免稅利好來了！
【導讀】企業改制重組免印花稅政策惠及公募REITs發行
中國基金報記者 張燕北 孫曉輝
公募REITs利好消息不斷。
除了公募REITs二級市場表現回暖，近日有關企業改制重組免印花稅的政策又帶來喜訊。
業內分析，這一免稅政策將在一定程度上降低REITs發行成本，提高發行效率，從而增強市場吸引力。
企業改制重組免印花稅
惠及公募REITs發行
REITs項目在籌備發行階段，常常涉及底層資產所屬項目公司重組，以前這一環節的印花稅均需要繳納，課稅依據按照交易金額的萬分之五雙方徵收。如根據公開信息，中關村產業園REITs項目，交易雙方共繳納214.56萬元。
如今這一情形有了新變化。
9月4日，財政部、國家稅務總局聯合發佈《關於企業改制重組及事業單位改制有關印花稅政策的公告》明確，對企業改制、合併、分立、破產清算以及事業單位改制書立的產權轉移書據，免徵印花稅；對同一投資主體內部劃轉土地使用權、房屋等建築物和構築物所有權、股權書立的產權轉移書據，免徵印花稅。
中信建投基金表示，公募REITs在籌備發行階段，底層資產所屬項目公司的重組是一個關鍵環節。以前，這一環節需要繳納印花稅，增加了項目的交易成本。“14號公告”出臺後，原始權益人和SPV分別需要繳納的萬分之五的產權轉移印花稅得到減免，使得這一環節的印花稅得以免徵，從而降低了公募REITs的發行成本。而印花稅的免徵同時，又減少了稅務處理的複雜性和時間成本，有助於提高發行效率。隨着成本的降低和效率的提高，使得公募REITs對於發行人來說更具吸引力，從而激發市場活力，推動經濟的高質量發展。
中信建投基金舉例，假設一個總市值10億元的公募REITs項目，在資產重組階段，交易雙方原本需要共繳納印花稅100萬元（即10億元0.05%*2）。
瑞思研究院也表示，根據目前我國公募基礎設施REITs發行的要求，原始權益人通常涉及將基礎資產注入項目公司或將非入池資產剝離，然後再將項目公司的股權轉讓至專項計劃。因此在公募基礎設施REITs發行前，發行人一般需要進行重組安排以實現發行結構的要求。
此次14號文的推出，標誌着REITs（公募REITs、類REITs、持有型不動產ABS均適用）項目，在底層資產重組項目公司環節，明確產權轉移數據這一印花稅稅種免稅政策，同時14號文也明確了重組項目公司三類手段：資產劃轉、作價出資、公司分立均適用這一政策，這將直接降低企業資產重組階段稅負成本，進而在一定程度上降低REITs發行成本。
公募REITs跑贏A股大盤
年內分紅近50億元
經歷兩年多的沉寂，今年公募REITs憑藉犀利的漲勢，重新回到投資者的視線。
據Wind統計數據顯示，截至今年9月6日，中證REITs（收盤）指數上漲5.09%，中證REITs全收益指數上漲10.38%，同期滬深300指數下跌5.82%，公募REITs整體表現強於大盤走勢。
具體到底層資產來看，各種類資產也均跑贏滬深300指數。其中，漲幅最大的爲租賃住宅，漲幅最小的爲收費公路。
據畢馬威中國日前發佈的二季度公募REITs市場觀察報告（簡稱《報告》）顯示，二季度期間，租賃住宅受益於估值的持續修復，估值倍數上升幅度最大，漲幅約9%；收費公路類資產受通行費收入下降的影響，估值倍數下跌幅度最大，跌幅約4%。同時，本季內水務/發電類的估值倍數最高，達到了1.17x，超過平均估值水平18%。
不過，經過年內反彈後，仍有多隻REITs低於發行價，產權類居多。
畢馬威中國表示，對於產權類REITs，底層資產的公允價值與其淨收益息息相關，而基金的價值又與可供分配金額大小直接關聯。底層物業的運營能力對REITs市場價格尤爲重要，故提升並加強運營能力成爲REITs價值提升或穩定市價的重要抓手。
另據Wind統計，截至目前，今年以來有32只公募REITs進行分紅，分紅總額已達到49.59億元，累計分紅總額超過了140億元。
長江證券資產配置部基金研究員張岱表示，目前公募REITs已具備一定體量，若按單一產品平均分紅金額來計算，公募REITs基金確有自身獨特的優勢，但公募REITs基金的分紅也存在不確定性。
首先，強制分紅不代表高分紅，如遇宏觀市場環境不好、資產行業週期、經營水平不善的時候，股息率會有一定影響；其次，公募REITs基金畢竟是在二級市場上運行，項目資產的市場價值的變化會引起基金價值二級市場的波動。此外，即使監管已經要求產權類項目的發行條件是預計未來3年每年淨現金流分派率原則上不低於3.8%，經營權類的項目發行條件是經營期內部收益率（IRR）原則上不低於5%，但目前部分公募REITs基金的IRR會較低。
在張岱看來，公募REITs基金本身是一種流動性不高、但波動性不小的品種，投資者只有長期持有才能平滑或稀釋價格的短期波動，並享受這一品種帶來的長期回報。
編輯：艦長
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