萬科生死劫（三）曼哈頓計劃

萬科生死劫前兩篇得到不少好評，首先要感謝各位的支持。

萬科的故事我們一共五集，有興趣的點個關注，先贊後看。那歡迎進入今天的第三篇，萬科生死劫之曼哈頓計劃。

在之前的節目裡，很多朋友讓酷溫談談煙臺萬科小股東們對萬科管理層的舉報。但是在酷溫看來，要看懂煙臺萬科小股東們的舉報之前，必須要了解的萬科歷史上的曼哈頓計劃。

時間退回到 2015 年3 月，萬科北京區域掌門人毛大慶請辭，一時萬科北京羣龍無首。毛大慶執掌北京萬科近6年，在他接手之前，北京萬科正處於瓶頸期，在京項目僅13個，總開發面積剛滿300萬平方米，且發展遲緩。而毛大慶利用自己的資源，加大與央企合作，第一年便給萬科帶來了一個年度銷售冠軍。2009年至2013年，北京萬科共拿地31塊，連續四年跨越百億門檻，一掃往日陰霾。要知道，那可是 4 萬億之後的樓市，有地就有樓，有樓就有錢，所以在當時的北京拿地，靠的可不僅僅是有錢，毛大慶的能量可見一斑。甚至在2013年，毛大慶手下的北京萬科在前三季度達成全年銷售目標，全年銷售額約達160億元。6 年間，毛大慶生生將萬科北京從 43 億的銷售額拉到了 200 億。成爲萬科的明星掌門人。毛大慶請辭萬科，而接任毛大慶的，是萬科冉冉升起的另一枚新星——時年僅36 歲的劉肖。

劉肖是杭州萬科的話事人，在杭州待了 32個月的時間，杭州萬科的營收從四五十億，直線躍升至百億級別，並最終在2014年，一舉奪得當年杭州市銷售套數第一、面積第一等衆多 NO.1 。有人說劉肖是藉着杭州房產復甦的春風起來的，有人說因爲劉肖是鬱亮的嫡系，拿什麼地都能批，靠集團捧上來的。但不管怎麼樣，一份閃瞎眼的成績單，最終將劉肖送到了萬科北京掌門人的寶座。只不過，這一次，劉肖不再像履新杭州那樣，順風順水。

毛大慶的離開，帶走的還有北京的頂流圈層。給萬科帶來直接的影響就是，繼任者劉肖主導北京萬科和政府關係變淡了，要知道，大慶時期，這關係可是打得火熱的。此後，萬科在北京的宅地市場，那就是不斷碰壁。說白了，好地拿不到，拿到的要不全自持，只能靠漫長的出租回血的地，比如投了170億元的萬科翡翠書院，如今還在慢慢回血。要不就是集體土地，畢竟萬科上市公司的牌子在這，因此北京三環外的那些村鎮“自留地”還是很喜歡萬科的。北京萬科的長租公寓、養老項目就是這麼做起來的——只不過這些項目利潤特別薄。

如何破局，新華網2015 年 8 月一篇對劉肖的專訪中，可以看出一絲劉肖的想法。根據報道，2015年2月，剛上任萬科北京區首的劉肖，跟隨鬱亮的去了一趟紐約曼哈頓。他發現豪華成熟如曼哈頓，也會有很多塔吊，因爲隨着時代和經濟的變遷，曼哈頓的城市內部功能已經發生了變化。這讓劉肖悟出，北京的城市功能也會面臨像曼哈頓一樣的調整。回來後，他隨即提出了北京萬科的“曼哈頓計劃”——把存量資產進行收購、提升並且改造成更適合市場和客戶的產品。

但是相對於拿地再質押獲得資金流動性，對於存量資產收購動用的資金可能要更多，資金使用週期會更長，因此，劉肖的曼哈頓計劃要實現，就得有足夠的子彈供其使用。

在酷溫看來，相比於城市，曼哈頓城裡的那些塔吊，可能給了劉肖的啓發要更大。與曼哈頓計劃同時啓動的，還有一家名叫北京萬鵬的投資公司。萬鵬要做的就是像曼哈頓城裡的塔吊一樣，將萬科北京區域各個項目的資金，統一集中起來，劃撥至最需要的錢的項目中，或進行借貸。等資金回籠後，再回撥至各自的項目中。既實現零成本融資，又不產生負債，還能產生利息收益。在當時，這是一個近乎完美的方案。唯一的隱患，資金流一定不能斷流，但在市場上行的階段，發生這種事情的概率似乎很小。

