萬科企穩

經歷2021年淨利潤大幅下滑後，萬科在2022年兌現“止跌企穩”的承諾。

根據萬科A（000002.SZ）在近日發佈的2022年年報，萬科2022年實現營業收入5038.4億元，同比增長11.3%；實現權益淨利潤226.2億元，同比增長0.4%。

對比利潤普遍下滑的同行，這是一份難得的高分成績單。對比2021年的業績，也足夠讓萬科股東和萬科管理層鬆一口氣——萬科完成董事會主席鬱亮在2021年業績發佈會上的承諾“在2022年實現‘止跌企穩，穩中有升’”。

在業績發佈會上，萬科管理層沒有時間慶祝，地產寒冬之際，他們需要解答更多關於“未來”的問題——地產行業的至暗時刻過去了嗎？萬科業績企穩後，未來靠什麼拓展上升空間？

經營類服務“付完學費”

“我們的結論是，新房市場沒什麼變化，市場仍然處在溫和恢復的階段，這是我們過去半年以來的觀點，今天看來，我覺得這個觀點還不需要修改。”董事會主席鬱亮代表萬科A管理層對市場做出了這樣的判斷。

鬱亮表示，對於未來資產需求，萬科管理層有個非常明確的看法——新房的需求上有天花板，下有保底線。

鬱亮進一步分析稱，一方面住房的存量規模已經很大了，再加上近幾年大規模建設的住房也在陸續交付，在大量的供應下，新房市場無法再回到2021年曆史峰值。另一方面，在外部環境不發生突發性變化的情況下，一段時間內市場仍能保持12億平米左右的需求。

鬱亮稱，基於這樣的判斷，市場短期上下的波動都是正常的。但是作爲企業來說，需要認清大勢，行業已經再也回不到對住宅開發過於依賴的階段。對大企業而言，開發經營服務並重是個必然的選擇，是沒有其他選擇的。

萬科的判斷是，投資經營性不動產對投資者的吸引力在逐步加強。以往經營服務業務的回報率低導致這類資產吸引力低，但隨着社會平均收益水平的下降，這種回報率上的差距正在縮小。而相比開發業務，經營性不動產能夠創造長期穩定的利潤，風險低、抗波動能力強，萬科內部稱其爲“優良資產”。

此外，隨着相關的政策、融資渠道的開放，經營性業務有一個“投、融、建、管、退”的閉環形成。過去經營性不動產最大的問題是太重，現在行業有了REITS、不動產的私募股權基金和租賃住房的長期貸款等工具，這個業務得以變得更輕，並獲得更大的發展空間。

鬱亮表示，基礎設施完備後，城市裡的存量資源可以得到充分利用，變成潛在的業務機會。

據統計，我們國家現在城市裡面有4700萬棟建築，包括住宅、商業辦公、倉庫和產業園等等。隨着時間的推移、產業的發展變化、老百姓的需求變化，這些資產需要不斷改善提升，這個行業可以做到“常做常有、常做常新”。

“所以對萬科而言，我們會認清大勢，會堅持開發經營服務並重的策略，在確保活下去的情況下，堅持這個戰略，做好我們自己的事情。”鬱亮說道。

事實上，“開發經營服務並重”策略，萬科早在10年前開始佈局，併爲此付了不少“學費”。

往前數8到10年，萬科的經營服務盈利爲負，吃掉了不少利潤。直到2022年爲止，萬科把經營服務業務加在一起，對報表貢獻爲0，“終於付完了學費”。

到2022年，萬科經營服務業務全口徑收入512.6億元，同比增長23.1%。

其中萬物雲實現全口徑營業收入303.2億元，同比增長26.1% ;租賃住宅業務營業收入32.4億元，同比增長12.1%; 物流倉儲營業收入35.6億元，同比增長17.9% ；商業業務營業收入87.2億元，同比增長14.3% ；冰雪度假業務2022年實現業務收入2.8億元，同比增加11%。

當然，目前經營服務業務對整個集團收入佔比並不大，鬱亮也稱其爲“小錢”。

“我經常會有點分裂，剛談完個幾十億的合作，回頭談個幾十萬的生意。”鬱亮坦言，經營服務的業務都是賺長錢、小錢，賺辛苦錢的，如果要說在某個單個年度對盈利表、損益表或者收入有重大的改變，還是有難度的。

他表示，經營類業務與開發業務不同，前者是滾雪球的業務，是做存量生意的，主要靠的是複合增長的力量。需要給經營服務一段時間，未來它一定會對萬科的收入、利潤有比較重大的影響。

