美的置業：先保現金流安全，2024年銷售目標500億元

”整個市場今年還是持續築底的過程，美的置業首要策略是保證現金流安全，把規模往後放，因此2024年的年度預算銷售目標預估爲550億元左右。“

3月28日，在美的置業控股有限公司（03990.HK，以下簡稱“美的置業”）舉行的2023年度業績新聞發佈會上，美的置業執行董事兼副總裁王全輝給出了美的置業2024年的規劃。

據美的置業2023年業績報告顯示，截至2023年12月31日，美的置業連同其合營企業及聯營公司的合約銷售額約爲658.5億元。

降低銷售目標，牢守安全底線，這是站在房地產市場關鍵“十字路口”上，美的置業的選擇。

降負債降槓桿，暢通融資渠道

根據業績報告，2023年，美的置業營業收入735.6億元，核心淨利潤22.6億元。截至報告期末，美的置業淨負債率爲35.8%，同比下降8.1%，爲歷年以來最低，現金短債比1.44，扣預資產負債率67.3%，“三道紅線”均保持在綠檔。

“三道紅線”是2020年8月，央行、銀保監會等機構針對房地產企業提出的指標，即剔除預收款項後資產負債率不超過70%、淨負債率不超過100%、現金短債比大於1。

美的置業自2022年以來降負債效果顯著，2022年底”三道紅線“首次達到綠檔，並在2023年維持不變。美的置業管理層在業績會上強調，美的置業一直以來注重管控債務結構，有序降負債、降槓桿，增厚安全墊，強化抗風險能力。

美的置業主席、執行董事兼總裁郝恆樂表示，“我們的目標是確保企業在負債、融資的新流入以及存量融資的償還上不出任何問題。”

一方面是槓桿水平有序下降，債務結構不斷優化。在現金流可支撐的情況下，2021年底至今穩步降低有息負債182.5億元，截至2023年底，有息負債人民幣380.7億元，同比下降21.4%。

另一方面，2022年至今，公開市場融資金額124億元，融資渠道保持通暢且實現淨融資額的正增長。2023年，美的置業成爲首家獲得中債信用增進、交通銀行和中信證券三大權威機構聯合創設的信用風險緩釋憑證（CRMW）的民營房企，年度累計發行五期共計46.2億元中期票據。

美的置業執行董事兼首席財務官林戈透露，2024年美的置業到期公司債務共62.5億元，截至2024年3月，已如期兌付19.5億元，剩餘43億元待到期兌付。美的置業已經給未來要兌付的資金作好了預留和充分準備。

調整土儲結構，聚焦高潛城市

美的置業管理層指出，爲打好攻堅持久戰，公司近年來積極調整土儲結構，同時對旗下合作項目進行梳理，退出了部分弱線城市。

自2019年提出“換倉策略”至今，美的置業基本停止在低量級城市新增拿地。自2021年至今，公司持續優化土儲結構且主動推動低量級城市出清，已累計完成股權歸邊項目45個，其中，收購21個項目，新增權益貨值98.4億元；退出24個項目，減少權益貨值32.7億元。於報告期末，美的置業已基本退出雲南大理，廣西柳州，廣東中山，浙江舟山、台州，河北石家莊，江蘇泰州等城市。

美的置業圍繞”聚焦深耕，戰略升級“路徑，保持投資定力，聚焦一二線高潛城市，加快城市演化路徑。2023年，公司在廣州、長沙、佛山等城市先後獲取5幅地塊，新增貨值約70.0億元。2023年，公司新增土儲面積66萬平方米，其中新增核心城市核心區域土儲面積佔比81%。值得關注的是，2023年美的置業全年交付140個項目，超9萬套，交付平穩高質。