就這樣，劉肖主導的“曼哈頓計劃”，在北京萬科轟轟烈烈地展開了。曼哈頓計劃最典型的一個例子，就是北京海航大廈在內的多個商業辦公或物流項目。2018年，劉肖從陷入困頓的海航那裡嗅得良機。準備以七折價格接手海航大廈，價格大約13 億，而資金來源就是萬鵬成立的融資平臺的錢。只不過，這波撿漏計劃最終被海航股東大會給否決了。

劉肖本雄心壯志 400-500 億投入到曼哈頓計劃，將北京打造成自己的第二個杭州，但是隨着北京人口疏解政策的推進，特別是在北京執行嚴格的商住限售政策後，北京萬科一直存在部分項目難以消化的難題，這導致北京萬科的週轉一直很慢，且很難增加新項目，曼哈頓計劃實質上無疾而終。雖然曼哈頓計劃難以推進，不過，萬鵬的存在，倒是讓劉肖和萬科覺醒了使用萬鵬這類塔吊公司的技能。劉肖入主萬科北京的同時，還有兩個頭銜，分別是萬科副總裁、北方區域BG首席合夥人、CEO，也就是劉肖的權限不僅侷限在北京萬科。

根據公開報道，2018年5月18日，唐山市高新區掛牌了兩宗地塊公開出讓。二十天後，6月8日，該地塊被唐山萬富合益收入囊中，對價6個億。40 天內付清。萬富合益是誰？是唐山萬科的子公司，佔 51% 的股權。而另外的 49%，則是本地的小開發商，唐山今牛。

爲什麼，唐山萬科要找今牛公司合作？要知道，今牛公司是唐山當地一家籍籍無名的開發商，2018年初才成立，要經驗沒經驗，要名氣沒名氣。那是因爲，今牛公司能提供錢。根據唐山萬科和今牛公司的約定，唐山高新區地塊項目開發前期所需資金，將由唐山萬科、今牛公司向合資公司萬富合益提供股東借款。今牛公司的註冊資本 1000 萬，光拿地就得 6 個億，今牛公司什麼背景能有這麼多錢？實際上呢，今牛公司確實也沒錢，因爲他只要出一個名字就可以。錢，在合作之前，萬科就幫他找好了。是一家叫做紅色崛起的資產管理公司。今牛公司與唐山萬科簽訂合作協議的當天，轉身，今牛公司就與紅色崛起簽署了一份11億元本金的借款合同，利息爲11.27%。

不到一個月，紅色崛起11 億到賬，怎麼分配呢？除了借給子公司 6 個億土地款，剩下 5 個億轉手借給唐山萬科，2億元不計利息，剩餘部分3.2 億按照8%計息。

看懂了嗎？

其實，今牛公司就是資金通道。今牛公司承擔了11億元借款高達11.27%的利息成本。得到的是什麼？今牛公司持有萬富合益49%的股權，唐山項目歸屬於這一半股權的開發利潤，當然是由今牛公司享有。這筆生意，你覺得誰賺了誰虧了？將你的答案打出來。

有人要說，爲什麼唐山萬科不自己操作呢？爲了規避11 個點的利息成本，非要拉一個唐山今牛來分享49%利潤，是不是不划算？只能說圖樣圖森破！

對萬科而言，作爲子公司的萬富合益及其開發的唐山項目，它獲得的11億元資金是股東借款。

在會計入賬處理上，這屬於來自關聯方拆借的其他應付款，而不會計入來自金融機構的有息借款，子公司有息債尾 0。而對於唐山分公司，通過利用今牛公司轉貸，萬科在唐山項目上的資金成本，相比信託借款的實際利息，大幅降低，因爲明面上，唐山萬科的有息債就 3.2個多億，利息 8 個點，對不對？11 個億，11 個點的有息債，通過今牛公司，瞬間就變成了 3.2 個億，8 個點的債。有息債規模低，利息低，又有利於合併報表後的萬科在公開市場進一步發債融資。而分給今牛公司 49% 的開發利潤，在財報裡就列報於少數股東損益即可。有益無害，豈不美哉。至於買萬科股票的股東們的權益，那暫時就沒法管了。另外，根據國家監管部門的規定，信託等金融機構發放的貸款，不得用於拿地。多了紅色崛起和今牛兩層，萬科也多了兩層防火牆。聽懂了嗎？

回到資金提供方，紅色崛起，註冊資本 5000 萬，11 個億，哪裡來的呢？2023 年紅色崛起已經註銷，但是註銷前的股東還是可以查到的，分別是北京後城（佔股98%）、深圳安創（佔股1%）和北京城業通（佔股1%）三家公司；北京城業通公司註冊資本金50萬元，股東是誰呢？沒錯，又回到我們前面所說的塔吊公司，北京萬鵬了（佔股100%）。雖然看上去，萬科佔的股份很少，但是紅色崛起的話事人，還是萬科的。2022年11月29日以前，紅色崛起的董事長叫王志紅，同時這個王志紅又是杭州萬舸投資管理有限公司董事長，而這家萬舸，通過七家公司穿透後，上市公司萬科股份持股杭州98%以上。屬實是邏輯閉環了是。

