【樓市】40年最寬鬆！三箭齊發 出手還是再等等?

17日，樓市傳來三個重磅利好：下調首付比例、取消住房貸款利率下限、公積金貸款利率下降。A股房地產指數17日午後大漲。截至當日收盤，A股Wind房地產指數上漲7.31%。與此同時，有超過20只房地產股漲停。

看點一：首付比降至歷史最低

5月17日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局發文稱，首套住房商貸、二套住房商貸最低首付款比例分別調整爲不低於15%、不低於25%。

以總房款100萬元爲例，首套房首付款由之前最低20萬元降至最低15萬元，購房門檻下降。但相應地，從銀行貸款的金額由80萬元提高至85萬元。

這是歷史最低的首付比例，既是按揭貸款歷史上的最寬鬆政策，也是最近幾年各類購房政策中最爲寬鬆的政策。此次下調首付比例下限政策出臺後，預計將有更多城市跟進落實，一線城市也存在下調空間和預期，會進一步降低購房者置業門檻。

看點二：公積金貸款100萬可省4.85萬利息

此次政策，對公積金貸款和商業住房貸款都做了調整。

17日，中國人民銀行發文稱，自2024年5月18日起，下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年以下(含5年)和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調整爲2.35%和2.85%，5年以下(含5年)和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調整爲不低於2.775%和3.325%。

目前，多數購房者公積金貸款期限在5年以上。以首套房公積金貸款100萬元爲例，選擇等額本息還款方式，貸款期限爲30年，月供將由4270.16元降至4135.57元，減少約135元；總利息由53.73萬元降至48.88萬元，節省4.85萬元。

已經用公積金貸款的購房者，是否能享受到這一最新的利率優惠？17日，中新經緯以購房者身份諮詢北京市住房公積金管理中心，工作人員表示，存量住房公積金貸款利率今年不作調整，從明年1月1日起自動下調。正在走公積金貸款流程的貸款人，還需諮詢具體辦理貸款的部門。

看點三：商貸利率向3%靠攏

張大偉認爲，從全國看，除了少數一線二線城市外，大部分城市首套房貸款利率都降至3.45%左右，一些城市甚至在3.25%左右。此次政策爲房貸利率進一步下行提供可能，未來首套房商貸利率或向3%靠攏。諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙認爲，商貸利率有望跌破3%，降至歷史最低水平，居民的貸款成本進一步下降。

“此次全國性住房貸款利率政策下限取消之後，預計全國多數地方將不再設定住房貸款利率下限，由銀行自主與借款人協商確定；但一線城市仍將可能設定住房貸款利率下限。”董希淼表示。

未來，監管層或將通過窗口指導等方式，督促商業銀行較快下調居民房貸利率，直至樓市出現築底回升態勢。同時，在當前的市場格局下，不必過早擔心新政可能引發的房價暴漲問題。

“不是樓市沒有需求，而是很多人沒錢，所以政策把買房門檻和成本降下來了。一個是降首付比例，一個是降房貸利率，包括商業貸款和公積金貸款。當然各地會根據實際情況，在央行指導下進行相應調整。”資深房地產評論人劉光宇認爲，新政會帶動一定需求釋放。

“各類組合拳在逐步落地，伴隨着政策落地力度與執行力的增強，樓市去庫存的力度未來也會越來越大，市場的供求關係在未來1-2年內將逐步改善，屆時樓市將步入相對健康的發展軌道。”鏡鑑諮詢創始人張宏偉認爲，對於年內樓市走勢而言，由於當下的政策組合拳措施的落地，5-6月成交量肯定會有一波成交量回升，加上6月份剛好爲房企衝刺半年報業績的階段，各大房企勢必會抓住政策“窗口期”，積極推盤去庫存，6月份在多重因素影響下，市場交易量會有較大幅度的回升。

“總體來看，每一輪政策出來都會有接下來1-2個月的成交量小高峰，這樣的脈衝行情同樣也就決定了地產股股價的市場表現規律。”張宏偉表示。

小編有話

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