鹿角灣規劃鉅變？濱江CBD新盤或遭重創

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作爲溫州富豪雲集的頭部板塊，濱江CBD的風吹草動可謂萬衆矚目，哪怕是一些道聽途說的消息，也能引起大批購房者、從業者的熱議。

例如最近，在與幾位業內朋友閒聊時說起——“濱江CBD的鹿角灣規劃有可能會被改爲住宅，聽說還有機會做成100%得房率的產品！”

目前鹿角灣規劃大致範圍

如果該消息屬實，新房市場量價齊跌的濱江CBD，或許又要遭到史詩級重創，短期內受其影響最大的新盤，恐怕就是距離鹿角灣最近的時代·瑧品。

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競品之間的爭鬥向來“形同水火”，靠的越近，意味着相互間的客源競爭也就越激烈。

從區位來看，時代瑧品位於鹿角灣的正南面，兩者之間僅一路之隔，假設“鹿角灣改住宅”的傳聞屬實，時代瑧品毫無疑問將再多出一個先天優勢極大、競爭力極強的對手。

濱江CBD實景圖|圖源溫州晚報

地段競爭力

據溫州房管局統計，時代瑧品一期毛坯惠後均價約4.5萬/㎡，是目前濱江CBD整體價格相對最貴的在售新盤，許多業內人士認爲時代瑧品的高溢價，源於項目具備部分二線江景視野。

而“鹿角灣住宅”如果真的出現，時代瑧品的二線江景視野或許大部分會被遮擋，同時“鹿角灣住宅”也將成爲板塊在售新盤中，唯一具備一線江景的樓盤，其地段優勢不言而喻。

鹿角灣規劃圖|圖源溫州日報

產品競爭力

“鹿角灣住宅”傳聞的恐怖之處，除了具備“濱江CBD絕版一線江景”之外，項目“100%得房率”同樣也是在售新盤非常忌憚的產品屬性。

以時代臻品爲例，據溫州房管局備案數據，時代瑧品產品得房率約在80%左右，房源公攤面積少則30㎡左右，多則超40㎡。

相比於傳聞中“鹿角灣住宅”100%得房率而言，同面積段的產品，“鹿角灣住宅”的得房率可能將比時代瑧品足足高出約20%，對於大平層豪宅而言，這20%的差距可能都夠剛需買套房了！

憑藉着“一線江景+超高得房率”的產品優勢，假設鹿角灣規劃真的改爲住宅，時代瑧品作爲距離鹿角灣規劃最近的項目，或許本就不富裕的客羣將被“鹿角灣住宅”大量掠奪。

據溫州房管局數據顯示，時代瑧品於2023年6月6首次開盤，截止2024年4月7日晚6點，在長達10個月的銷售期間內，項目僅售135套，去化率約60%

對於濱江CBD來說，時代瑧品當前的去化流速並不算快，而萬一“鹿角灣住宅”真的落地，預計時代瑧品的後續銷售壓力恐怕比現在更大。

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新盤銷售最怕兩件事，一怕競品多、二怕競品強。

關注樓市的朋友都知道，濱江CBD市場雖然貴爲溫州頂級板塊，但自從2023年三大新盤陸續面世以來，板塊就已經失去“物以稀爲貴”的價值賣點。

而從去年下半年開始，板塊各大豪宅陸續傳出的降價消息，也印證了我們此前對於市場的預判《》

現如今，時代瑧品、華潤瑞府、天樾璽三家競爭就已經十分殘酷，價格、產品幾乎已經到卷無可卷的地步，甚至不少房源通過折扣、車位、工抵房等優惠措施，將價格打到成本價在賣。

但據溫州房管局數據統計，自2023年至2024年3月，包括時代瑧品、華潤瑞府、天樾璽·璽上在內，三大首開樓盤共計僅成交600+套房源，對於溫州樓市的精神支柱而言，這種成交量依舊遠不及預期。

在白熱化的市場中，如果再有競爭力更強的“鹿角灣住宅”加入戰場，以其強悍的產品優勢來說，三大新盤如果還想要維持現有去化速度，要麼在產品上投入更大，要麼在價格上優惠更多，要麼死扛着讓“鹿角灣住宅”先走。

況且，我們去年曾粗略統計過濱江CBD的板塊庫存，包括新房、次新房在內，板塊共計約有超5000套存量，以目前板塊去化流速來看，整體市場行情並不樂觀。

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說了這麼多，“鹿角灣規劃”到底會不會改爲住宅？

其實我們只用思考——“政府會不會把黃金當成石頭賣”就可以了，許多業內人士之所以認爲“鹿角灣改住宅”的傳聞可行性很高，是因爲規劃修改之後更符合政府實際利益。

從溫州樓市面臨的困境來說，近兩年成交地塊大部分由城投、本土房企兜底聯合拿地，多數頭部房企已經逐漸撤出溫州市場，即使是濱江CBD、中央綠軸這樣的頭部板塊，土拍競爭也遠不如當初熱烈。

這一點，從今年省會杭州第四批住宅用地都已經掛牌面世，而溫州到現在還沒有消息，就足以證明溫州目前的土拍市場“十地九難”。

而“鹿角灣規劃”就像一道選擇題：對於一個飢腸轆轆的人來說，是會用手裡僅剩的錢吃飯，還是給自己買一件華麗的衣服？

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