所以，萬科持股，萬科人當話事人的紅色崛起的資金哪裡來的？大概率還是從萬科來。據拆哪兒報道，紅色崛起的資金來自多家金融機構，包括華鑫信託、華寶信託、華能貴誠信託、中原信託、中融信託、華夏資本、平安不動產等金融機構提供的應收賬款保理融資，由北京萬科提供差額補償，底層資產是萬科購房者按揭尾款債權。什麼意思？萬科把按揭尾款的債權打包抵押給信託機構，融資的錢進入了資金池，再由資金池放貸到合作方小股東，由小股東背有息債，對價是分當地項目利潤。唐山項目的 11 億，底層資金來自於華能貴誠信託，資金成本11%。沒有放貸資質的紅色崛起，轉手卻以11.27%的利率將資金融向了合作的小股東。0.27 的利潤歸紅色崛起，11 個的點利潤歸貴誠信託。再穿透一下，2014年初，萬科推出事業合夥人制度，同年4月25日，由1320名萬科合夥人組成的盈安合夥成立，目前盈安合夥股東爲華能貴誠信託有限公司（99.72%）與盈安公司（0.28%），註冊資本35.89億元。也就是說，華能貴誠信託是萬科的股東之一。屬於是利益的精準投送了。

今牛公司最後是把萬科和紅色崛起全告了，這件事才浮出水面。爲什麼告呢？因爲萬科在操盤過程當中，一點面子沒給這個今牛公司。把人家公章收了，賬也不讓看，錢也不讓管，這都不是最重要的。最重要的是，11 億借款本來是一年，不過，爲了更多的利潤。合同到期之後，拿着今牛公司網銀的萬科，沒有終止合同，歸還本金，而是選擇繼續向紅色崛起打利息，一直打到將近 1.8 個億，屬於今牛公司那 49% 的利潤都填不平利息了，今牛公司終於爆炸了。而這起官司，萬科的影子銀行、違規放貸也正式進入大衆視野。

而萬科各地公司，往萬鵬和紅色崛起這類塔吊公司轉移利潤、挪用資金，可能也並非孤例，根據煙臺萬科合作的地產商舉報信表述，萬科與煙臺百潤置業合作的項目公司，於2018年11月挪用給北京萬鵬1.5億元。萬科與煙臺宸智商貿合作的項目公司，於2019年1月挪用給北京萬鵬1.5億元。萬科與煙臺瑞拓投資合作的項目公司，於2017年7月挪用給天津萬翔企業管理有限公司8000萬元，2018年1月挪用給北京萬鵬5000萬元，2018年5月挪用給北京五和萬科置業有限公司1000萬元。根據舉報信描述，3個項目就挪用資金4.4億元，有的至今沒有收回。當然煙臺的這些小股東最後爆炸的原因和唐山今牛公司一樣，幫萬科揹着資金成本的小股東們，本來是指望的是項目結束之後的分潤，在他們看來，煙臺的地價便宜，又賣在高點，刨掉資金成本，20-30% 的利潤應該有，清盤之後，有的項目還需要小股東倒貼進去幾千萬。錢哪裡去了？協商無果，只能自殺式舉報。

據瞭解，唐山今牛的官司，最終與萬科達成和解，和解細節各方均爲透露。而煙臺的多家開發商，會不會也達成和解，暫未可知。唐山事件之後，劉肖被緊急調回總部，在鬱亮的授權下，萬科人事工作小組在自身權限範圍內，給予劉肖通報批評並“降級2級”的處分。與此同時，“萬科合夥人大會執委會”經過審議，決定扣減劉肖2018、2019年度的經濟利潤獎金各500萬元，合計1000萬元。調任萬科首席運營官。

但是，萬科內部只有一個北京萬鵬嗎？這種資金操作方式只存在在萬科北方大區嗎？只有劉肖這麼操作嗎？現在來看，可能遠遠不止，煙臺事變，將中國地產幾十年都在操作的隱秘角落給暴露在陽光下。但是要知道，太陽底下從來沒有新鮮事。這就是三好學生，優等生的萬科，這就是稱中國最職業化，最精英化的地產公司萬科。因爲篇幅原因，本期只拆解了一部分，點贊過 1000，將繼續深扒萬科的煙臺事變。