樓市重磅！大招來了！
2024.08.02
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導讀：過往每一輪房地產市場的快速發展，都離不開城鎮化率水平的快速提升。
作者 |第一財經 馬一凡
近日，國務院印發《深入實施以人爲本的新型城鎮化戰略五年行動計劃》，提出實施新一輪農業轉移人口市民化行動。該計劃提出，促進在城鎮穩定就業和生活的農業轉移人口舉家進城落戶，加大農業轉移人口經濟可承受的小戶型保障性租賃住房供給，積極培育發展住房租賃市場等。
大批農業轉移人口舉家落戶城市，能否帶動樓市消費需求提升？相關領域專家對第一財經表示，農業轉移人口市民化或將成爲拉動城市房地產需求的主力軍。此外，完善農業轉移人口多元化住房保障體系，將進一步推動形成保障性住房與商品房雙軌制運行的新發展模式，有助於房地產去庫存。
農業轉移人口市民化行動計劃出臺
近日，國務院印發《深入實施以人爲本的新型城鎮化戰略五年行動計劃》（以下簡稱“計劃”），提出實施新一輪農業轉移人口市民化行動。
計劃提出，進一步深化戶籍制度改革，放開放寬除個別超大城市外的落戶限制，推行以經常居住地登記戶口制度。全面落實城區常住人口300萬以下城市取消落戶限制要求，全面放寬城區常住人口300萬至500萬城市落戶條件。完善城區常住人口500萬以上超大特大城市積分落戶政策，鼓勵取消年度落戶名額限制。各城市要因地制宜制定具體落戶辦法，促進在城鎮穩定就業和生活的農業轉移人口舉家進城落戶，並與城鎮居民享有同等權利、履行同等義務。
此外，在教育和住房權益方面，“計劃”也提出：應保障隨遷子女在流入地受教育權利，以公辦學校爲主將隨遷子女納入流入地義務教育保障範圍，加大公辦學校學位供給力度，持續提高隨遷子女在公辦學校就讀比例；應完善農業轉移人口多元化住房保障體系，鼓勵有條件的城市逐步將穩定就業生活的農業轉移人口納入城市住房保障政策範圍，加大農業轉移人口經濟可承受的小戶型保障性租賃住房供給，積極培育發展住房租賃市場，支持採取多種措施通過市場化方式滿足農業轉移人口住房需求，逐步使租購住房羣體享有同等公共服務權利，在具備條件的城市推進保障性住房建設。
實際上今年以來，關於新一輪“農業轉移人口市民化”已不斷有新政出臺：2024年中央一號文件就明確提出“實施新一輪農業轉移人口市民化行動”；2024年政府工作報告中提出“把加快農業轉移人口市民化擺在突出位置”。
國家發展改革委城市和小城鎮改革發展中心副主任、研究員趙坤近期撰文表示，加快農業轉移人口市民化，在促進社會公平正義與和諧穩定的同時，有助於擴大消費、穩定房地產市場、擴大城鎮基礎公共服務設施投資等，是當前及今後一段時期需要重點推進的工作。
有省份已率先行動，山西省財政廳今年5月宣佈，爲支持農業轉移人口市民化，山西省下達了2024年農業轉移人口市民化獎勵資金，全省共9.78億元，這些資金將用於切實保障農業轉移人口隨遷子女義務教育等基本公共服務需求。
“19個百分點”或成拉動樓市主力
新一輪農業轉移人口市民化，將對樓市帶來怎樣的影響，大批農業轉移人口舉家落戶城市，能否帶動樓市消費需求提升？
“當前農業人口轉爲城鎮市民的空間依然巨大，戶籍率與城鎮化率的差距有望進一步收窄，由此帶來的農業轉移人口市民化需求，可能成爲拉動城市房地產需求的主力軍。”廣開首席產業研究院資深研究員馬泓對第一財經說道。
馬泓表示，農業轉移人口市民化一直是推動我國城鎮化建設、帶動房地產市場消費需求的主要動力來源之一。過去5年時間裡，全國戶籍率從2018年底的43.4%提升至2023年底的48.3%，累計提升了4.9個百分點，戶籍率增加幅度相較於常住人口城鎮化率的增加幅度更快一點。其間，累計落戶人數增加7134萬人，平均每年新增落戶人數達到1427萬人，是拉動城市房地產市場需求的重要組成部分。
