盤古智庫江瀚談萬科被舉報：都是行業最常規操作，本質是利益分配衝突

4月15日，針對近期萬科被煙臺小股東舉報一事，盤古智庫高級研究員江瀚表示，舉報內容其實都是行業內最常規的操作，此事件本質上反映了合作開發過程中大小股東間利益分配的矛盾與衝突，背後更多是民事糾紛。

江瀚表示，自2015年以來，中國房地產市場經歷了快速發展與深度調整，開發成本逐年攀升，尤其是土地成本、建築成本、融資成本等核心要素的上漲，使得單一開發商獨立承擔完整項目開發的風險與壓力顯著增大。在此背景下，房地產合作開發模式應運而生，成爲行業應對高成本挑戰、分散風險、共享資源的重要策略。基於此，盤古智庫高級研究員江瀚仔細梳理了萬科被舉報的各項問題，涉及到合作開發的方方面面。

一是資金借貸與成本分攤。在合作開發項目中，全國性房企作爲大股東，通常具備更強的信用資質與融資能力，能夠從金融機構獲取相對較低利率的貸款。爲支持項目開發，房企可能會將部分資金以高於銀行利率的條件借給小股東，以覆蓋自身資金成本並實現一定收益。這種內部資金調配行爲在合作開發中較爲常見，旨在平衡雙方投入與收益，確保項目的資金鍊穩定。

二是稅務籌劃與節稅策略。面對高額的房地產開發稅費，合作雙方往往尋求合法、合理的稅務籌劃手段，以降低項目整體稅負。其中，引入第三方公司參與項目運營、服務採購等方式，通過合同安排、費用分攤等手段進行稅收優化，是常見的節稅策略。然而，對於不少小房地產開發公司來說，在這方面很有可能瞭解有限，甚至比較難以理解這種做法，很容易引發質疑。

三是資產處置與尾盤處理。項目進入尾聲後，未售出的商業物業（如商鋪、地下室、儲藏室等）如何處置，直接影響到合作雙方的最終收益分配。此時，將剩餘資產轉讓給專業公司進行後續銷售或運營，既可以快速回籠資金，又能減輕項目公司的運營負擔。

江瀚表示，從舉報內容來看，涉及的資金借貸、稅務籌劃、資產處置等問題，確實在房地產合作開發中普遍存在，甚至在很大程度上都是行業慣例，也是絕大多數房地產開發過程中最常規的操作手法。事件本質上反映了合作開發過程中大小股東間利益分配的矛盾與衝突。在複雜的合作結構下，信息不對稱、利益訴求差異可能導致雙方對某些操作的理解與接受程度存在分歧。

其呼籲，社會各界應保持冷靜與理性，深入理解房地產合作開發的內在邏輯與市場現狀，避免被情緒所左右。從長期來看，此次事件都將對房地產行業合作開發模式的規範運作、風險防控、利益協調機制提出更高要求，有望推動行業進一步完善相關法規政策，提升合作開發的透明度與公平性，實現長期健康、有序發展。

市場人士認爲，萬科作爲房地產行業的一個縮影，其經歷的挑戰也正是當前整個行業所面臨的現實寫照。輿論的質疑，經營的困難，以及市場的不確定性，都考驗着企業的應對策略和治理能力。萬科在聲明中所展現的態度，不僅是對外界疑問的一次澄清，也是對公司未來發展方向的一次明確。從萬科的行動來看，企業正在通過自我革新和內外調整，積極尋求突破和轉型。特別值得注意的是，萬科在法律訴訟、經營自救、融資模式轉變等方面的一系列動作，不僅是爲了應對當下的困境，更是在爲未來的穩健發展打下基礎。從整體來看，萬科此舉不僅有助於樹立企業良好的形象，也提供了行業其他公司在類似情況下的應對參考。

相關公司：萬科sz000002