鬱亮預計，今年萬科的經營服務業務加總在一起，還會有兩位數的增長，利潤會從零開始增長，一定是正向盈利的貢獻。

開發業務扛住下行壓力

在經營類業務實現盈利之前，目前萬科的利潤大頭仍來自開發業務。

2022年，地產開發業務依然面臨較大的壓力。從銷售端看，第三方數據顯示，全年商品房市場出現了有統計數據以來最大幅度的下跌，百強房企銷售額同比下降42%，銷售額超千億元的房企數量較2021年減半。

從供給端看，新開工面積降幅擴大，房地產開發投資同比轉負，2022年全國房屋新開工面積同比下降39.4%，降幅較上年擴大28個百分點，全國房地產開發投資同比下降10.0%，爲有統計數據以來的首次下降。

從融資端看，行業融資能力明顯下降，海外債務市場功能失效，房企資產負債表顯著承壓，境內債展期規模創歷史新高，流動性風險頻現，並對上下游造成衝擊。

面對2022年行業的深度調整，萬科扛住了壓力。2022年，萬科開發業務全年實現合同銷售面積2630萬平方米，合同銷售金額4169.7億元，結算面積3401.4萬平方米，同比增長9.1%，結算收入4444.0億元，同比增長10.5%。

截至2022年底，萬科繼續保持“綠檔”，經營性現金流連續14年爲正，淨負債率爲43.7%，處於行業低位。萬科持有貨幣資金1372.1億元，對於短期債務的覆蓋倍數爲2.1倍。

年報顯示，萬科融資成本保持低位，期末長期負債佔比提高至79.5%，新增融資的平均成本爲3.88%，存量融資的綜合融資成本爲4.06%。

身處地產下行週期，經營壓力仍然是有的，萬科2022年的毛利率跟隨行業小幅下降。

萬科2022年整體業務的稅前毛利率是19.6% ，相比2021年同比下降2.2個百分點。這個毛利率水平居於行業中等偏上，也是業內少有的“沒有水分”的數據。

實際上，萬科2022年開發業務的毛利率大概是20.4%，相比整體毛利率多出一個百分點。萬科執行副總裁兼財務負責人楊慧華的解釋是，萬科對於經營性業務在會計上選擇了更加審慎的處理方法，也就是成本法。

在會計上，投資性房地產有兩種後續計量模式，一是成本模式，二是公允價值計量模式。前者應當按照規定，對投資性房地產計提折舊或攤銷，若存在減值跡象的，還應當計提減值，會吃掉很大一塊利潤。後者則可以將資產的升值部分計入損益，實現某種程度上的“紙面富貴”。

萬科是上市房企中少數採用成本法覈算的公司，同樣採用成本法模式的還有保利地產、招商蛇口等房企。

“成本法每年都會有大量的折舊攤銷，而且隨着經營資產本身開業的增多，折舊攤銷的量會逐漸增大，其中有相當部分是要計入到成本的，所以它會一定程度上會影響整體毛利率的表現。”楊慧華表示，折舊攤銷對整體毛利率的影響大概是一個百分點，如果把折舊攤銷還原，萬科2022年整體的毛利率大約是20.6%。

分業務來看，萬科開發業務目前毛利率是20.4%，這個水平放在現在的行業可能是中等或偏上的水平，但對比過去確實有一定程度的下降。

楊慧華承認，過去兩年特別是2022年，整個行業銷售大幅下降，銷售端的毛利率還是有相當的壓力的。此外，房地產結算有一定的滯後性，隨着銷售資源逐步進入到竣工交付，銷售端的壓力會在未來1-2年在結算端出現反應，所以結算毛利率階段性還是會有一定下滑的壓力。

“但是也要看到，我們現在新拿的項目投資質量很好，我們整體不管是投資兌現度還是盈利表現都還是比較好的。相信經過一段時間的調整，開發業務的毛利率能夠整體穩定向好。”楊慧華說道。

聯席總裁兼開發經營本部首席合夥人張海表示，萬科現在做的工作首先是穩定存量資源的毛利率水平。一部分是在建在售的存量要進行量價管理和提升費效比，另外土地階段的存量項目，則主要是重新去看產品的定位和投入產出的關係，希望能通過挖掘不同產品的價值點，實現產品溢價和投入產出比對毛利水平的貢獻。

張海表示，新增投資上，萬科也更加謹慎，對操盤團隊在產品成本工期的關鍵節點上，做了非常明確的要求，這樣確保投資兌現能夠達成。

“目前看，我們新增投資的毛利水平在20%左右，基本達到預期。我認爲這是一個非常積極的信號。”張海說道。