馬光遠：房地產政策基本全部落地，市場止跌回升還要多久？

9月27日，中央政治局會議對房地產政策定調：要促進房地產市場止跌回穩，對商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量，加大“白名單”項目貸款投放力度，支持盤活存量閒置土地。要回應羣衆關切，調整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構建房地產發展新模式。

這是迄今爲止，本輪房地產政策調整最明確，也是最具期待的政策。

考慮到這次政治局會議的不尋常，我們預計政策的落地應該會在長假之前。果然：

9月29日，央行、金融監管總局等發佈公告，涉及存量房貸利率具體調整的辦法、一二套房首付比例的統一，以及其他涉及房地產的金融政策等密集出臺。

特別是大家關注的存量房貸利率具體調整辦法和時間，央行給出了明確的答案：

第一，允許滿足一定條件的存量房貸重新約定加點幅度，促進降低存量房貸利率。央行指導市場利率定價自律機制發佈《關於批量調整存量房貸利率的倡議》明確各商業銀行原則上於2024年10月31日前應統一對存量房貸（包括首套、二套及以上）利率實施批量調整。

批量調整後，借款人存量房貸利率原則上將降至不低於貸款市場報價利率（LPR）減30個基點，即“LPR-30個基點”，使得利率水平靠近全國新發放房貸利率附近，預計平均降幅0.5個百分點左右；

第二，建立常態調整機制：自2024年11月1日起，浮動利率商業性個人住房貸款與全國新發放商業性個人住房貸款利率偏離達到一定幅度時，借款人可與銀行業金融機構協商，由銀行業金融機構新發放浮動利率商業性個人住房貸款置換存量貸款。重新約定的加點幅度應體現市場供求、借款人風險溢價等因素變化，加點幅度不得低於置換貸款時所在城市商業性個人住房貸款利率加點下限。

在這裡，要特別說明，關於存量房貸利率，我一直主張建立常態調整機制，穩定市場預期。這次央行調整存量房貸利率的最大亮點就是建立了常態化的調整機制。

按照央行的說法：2023年8月，爲充分響應羣衆訴求，本着急用先行的原則，央行會同金融監管總局引導商業銀行，採用協商變更合同利率等方式批量調整了存量房貸利率，取得較好效果。但由於現行房貸利率定價機制下加點幅度不能自主調整，近期新老房貸利差矛盾再次累積擴大。商業銀行將通過行業自律協調一致，對符合條件的存量房貸再開展一次批量調整，將利率降至全國新發放房貸利率附近。

但上述方式治標不治本，要從根本上解決新老房貸利差問題，還需要通過深化利率市場化改革，在維護合同嚴肅性的同時，破除制度性障礙，促進商業銀行、借款人雙方基於市場化原則自主協商、動態調整。

這樣，建立市場化的機制後，存量房貸利率可以根據市場利率的情況動態調整，從機制上徹底解決了這個問題。

在這次房地產政策的調整中，必須給央行點贊，很給力，在現有的環境下，這是央行能夠做到的最大的政策了！

政治局會議還提到要調整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構建房地產發展新模式。

這一次，主要的城市也沒有拖拖拉拉：

9月29日晚上，首先是上海優化房地產政策，對限購政策進行了調整，儘管力度低於我的預期，但畢竟是調整了，另外，對轉讓個人住房的增值稅免徵期限從五年調整爲兩年，而廣州如之前的預期，全面取消了限購政策，深圳則是對核心區保留了限購，但也大幅度放寬了非戶籍居民購房條件，同時，取消了非核心區的限購。增值稅免徵期限也是從五年調整爲兩年。

四個一線城市中，儘管北京還沒有最新的調整，但大概率在長假前應該會出臺相應的政策。

經過這次調整後，我個人認爲，從大的政策層面，主要的政策基本上全部落地了，考慮到這次政策的力度，市場應該會有積極的迴應。

｜對於下一步的房地產市場，我個人有幾個判斷：

第一，市場悲觀的預期會得到一定的扭轉，市場積極因素會增多，交易量短期的回升是大概率：

第二，考慮到房地產市場目前的基本面，年底能夠真正止跌回升並不容易，還需要在風險出清方面加力，比如保交房的問題，比如，房企的風險問題；

第三，所有人都必須意識到，房地產市場已經進入全新的週期，包括限購在內的政策已經基本退出房地產歷史舞臺，新模式和制度建設是未來的重中之重；

第四，就市場需求而言，市場正在從增量時代走向存量時代，改善性需求是主流，需要針對改善性需求進一步優化政策體系。