出現了零首付操作。從市場秩序規範的角度看，後續嚴管秩序、整頓市場的動作依然會出現。”

“零首付”三大陷阱

今年以來，多地發佈關於“零首付”“首付貸”的風險提示。

2024年9月，國家金融監督管理總局山東監管局發文警惕“零首付”風險，主要有三方面：一是虛假宣傳，部分開發商或中介機構通過誇大“零首付”的便利性，隱瞞實際支付條件和後續負擔，誘導消費者衝動購房；二是高額利息與費用，過度虛擡房價、增加消費貸等方式實現的“零首付”，往往增加銀行貸款額度，伴隨高額利息和手續費，消費者的還款壓力陡然增加，陷入長期揹負高額債務的困境；三是產權風險，部分“零首付”購房項目可能存在產權不明晰、無法辦理正規房產證等問題，給消費者的權益帶來極大隱患。

9月，四川省銀行業協會發布《四川銀行業個人住房貸款自律公約》，四川轄內40家銀行業金融機構積極響應並自發簽署。其中提到，不得以“零首付”“零月供”等營銷噱頭誤導消費者。

薛洪言強調，“首付貸”最大的風險在於過度加槓桿，購房人面臨的現金流壓力較大，後續出現壞賬的風險更高。一旦購房後房價繼續下跌，還會削弱購房人還款意願，增大貸款償還風險。也是在這個意義上，儘管政策端爲刺激購房需求不遺餘力，但“首付貸”一直是個禁區。

同策研究院研究總監宋紅衛也表示，“零首付”“首付貸”的風險在於，申請這些貸款的人基本上都是剛需爲主，尤其是低收入羣體、首付資金短缺的羣體，支付能力也比較弱，更可能存在斷供的風險，很可能會造成金融系統的風險。

除了增強風險防範意識外，廣州市房地產中介協會還提示，需辦理住房按揭貸款的購房人，應通過正規金融機構辦理按揭貸款申請手續，切勿通過簽訂陰陽合同、“高評高貸”等方式辦理貸款。否則，有可能造成重大經濟損失，甚至承擔法律責任。

（編輯：朱紫雲 審覈：何莎莎 校對：張國剛）