他認爲，未來在推進以人爲本的新型城鎮化道路中，預計國內大城市將逐步放寬放開落戶限制條件，農業轉移人口市民化的相關配套政策落地效率有望加快推進，阻礙農村剩餘勞動力進城的因素將逐步減少。
今年兩會期間，全國政協常委、經濟委員會副主任畢井泉曾表示，2023年中國常住人口的城鎮化率已提高到66.2%，但按戶籍人口計算則是47%，二者相差19個百分點。
今年3月6日，國家發改委主任鄭柵潔在一場記者會上也曾表示，根據國家統計局調查，目前仍有1.7億進城農民工和隨遷家屬尚未在城鎮落戶，有序推進這部分人羣市民化是城鎮化的首要任務。
華福證券房地產行業分析師陳立對第一財經表示，過往房地產市場的快速發展，離不開城鎮化率水平的快速提升，而近幾年來常住人口城鎮化率與戶籍人口城鎮化率之差，抑制了增量住房需求的釋放。
陳立認爲，本輪農業轉移人口市民化重點明確將縮小戶籍人口城鎮化率與常住人口城鎮化率之間的差距，在農業人口向城鎮轉移市民化的過程中，隨着就業穩定性與收入水平的提升，增量住房消費與租賃需求有望進一步拉昇。
記者查閱農業農村部發展規劃司數據，2012年至2020年，我國城鎮常住人口從7.1億人增至9.0億人，年均增加2100萬人，同期全社會固定資產投資由37萬億元增至52萬億元。城鎮化率每提高一個百分點，全社會固定資產投資增加約1.5萬億元。與農村居民相比，農業轉移人口用於住房、耐用品、服務等多樣化的消費需求明顯增加。2012年至2020年，住宅投資由4.9萬億元增至10.4萬億元，進城農民工購房比例由0.6%提高到20%左右。
以住房保障爲核心推進市民化
部分一二線城市具有高房價特徵，而部分農業轉移人口又從事收入偏低的工作，這部分人羣市民化後的住房問題又該如何解決？
今年兩會期間畢井泉就曾表示，一方面房地產出現過剩現象，另一方面在城市工作的農民工卻沒有住房，他認爲應該以住房保障爲核心來推進新一輪農業轉移人口市民化。
“計劃”中也提出，應完善農業轉移人口多元化住房保障體系，鼓勵有條件的城市逐步將穩定就業生活的農業轉移人口納入城市住房保障政策範圍，加大農業轉移人口經濟可承受的小戶型保障性租賃住房供給，積極培育發展住房租賃市場。
值得關注的是，“計劃”還提出“中央財政性建設資金也會向吸納農業轉移人口落戶數量較多城市傾斜”。目前，多地都公佈了通過“政府收儲”的方式去房地產庫存，並將這批房源用於保障性租賃住房供給。這一輪農業轉移人口市民化是否有利於房地產去庫存？資源又該如何合理匹配？
馬泓表示，從全國範圍來看，增加保障性住房供給與促進各地樓市去庫存還不能簡單地、完全地畫等號，這當中，供需雙方的匹配程度是關鍵。
以大城市爲例，增加中央財政對保障性租賃住房供給的支持，意味着存量收儲轉租賃保障房和新增租賃保障房整體供給增加，有利於滿足當地農業轉移人口的基礎性租賃住房需求，即實現新增帶動存量的功能。
而在一些中小城市爲例，當地租賃住房需求並不大，房地產市場以購房需求佔主導，那麼新增保障性租賃住房供給就不一定能夠促進存量房產的去化。
“考慮到當前大部分城市處於供需平衡或供給相對充裕的狀態，僅部分大城市處於結構性供給不足的狀況，因此需要對不同地區狀況加以區分。”馬泓對記者說道。
陳立則認爲，“計劃”有望拉動增量住房消費及租賃需求，進一步加快完善保障性住房與商品房雙軌制運行的新發展模式。財政資金向吸納農業轉移人口落戶較多的城市傾斜，則有望加速實現“現房收儲—保障房建設—保障房配售或出租”這一運行閉環，加速樓市庫存消化。
微信編輯| Ziang